Bất chấp hơn 1800 dự án được khởi công, giá nhà vẫn tiếp tục neo cao

Lượng dự án mới dồi dào không đủ sức kéo giá nhà xuống bởi các rào cản mang tính cấu trúc

Mất cân đối nguồn cung

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, cả nước có hơn 1.810 dự án nhà ở và khu đô thị mới đang triển khai. Trong đó, 1.071 dự án nhà ở thương mại cung cấp khoảng 398.123 căn hộ; 478 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà; và 312 dự án nhà ở xã hội với khoảng 245.469 căn.

Tính đến tháng 9/2025, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân 70-80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm. Một số dự án hạng sang vượt mốc 150 triệu đồng/m². Giá đất nền tại Hà Nội phổ biến 60-100 triệu đồng/m², tại TP. Hồ Chí Minh dao động 60-120 triệu đồng/m², thậm chí có khu vực ven đô ghi nhận mức chào bán 200 triệu đồng/m².

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), chỉ ra một “nghịch lý” của thị trường: số lượng dự án triển khai nhiều nhưng giá bán không giảm mà ngược lại vẫn tăng ở một số phân khúc. Áp lực chi phí đầu vào quá lớn từ đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công, vốn đến thủ tục pháp lý khiến chủ đầu tư khó có thể bán dưới giá vốn. Đây là yếu tố quan trọng ngăn cản giá bất động sản điều chỉnh theo nhu cầu thực.

Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhấn mạnh sự mất cân đối nguồn cung căn hộ. Trên thực tế, thị trường đang dư thừa nguồn cung trung và cao cấp, trong khi phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân lại vô cùng khan hiếm. Căn hộ vừa túi tiền, đặc biệt tại vị trí thuận lợi và có hạ tầng đồng bộ, luôn duy trì sức cầu lớn, song nguồn cung sơ cấp lại nhỏ giọt. Thị trường thứ cấp cũng trong tình trạng cạn kiệt, bởi các hộ dân đã nhận bàn giao thường ít có nhu cầu bán lại.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhận định, việc giá nhà liên tục leo thang không chỉ là câu chuyện của riêng thị trường bất động sản, mà đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội mang tính hệ thống. Khi giá trị bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân, khoảng cách tiếp cận nhà ở giữa các tầng lớp dân cư ngày càng bị nới rộng, làm gia tăng bất bình đẳng xã hội và ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu an sinh bền vững.

Ông Phong cũng cảnh báo, tình trạng giá bất động sản duy trì ở mức cao sẽ làm suy giảm năng lực cạnh tranh của các đô thị lớn, khi chi phí sinh hoạt và chi phí vận hành kinh tế, bao gồm cả chi phí mặt bằng sản xuất - kinh doanh, đều bị đẩy lên mức bất hợp lý.

Hoàn thiện thể chế, chính sách

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục neo ở “vùng đỉnh” do nhiều nguyên nhân mang tính cấu trúc. Thứ nhất, quỹ đất phát triển dự án mới, đặc biệt là đất nội đô, ngày càng khan hiếm. Việc mở rộng ra khu vực ven đô lại vướng phải rào cản về quy hoạch, hạ tầng và thủ tục đầu tư, khiến số lượng dự án mới thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, kính… đã tăng từ 10 - 20% so với cùng kỳ, cộng thêm chi phí nhân công, vận chuyển và tiền sử dụng đất cao, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên.

Đáng chú ý, theo TS. Nguyễn Văn Đính, “nút thắt” lớn nhất vẫn nằm ở vấn đề pháp lý. Quy trình xử lý thủ tục rườm rà, kéo dài khiến thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý của một dự án thường mất 3 - 5 năm, làm chậm tiến độ triển khai và gia tăng chi phí vốn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, một số chủ đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận và hình ảnh thương hiệu cũng đặt giá bán cao để duy trì biên lợi nhuận dài hạn, nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng khan hiếm.

Đồng quan điểm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết hệ thống pháp luật liên quan, dù đã nhiều lần sửa đổi, bổ sung, vẫn còn bất cập, đặc biệt ở lĩnh vực đất đai, đấu thầu, đấu giá… gây khó khăn cho việc triển khai dự án. Việc thực thi pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở tại nhiều địa phương còn chậm, vướng mắc trong khâu thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư, công tác bồi thường, tái định cư, xác định giá đất thiếu chính xác… dẫn đến tiến độ bị kéo dài và chi phí đội lên.

Thêm vào đó, nhiều địa phương chưa bám sát kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, trong khi doanh nghiệp lại gặp khó trong tiếp cận vốn tín dụng, còn thị trường trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro.Những hạn chế trên cho thấy thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu áp lực cung - cầu, mà còn bị kìm hãm bởi vướng mắc về thể chế và thực thi.

Để tháo gỡ, ông Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch. Đồng thời, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để hoàn thành chỉ tiêu năm 2025, cải cách thủ tục hành chính nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu cơ chế thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất” để nâng cao tính minh bạch, đồng thời phối hợp với Bộ Tài chính hoàn thiện khung pháp lý cho Quỹ phát triển nhà ở quốc gia.

Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng để bình ổn thị trường, giải pháp cấp thiết là phải tăng nguồn cung thông qua phát triển các đô thị vệ tinh. Việc đẩy mạnh quy hoạch và đầu tư hạ tầng giao thông kết nối vùng ven với trung tâm Hà Nội sẽ khuyến khích doanh nghiệp triển khai dự án ở khu vực có quỹ đất dồi dào, chi phí thấp hơn.

Song song, cần ổn định nguồn cầu bằng chính sách tín dụng hợp lý: hỗ trợ gói vay dài hạn, lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở thực; đồng thời hạn chế tín dụng đầu cơ, nhất là ở phân khúc cao cấp và siêu sang. Nhà nước cũng cần cải thiện tính minh bạch thị trường thông qua việc công khai dữ liệu quy hoạch, giá giao dịch để ngăn chặn tình trạng “thổi giá” ảo, đồng thời xem xét giảm một số loại thuế, phí và tiền sử dụng đất nhằm hạ giá thành sản phẩm.