Độ trễ pháp lý cản trở nguồn cung nhà ở

Bà Đỗ Thu Hằng

Thưa bà, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang được kỳ vọng sẽ "bùng nổ" trong thời gian tới. Tuy nhiên, đâu là những rào cản lớn nhất khiến quá trình này chưa thực sự diễn ra như mong đợi?

Rào cản lớn nhất hiện nay là "độ trễ" về mặt pháp lý. Mặc dù các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được ban hành và có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để chúng đi vào cuộc sống một cách đồng bộ và hiệu quả, cần thêm thời gian để hoàn thiện các văn bản hướng dẫn chi tiết.

Thêm vào đó, nhiều dự án đang ở giai đoạn cuối của quy trình pháp lý như hoàn thiện hồ sơ, phê duyệt thiết kế, và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những bước này đòi hỏi sự cẩn trọng và thời gian để đảm bảo tính minh bạch, đúng quy trình. Dù Chính phủ và các cơ quan chức năng đã nỗ lực đẩy nhanh tiến độ, nhưng vẫn có một khoảng trễ nhất định trước khi nguồn cung mới chính thức đổ bộ vào thị trường.

Với những thay đổi như vậy, bà có dự báo gì về diễn biến nguồn cung và giá nhà ở Hà Nội trong thời gian tới, đặc biệt là vào cuối năm 2025 và những năm sau đó?

Chúng tôi dự báo khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội trong 6 tháng cuối năm 2025, với trọng tâm vẫn là phân khúc hạng A và B. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026-2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án lớn, phần lớn nằm ở các khu vực ngoài trung tâm.

Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng tôi cho rằng mức điều chỉnh sẽ không đồng đều trên toàn thị trường. Thay vì một làn sóng giảm giá diện rộng, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án.

Các dự án có vị trí đắc địa, nằm gần vành đai 2, vành đai 3, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng sẽ giữ vững hoặc thậm chí tăng giá. Trong khi đó, ở các khu vực có quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa đồng bộ, giá nhà có thể có sự điều chỉnh.

Làm thế nào để vừa cải thiện nguồn cung, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân?

Để giải quyết bài toán này, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, từ cải cách thể chế, phát triển hạ tầng, đến thí điểm các dự án nhà ở. Nhiều dự án đang được xem xét triển khai tại các khu vực ngoài vành đai 3 - 3.5. Khi các sản phẩm này ra thị trường, chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến mặt bằng giá chung.

Tuy nhiên, một yếu tố then chốt cần được xem xét là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm đáng kể. Đồng thời, cần có những chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng, và đất đai để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, nhưng dòng vốn FDI vào phân khúc nhà ở vẫn chưa thực sự bùng nổ. Bà lý giải vì sao?

Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố nền tảng hấp dẫn như dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao và triển vọng kinh tế tích cực. Điều này đã thu hút sự hiện diện của dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Tuy nhiên, để dòng vốn này bùng nổ hơn nữa, chúng ta cần cải thiện quy trình hành chính. Việc rút ngắn và minh bạch hóa quy trình cấp phép, phê duyệt dự án là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để giữ chân và thu hút các nhà đầu tư quốc tế. Tốc độ thủ tục đầu tư chính là "chìa khóa vàng" giúp Việt Nam trở thành điểm đến hàng đầu cho dòng vốn FDI.

Việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tại khu vực trung tâm?

Đây là một quá trình chuyển đổi đô thị cần thiết. Chính sách này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, và nhà ở là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau.

Hiện tại, thị trường đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của những thay đổi này. Savills đánh giá rằng, ở những khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho mục đích du lịch, thương mại, giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì và gia tăng.

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội vẫn rất cao. Vì vậy, thị trường sẽ có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, đây là một quá trình phức tạp và cần thêm thời gian để có những đánh giá chính xác, thay vì đưa ra kết luận vội vàng về tác động tới giá trị bất động sản tại thời điểm này.

Xin cảm ơn bà!