Sáp nhập địa giới, mặt bằng giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh có hạ nhiệt?

Giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ ở mức cao

Nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển dự án cao

Theo một báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, việc tính gộp các khu vực mới sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh đã làm thay đổi đáng kể mức giá trung bình. Cụ thể, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh cũ duy trì ở mức khoảng 90 triệu đồng/m² trong năm 2024 và quý I/2025, thì các khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu lại có giá thấp hơn nhiều, chỉ khoảng 40 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch lớn này khiến giá trung bình toàn thành phố có xu hướng giảm, nhưng nó không phải là tín hiệu của một cuộc điều chỉnh giá. Đó chỉ là hiệu ứng thống kê khi một số lượng lớn sản phẩm giá thấp hơn được đưa vào rổ tính toán.

"Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán", bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam chia sẻ.

Điều này cho thấy, để giá nhà thực sự hạ nhiệt, thị trường cần nhiều hơn là một sự thay đổi về mặt hành chính. Các yếu tố cốt lõi như cung - cầu, chi phí đầu vào và chính sách vẫn là những "nút thắt" quyết định.

Thực tế, giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng, bởi hai rào cản lớn là nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển dự án cao.

Mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025 mà TP. Hồ Chí Minh đặt ra dường như ngày càng xa vời. Đến nay, thành phố mới chỉ đạt được khoảng 24% chỉ tiêu, tức thiếu hụt gần 179.000 căn. Trong quý II/2025, nguồn cung mới có tăng 38% theo năm nhưng cũng chỉ đạt chưa đầy 2.000 căn.

Tính lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp chỉ hơn 6.000 căn, một con số khiêm tốn so với nhu cầu nhà ở khổng lồ. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu này là nguyên nhân chính đẩy giá nhà ở lại thêm một lần nữa.

Một yếu tố không thể bỏ qua là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành sản phẩm. Theo các chuyên gia, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm. Các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, do đó, chi phí đầu vào vẫn sẽ ở mức cao. Khi chi phí này không thay đổi, giá bán ra của các dự án bất động sản cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể.

Chừng nào nguồn cung còn khan hiếm và chi phí đầu vào còn neo ở mức cao, kỳ vọng giảm giá nhà ở chỉ là ảo tưởng. Thay vào đó, thị trường sẽ tiếp tục vận hành theo quy luật cung - cầu, và chỉ có thể thực sự ổn định khi những vấn đề cốt lõi được giải quyết.

Phụ thuộc vào quy hoạch và pháp lý

Việc sáp nhập địa giới hành chính không phải là "đũa thần" để giải quyết mọi vấn đề, nhưng nó mở ra một cơ hội lớn để thay đổi cục diện thị trường trong dài hạn. Savills nhận định, việc xác lập một mặt bằng giá mới cho TP. Hồ Chí Minh sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Sau khi địa giới được tổ chức lại và số lượng tỉnh thành giảm, hệ thống quy hoạch hiện tại cần được rà soát và điều chỉnh để phù hợp với giai đoạn mới. Việc phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ tác động trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án. Bên cạnh đó, việc cải thiện thủ tục hành chính, rút ngắn quy trình cấp phép cũng là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, góp phần ổn định giá bán trong trung hạn.

Tuy nhiên, những thay đổi này cần thời gian để phát huy hiệu quả. Trong ngắn hạn, thị trường vẫn sẽ chịu sự chi phối của các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý.

"Chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định trong 6 tháng cuối năm, vì đây là yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ thị trường", bà Hương kết luận.

Khi lãi suất tốt, người mua nhà mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong việc phát triển dự án và đưa ra chính sách bán hàng. Khi ba yếu tố cung - cầu, tín dụng và pháp lý cùng song hành, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững.

Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một bước ngoặt lớn, nhưng không phải do sự thay đổi địa giới hành chính. Giá nhà chưa thể giảm ngay vì những vấn đề cốt lõi như nguồn cung thiếu hụt và chi phí đầu vào cao vẫn chưa được giải quyết. Việc sáp nhập chỉ là một hiệu ứng thống kê ban đầu, nhưng có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn.

Để thị trường thực sự ổn định và minh bạch, theo bà Hương cần có sự đồng bộ về chính sách, quy hoạch và thực thi pháp luật. Với người mua nhà, đây là lúc cần tìm hiểu kỹ lưỡng, không nên chạy theo những kỳ vọng viển vông. Hãy lựa chọn những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và giá trị thực, thay vì trông chờ một cuộc "đại hạ giá" sẽ không xảy ra trong một sớm một chiều.