Giải pháp đúng, nhưng thực tế có như vậy?
Nút thắt nào đang cản trở hiện thực hóa nhà ở giá thấp? | |
Kích cầu bất động sản với người nước ngoài | |
Gói tín dụng nhà ở của Chính phủ vẫn chờ |
Đáp ứng nhu cầu cấp bách
Nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trình Chính phủ trong quý III/2020.
Trên thị trường nhà ở hiện nay đã có nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (không phải đóng thuế thu nhập). Tuy nhiên, còn một “khoảng trống” với những người không thuộc đối tượng thu nhập thấp để hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng để mua nhà ở thương mại. Và đây chính là một nhu cầu rất lớn về nhà ở thương mại giá thấp, đại diện Bộ Xây dựng chia sẻ.
Rất hiếm doanh nghiệp đáp ứng nhà ở công nhân như tại Khu công nghiệp Yên Phong, Bắc Ninh |
Dự kiến, các dự án nhà ở loại này sẽ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nguồn vốn thực hiện dự án do chủ đầu tư tự huy động từ các nguồn hợp pháp theo quy định của pháp luật. Phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết chỉ áp dụng đối với các dự án chung cư thương mại có diện tích căn hộ dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn (bao gồm VAT) hoặc giá cho thuê không vượt quá 60.000 đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì).
Đặc biệt, dự thảo nghị quyết đưa ra một loạt các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá thấp như được hưởng cơ chế ưu đãi về thủ tục, đất đai, vốn vay với lãi suất thấp… Một trong những nội dung đang được đề xuất đưa vào dự thảo là Nhà nước sẽ đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp. Để được nhận đất sạch này, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tối thiểu 30% tổng diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.
Cùng với các cơ chế ưu đãi, khuyến khích xây dựng loại nhà ở này như: giảm 50% thuế VAT cho các chủ đầu tư dự án xây nhà ở thương mại giá thấp; giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp; bố trí 500 tỷ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cấp cho 4 NHTM để cấp bù lãi suất cho vay.
Bên cạnh đó, dự thảo nghị quyết cũng đưa ra quy định khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, cấp có thẩm quyền phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp đảm bảo phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; tuân thủ các quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch, xây dựng hiện hành và đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; kết nối hạ tầng trong và ngoài dự án theo quy định của pháp luật.
Đối tượng được mua nhà ở thương mại giá thấp là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài các khu công nghiệp chưa có nhà ở hoặc có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người và có thu nhập bình quân dưới 14 triệu đồng/người/tháng.
Người mua nhà ở thương mại giá thấp được vay vốn từ các NHTM có hỗ trợ của nhà nước về lãi suất, thời hạn vay để thanh toán tiền mua nhà ở (trả ngay 1 lần hoặc trả góp)…
Việc áp giá trần khó khả thi
Theo các chuyên gia, dự thảo nghị quyết về giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp sẽ giúp giải quyết đáng kể nhu cầu nhà ở của nhóm người thu nhập vừa và thấp tại các đô thị lớn. Thêm nữa, chính sách này nếu được triển khai sớm sẽ góp phần kích cầu lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, giúp thị trường phục hồi nhanh hơn sau đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, chính sách này chỉ có hiệu quả thực tế khi giải quyết được các bài toán về quỹ đất, thủ tục pháp lý, biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp và chất lượng sản phẩm, từ đó mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản.
Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, kể cả tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, lực lượng công nhân, viên chức tại các khu công nghiệp thường không có sự ổn định lâu dài về việc làm, thường thay đổi nơi làm việc nên nhu cầu thuê, mua theo đó cũng thấp. Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp nước ngoài cũng thường xuyên trẻ hóa đội ngũ công nhân của mình. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp có xu hướng không sử dụng công nhân đến ngoài 40 tuổi, nên các dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê, mua đang khiến nhiều chủ đầu tư quan ngại.
Lại nữa, hiện quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm và có khung giá quá cao để có thể xây dựng nhà ở thương mại "vừa túi tiền". Trong khi đó, chi phí để làm một dự án đều có xu hướng tăng, đồng nghĩa là giá thành bán ra khó giảm được. Ngoài ra, nếu tiến độ làm các thủ tục pháp lý bị chậm trễ, sẽ khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian hơn để hoàn thành dự án, dẫn đến đội giá thành bán ra. Với những điều đó, liệu chủ đầu tư có đảm bảo giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn hộ? Vậy nên chăng, không nên đánh đồng một mức giá cho tất cả tỉnh, thành phố, mà nên có cơ chế, chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị. Ví dụ, đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 có thể mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2 nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nêu quan điểm.