Gỡ điểm nghẽn bất động sản để thúc đẩy kinh tế

Kinh tế Việt Nam đã có bước tăng trưởng vượt trội trong năm 2022, song những vấn đề nội tại của nền kinh tế đang bộc lộ rõ nét. Một trong những điểm nghẽn cản trở sự phát triển kinh tế hiện nay là thị trường bất động sản đang có nhiều biến động. Chỉ tính riêng năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm 2021.

Các chuyên gia cho rằng, ổn định và phát triển thị trường bất động sản là một trong những vấn đề trọng tâm của công tác điều hành chính sách trong năm 2023.

Theo nhận định của nhóm chuyên gia kinh tế, hiện thách thức với thị trường bất động sản đang hiện hữu khi các doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về vốn, thanh khoản và tính pháp lý của các dự án. Nếu giải quyết tốt các vấn đề của thị trường bất động sản sẽ có tác động tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế.

Việc điều hành quản lý và phát triển thị trường bất động sản cũng còn nhiều hạn chế, bất cập, chưa phát huy được vai trò của Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản chưa thống nhất và chồng chéo.

Một số chuyên gia cảnh báo rủi ro trên thị trường bất động sản có thể lan truyền đến rủi ro trên thị trường tài chính khi phần lớn nguồn vốn vào thị trường bất động sản là từ dòng vốn vay, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp phải nhiều rủi ro bất ổn.

Quy mô doanh thu bình quân của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi tổng tài sản bình quân tăng mạnh, chủ yếu do tăng nợ. Cùng với sự suy giảm mạnh của doanh thu trong khi nợ gia tăng, khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản đã sụt giảm mạnh trong 5 năm qua.

GS. TS. Tô Trung Thành - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân khuyến nghị 3 nhóm giải pháp để ổn định và phát triển thị trường bất động sản bao gồm: hoàn thiện hệ thống pháp luật; điều chỉnh cung - cầu và gia tăng tính minh bạch thông tin và khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Nhận định về tác động của việc hạ lãi suất đến thị trường bất động sản, ông Tô Trung Thành cho rằng, dù NHNN đã có một số nhịp giảm về lãi suất trong quý I, tuy nhiên mục tiêu của việc giảm lãi suất này không phải là phục vụ thị trường bất động sản. Bản chất của việc giảm lãi suất này là để hỗ trợ nền kinh tế nói chung, khi mức lãi suất cao trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất cả các doanh nghiệp, do đó không nên kỳ vọng quá nhiều rằng việc giảm lãi suất sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn vốn.

Ông Thành nhấn mạnh, việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền vững cho bất động sản, khi có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống NHTM nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời làm tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường bất động sản. Đặc biệt khi nhìn vào tình hình doanh nghiệp bất động sản và dự án hiện nay, có thể thấy những sản phẩm đầu cơ thường có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy cao với mục tiêu lợi nhuận cao.

“Việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung vào thị trường trái phiếu, mà mấu chốt là tạo được niềm tin trong thị trường", ông Tô Trung Thành nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, Giáo sư Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ thêm rằng về căn bản không nên để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao và nền kinh tế "bong bóng", và Việt Nam cần hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản; kiểm soát chống đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, Việt Nam cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, xác định cơ cấu hàng hóa bất động sản phù hợp cho từng địa phương, khu vực dựa trên dự báo về dân số, thu nhập bình quân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ.

Chia sẻ quan điểm trên, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển cho rằng, thị trường bất động sản là điểm nghẽn chính đối với phục hồi và phát triển bền vững trong những năm tiếp theo. Do đó, giải quyết tốt các vấn đề của thị trường bất động sản sẽ có tác động tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế.

Cụ thể, giải pháp cần hướng tới các vấn đề trọng tâm của thị trường bất động sản hiện nay là sự lệch pha cung - cầu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; giá bất động sản còn cao, thiếu sự kiểm soát và điều tiết; nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Bởi khi thị trường này phát triển ổn định, lành mạnh sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân và gây ra nhiều hệ lụy xã hội.

“Do đó, ổn định và phát triển thị trường bất động sản là một trong những vấn đề trọng tâm của công tác điều hành chính sách trong năm 2023”, GS. TS. Tô Trung Thành khuyến nghị.