Gỡ “nút thắt” để phát triển bền vững thị trường bất động sản

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, cũng như làm thay đổi bộ mặt từ khu vực đô thị đến nông thôn, đồng thời đóng góp khoảng trên 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Lĩnh vực BĐS cũng đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Chỉ tính riêng 5 tháng đầu năm 2022, ngành BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI với gần 3 tỷ USD, chiếm 25,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, thị trường này vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững, biểu hiện rất rõ qua những vấn đề tồn tại như tình trạng lệch pha cung-cầu dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, kéo theo lệch pha phân khúc thị trường, như tại TP. Hồ Chí Minh nhà ở có giá vừa túi tiền.

Trong năm 2020 phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn phân khúc này; trong khi đó, 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. Nghiêm trọng hơn, tình trạng khan hiếm đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân. Cũng như những “lỗ hổng” trong quản lý đất đai đã làm xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương…

Nhiều chuyên gia nhận định, tất cả những “ung nhọt” đó đã khiến cho môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Không ít DN BĐS yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp đã khiến cho thị trường trở nên “bát nháo”, cần nhanh chóng phải chấn chỉnh kịp thời. Nhất là những “nút thắt” pháp lý phải sớm tháo gỡ để thị trường phát triển bền vững hơn.

Thực tế, thời gian gần đây vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường BĐS và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Bởi lẽ, thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế, ngược lại thị trường BĐS bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, thực trạng tình hình trên đây có nguyên nhân khách quan do dịch bệnh Covid-19, cũng như xung đột địa chính trị trên thế giới, kéo theo đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để giải quyết được tình trạng này, giải pháp tháo gỡ hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh chính là cải cách thể chế pháp luật và thực thi pháp luật.

Trước tiên, muốn thị trường phát triển bền vững phải đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của DN để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi DN đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Đại diện một doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM cho rằng, DN mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chứ không muốn “đi đêm” để được chỉ định nhà đầu tư như đã có một số trường hợp xảy ra trước đây. Nhưng để làm được điều này cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để không xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, đấu giá có “quân xanh - quân đỏ”, đấu thầu “chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá”, “đẩy giá ảo” hay nói cách khác lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực cho xã hội.