HoREA: Khung giá đất ở Hà Nội và TP.HCM không hợp lý

HoREA vừa gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên Môi trường và UBND thành phố văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024.

HoREA cho rằng, các quy định về khung giá đất và bảng giá đất ở các địa phương theo Luật đất đai 2013 đang có nhiều bất cập ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và quyền tự chủ của các địa phương.

Cụ thể, Điều 113 Luật đất đai 2013 quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng”. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ”.

Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Khung giá đất có hiệu lực kể từ ngày 29/12/2014, tại Điều 5 đã quy định "Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương".

Khoản 3 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định “Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất…”. Theo cách làm này, đã dẫn đến tình trạng giá đất trong “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai.

Đặc biệt, khung giá đất của hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố. Không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TPHCM cũng bất cập và hạn chế.

Vì vậy, HOREA đề nghị quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cần có khung giá đất riêng.

HoREA đề xuất 3 phương án xây dựng khung giá đất (mới) tại TP.HCM:

Phương án 1: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo phương án này, khung giá đối với các loại đất như sau: Đối với đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu là 1,2 triệu/m2; giá tối đa là 260 triệu/m2.

Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu là 900.000 đồng/m2; giá tối đa là 200 triệu/m2. Đối với đất ở: Giá tối thiểu là 1,5 triệu/m2; giá tối đa là 330 triệu/m2.

Khi quy định bảng giá đất, thành phố có thể quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với khung giá đất. Do đó, giá tối đa đối với đất ở là 429 triệu/m2; giá tối đa đối với đất thương mại, dịch vụ là 338 triệu/m2; giá tối đa đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 260 triệu/m2.

Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm là 2,5 lần đối với khu vực 1 trong năm 2019 thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là: giá tối đa đối với đất ở là 1,072 tỷ đồng/m2; giá tối đa đối với đất thương mại, dịch vụ là 845 triệu/m2; giá tối đa đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 650 triệu/m2.

Phương án 2: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo phương án này, khung giá đối với các loại đất như sau: Đối với đất thương mại, dịch vụ: Giá tối đa là 253,5 triệu/m2. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Giá tối đa là 192,4 triệu/m2. Đối với đất ở: Giá tối đa là 319,8 triệu/m2.

Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm là 2,5 lần đối với khu vực 1 trong năm 2019 thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là: giá tối đa đối với đất ở là 799,5 triệu đồng/m2; giá tối đa đối với đất thương mại, dịch vụ là 633,7 triệu đồng/m2; giá tối đa đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 480 triệu đồng/m2.

Phương án 3: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo phương án này, giá đất sẽ ở mức hợp lý khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.

Chẳng hạn, nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm là 2,5 lần đối với khu vực 1 trong năm 2019 thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là: giá tối đa đối với đất ở là 700 triệu/m2; giá tối đa đối với đất thương mại, dịch vụ là 559,7 triệu/m2; giá tối đa đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 419,7 triệu/m2.

HoREA đề xuất chọn phương án 3 do phương án 1 có mức giá quá cao, không phù hợp với giá thị trường, sẽ đẩy giá lên cao. Nếu Chính phủ không thể chọn phương án 3 khi cân nhắc đến các yếu tố vĩ mô thì có thể xem xét chọn phương án 2.