Đầu tư bất động sản cho thuê liệu có hấp dẫn?

	Mua nhà cho thuê, đã tối ưu?
	Nhà ở cho thuê: Đường xa vạn dặm
	Giải đáp về thủ tục tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà

Gần đây, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác có dấu hiệu hồi phục, nhưng là sự hồi phục khá chậm. Phân khúc chủ đạo nhà ở dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, vẫn phát triển tốt. Tuy nhiên, thị trường BĐS đang ở tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện nhiều DN BĐS đang bị ăn vào tài sản cố định, tức là phải bán sản phẩm với mức lãi rất thấp.

Cụ thể như phân khúc cao cấp hiện đang được bán với mức lợi nhuận 6% mà chưa tính lãi vay, thay vì 40 - 50% như trước đây. Nhiều DN phải bán hòa vốn, cá biệt có DN phải bán lỗ, thành ra rủi ro vẫn còn ở phía trước. Khả năng tái sản xuất của DN bị hạn chế, từ đó ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Đồng thời các nhà đầu tư thứ cấp cũng tìm phân khúc riêng để đầu tư, chủ yếu là văn phòng và căn hộ cho thuê.

Khu nhà phố thương mại Aqua Bay tại Hà Nội rất đắt hàng

Theo báo cáo chỉ số giá BĐS tháng 7/2016 vừa được Savills Việt Nam công bố, trong quý II/2016 chỉ số hoạt động văn phòng tại Hà Nội đạt mức 59,4 điểm, tăng 1,6 điểm theo quý và 3,1 điểm theo năm nhờ giá thuê tăng đều ở tất cả các hạng.

Trong đó, khu vực trung tâm thành phố có mức tăng nhẹ với 1 điểm theo quý và 4,9 điểm theo năm nhờ công suất thuê ổn định và giá thuê tăng 1% theo quý. Chỉ số văn phòng tại khu vực ngoài trung tâm tăng 2,1 điểm theo quý và 5,1 điểm theo năm với mức công suất thuê tăng 1,7 điểm phần trăm và giá thuê tăng 1,2% theo quý.

Theo dự báo của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, trong nửa cuối năm 2016, văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục hoạt động tốt với nguồn cung không đổi, trong khi khu vực ngoài trung tâm sẽ phải đối mặt với áp lực nguồn cung, do sự gia nhập thị trường của một số dự án mới và diện tích còn trống lớn của một số dự án được đưa vào hoạt động gần đây.

Trong khi, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang phải đối mặt với áp lực nguồn cung thì thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh lại hoạt động gần hết công suất và dự kiến giá sẽ còn tăng trong thời gian tới.

Cụ thể, chỉ số hoạt động văn phòng trong quý II/2016 tại TP. Hồ Chí Minh là 85,3 điểm, tăng 2 điểm theo quý và 7 điểm theo năm. Sự cải thiện này đến từ công suất thuê tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm, cùng giá thuê tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Công suất thuê trung bình đạt cao điểm ở mức 97%.

Dự án hạng A và B tại khu trung tâm hoạt động tốt, công suất khu vực tăng 3 điểm phần trăm và giá thuê tăng 4% theo năm. Chỉ số hoạt động văn phòng tại khu trung tâm tăng 1 điểm theo quý và 6 điểm theo năm.

Trong khi, công suất thuê ngoài khu vực trung tâm thành phố tiếp tục tăng với 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm khiến chỉ số của khu vực tăng 2 điểm theo quý và 9 điểm theo năm.

Trong quý II/2016, tổng lượng tiêu thụ đạt xấp xỉ 14.200m2, giảm -46% theo quý và -44% theo năm do hầu hết các dự án đều đang hoạt động hết công suất. Với nhu cầu văn phòng tăng, giá thuê hạng A và B được kỳ vọng sẽ tăng trong tương lai gần. Dự báo tốc độ tăng trưởng giá thuê sẽ đạt khoảng 4%/năm trong ba năm tới, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết.

Ở phân khúc căn hộ cho thuê cũng có phần sôi động. Mặt được khi đầu tư vào phân khúc này là việc cho thuê dễ dàng và nhanh chóng. Xét về mặt xã hội thì loại hình này đáp ứng được nơi an cư cho nhiều đối tượng người dân với chi phí thấp. Hơn nữa, nhà nước cũng dễ dàng trong việc quản lý nhân khẩu tại các dự án căn hộ cho thuê tập trung so với quản lý nhân khẩu tại các nhà trọ cho thuê tự phát bên ngoài, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM - XD Lê Thành cho biết.

Tuy nhiên, khi đầu tư vào căn hộ cho thuê, số tiền vốn bỏ ra ban đầu là rất lớn nhưng thời gian thu hồi vốn lại chậm (đối với các dự án căn hộ mini cho thuê dự kiến hết 15 năm mới có thể thu hồi vốn).

Thêm vào đó, việc đầu tư vào phân khúc căn hộ cho thuê thương mại hiện nay chưa có các chính sách ưu đãi của Nhà nước về việc giãn hoặc giảm tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, giảm thuế thu nhập DN nên chưa khuyến khích được nhiều nhà đầu tư lựa chọn đầu tư phân khúc này.

Bên cạnh đó, việc quản lý người dân sống trong các căn hộ cho thuê cũng khá phức tạp. Mất khá nhiều thời gian để kiểm tra hồ sơ, thẩm định và lựa chọn khách hàng… nhằm tạo ra cộng đồng cư dân thuê căn hộ văn minh, lành mạnh, ông Nghĩa cho biết thêm.

Phân khúc căn hộ cho thuê thường có giá bình dân, dành cho những người thu nhập thấp, trung bình thấp. Phân khúc cho thuê nhà phố, nhà trọ cao cấp chủ yếu hướng tới người có mức thu nhập khá trở lên hoặc những người nước ngoài tới sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Vì vậy sự cạnh tranh là không đáng kể và nếu có thì phân khúc căn hộ cho thuê giá bình dân vẫn có ưu thế hơn.

Mặt khác, những dự án nhà trọ cho thuê cao cấp hiện nay chủ yếu là dự án nhỏ lẻ, tự phát. Đối với nhà phố cho thuê hầu hết là của người dân kinh doanh cho thuê lại nên việc quy hoạch tổng thể không được đồng bộ và quản lý không thể chuyên nghiệp như các dự án chuyên về đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê.