Lãi vay mua nhà hạ nhiệt, dòng vốn vẫn phải đúng địa chỉ

Thanh khoản dịu bớt, người mua nhà có thêm lựa chọn

Sau giai đoạn lãi suất vay mua nhà ở mức khá cao, thị trường những tuần gần đây bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn. Theo thông tin công bố của Hội Nghiên cứu thị trường liên ngân hàng Việt Nam (VIRA), lãi suất trên thị trường liên ngân hàng đồng loạt hạ nhiệt ở phần lớn kỳ hạn ngắn trong phiên giao dịch cuối tuần trước. Cùng thời điểm, NHNN bơm ròng hơn 5.625 tỷ đồng ra thị trường qua nghiệp vụ thị trường mở. Diễn biến này cho thấy áp lực thanh khoản trên thị trường tiền tệ đã phần nào hạ nhiệt, qua đó hỗ trợ các tổ chức tín dụng thuận lợi hơn trong cân đối nguồn vốn.

Việc một số ngân hàng gần đây giảm lãi suất, kéo dài thời gian cố định lãi suất vay mua nhà là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu ở thực, ảnh: ST

Trong điều kiện đó, một số ngân hàng đã điều chỉnh chính sách cho vay theo hướng giảm chi phí hoặc giúp khách hàng ổn định lãi suất trong thời gian dài hơn. Mới đây, Vietcombank triển khai chương trình “Nhà Mới An Cư” với quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo chương trình, lãi suất ưu đãi có thể thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân. Thời hạn vay tối đa 35 năm, mức cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng.

VIB lại lựa chọn giải pháp giúp người vay tăng khả năng dự tính chi phí trong dài hạn. Ngân hàng cho phép khách hàng cá nhân cố định lãi suất tới 5 năm đối với một số khoản vay mua bất động sản. Bên cạnh đó, khách hàng có thể lựa chọn gói hỗ trợ lãi suất VIB Up với mức giảm thêm từ 0,2-0,4%/năm theo điều kiện của chương trình.

Tại TPBank, một số khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm được áp dụng mức giảm biên độ lãi suất tới 1,2 điểm phần trăm so với mức hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng. Điểm đáng chú ý là cạnh tranh giữa các ngân hàng hiện không chỉ nằm ở mức lãi suất ưu đãi trong những tháng đầu, mà đang mở rộng sang thời gian cố định lãi suất, mức biên độ sau ưu đãi và tổng chi phí của khoản vay.

Đây là tín hiệu đáng ghi nhận trong bối cảnh thời gian qua không ít người vay mua nhà chịu áp lực bởi mặt bằng lãi suất cao. Đối với một khoản vay kéo dài hàng chục năm, việc giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian cố định lãi suất sẽ giúp các gia đình có nhu cầu ở thực chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Tuy nhiên, việc một số ngân hàng tung ra chương trình mới chưa đồng nghĩa lãi suất vay mua nhà đã giảm đồng loạt trên toàn thị trường. Chính sách thực tế còn phụ thuộc vào kỳ hạn, chất lượng hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm cũng như từng nhóm khách hàng.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, người vay không nên chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi ở thời điểm ký hợp đồng. Nhiều sản phẩm vay mua nhà áp dụng lãi suất ưu đãi trong một giai đoạn nhất định, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng biên độ. Ngoài ra, các chuyên gia tài chính khuyến nghị người mua nhà nên thận trọng với đòn bẩy, cân đối để số tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá khoảng 40% thu nhập và chủ động xây dựng phương án dự phòng khi lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi. Người vay cũng cần tìm hiểu kỹ lãi suất sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh, chu kỳ thay đổi lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các điều kiện đi kèm thay vì chỉ lựa chọn khoản vay dựa trên mức lãi suất ban đầu.

Tín dụng phải có chọn lọc, ưu tiên nhu cầu thực

Việc chi phí vay mua nhà có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ hỗ trợ nhu cầu an cư của người dân. Song, diễn biến này cũng đặt ra yêu cầu tiếp tục kiểm soát chặt dòng vốn trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang tăng khá nhanh.

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với cuối quý I.

Trong khi các kênh huy động vốn trung, dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hay thị trường chứng khoán chưa phát triển tương xứng, bất động sản vẫn phụ thuộc đáng kể vào tín dụng ngân hàng. Bởi vậy, yêu cầu đặt ra không phải là mở rộng tín dụng bằng mọi giá, mà phải hướng dòng vốn vào những phân khúc tạo ra giá trị thực và hạn chế vốn chảy vào hoạt động đầu cơ.

Định hướng này được thể hiện khá rõ trong điều hành của NHNN. Tại Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026, NHNN quy định trong năm 2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.

Quy định trên tạo thêm dư địa tín dụng cho những phân khúc phục vụ an sinh xã hội, sản xuất và nhu cầu thực, nhưng không đồng nghĩa với việc nới lỏng kiểm soát tín dụng đối với bất động sản nói chung.

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo thống kê, ổn định tiền tệ tài chính NHNN nhấn mạnh, vấn đề hiện nay không chỉ là “khơi thông” dòng vốn mà quan trọng hơn là phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực. Thị trường vẫn tồn tại những bất cập như cơ cấu sản phẩm mất cân đối, thiếu nhà ở có giá phù hợp với thu nhập, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế.

Sự thận trọng cũng đang thể hiện trong chiến lược tín dụng của các ngân hàng. Đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản của Agribank đạt 289.630 tỷ đồng, giảm 5,07% so với đầu năm. Song song với kiểm soát rủi ro, ngân hàng tiếp tục ưu tiên nguồn vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các dự án có hiệu quả, đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp tín dụng.

Bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp Techcombank cho biết, tính đến cuối quý II/2026, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp và 67% dư nợ cho vay mua nhà cá nhân. Mục tiêu của Techcombank là đưa tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục từ mức 32% hiện tại về khoảng 30% vào cuối năm 2026.

Trong khi đó, VPBank xây dựng 5 tiêu chí khi cấp tín dụng bất động sản, gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối; đồng thời ưu tiên bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực. Vietcombank cũng xác định tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng đối với những phân khúc có tính đầu cơ cao.

Đại diện NHNN cho biết, thời gian tới, định hướng điều hành của NHNN là vừa khuyến khích dòng vốn chảy vào các lĩnh vực ưu tiên phục vụ an sinh xã hội và sản xuất, vừa duy trì các hàng rào kiểm soát đối với những phân khúc tiềm ẩn rủi ro, qua đó bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.