Tín dụng bất động sản

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3/2021 diễn ra hôm 31/3, trả lời một số câu hỏi của phóng viên liên quan đến vấn đề dòng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú khẳng định: Tín dụng đối với lĩnh vực BĐS được quản lý rất chặt chẽ trong suốt những năm qua. Câu chuyện dịch chuyển dòng vốn từ thị trường tiền tệ sang các thị trường khác luôn là nội dung được quan tâm trong quản lý hoạt động tiền tệ ngân hàng của NHNN... Theo đó, đến 15/3, dư nợ cho vay BĐS tăng khoảng 2,13%.

Theo Phó Thống đốc Đào Minh Tú, tín dụng đối với BĐS có hai lĩnh vực: Một là tín dụng vào những đối tượng kinh doanh BĐS, những phân khúc thị trường cao cấp như các dự án nghỉ dưỡng, biệt thự… là những đối tượng mà ngành Ngân hàng đang kiểm soát chặt chẽ, kể cả có những chế tài trực tiếp và gián tiếp đối với các TCTD. Hai là với lĩnh vực tín dụng đầu tư để giúp cho việc thanh khoản của các loại sản phẩm hàng hóa tiêu dùng BĐS như nhà ở thu nhập thấp, các phân khúc nhà giá rẻ, nhà thương mại phục vụ cho nhu cầu sử dụng của người dân… vẫn được giao cho các NHTM quan tâm triển khai.

Ảnh minh họa

Không phải bây giờ mà từ nhiều năm nay NHNN luôn chỉ đạo TCTD nâng cao chất lượng tín dụng; tập trung phân bổ tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán...; tăng cường quản lý rủi ro đối với các dự án BOT, BT giao thông, tiêu dùng. NHNN đã và đang áp dụng nhiều chính sách nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng nói chung và BĐS nói riêng. NHNN quy định hệ số rủi ro của các khoản cho vay kinh doanh BĐS của các TCTD lên mức 200%; tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận vay từ 4 tỷ đồng trở lên. Các TCTD cũng phải ban hành quy định nội bộ về cấp tín dụng, quản lý tiền vay đối với kinh doanh BĐS. NHNN cũng yêu cầu TCTD phải kiểm soát dư nợ tín dụng để đầu tư, kinh doanh cổ phiếu/dư nợ tín dụng để đầu tư, kinh doanh trái phiếu doanh nghiệp không vượt quá 5% vốn điều lệ...

Hiện sốt đất diễn ra khắp nơi, nhưng cũng giờ này năm ngoái, thị trường BĐS đóng băng. Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, đã có đến 800 sàn giao dịch BĐS trong tổng số khoảng 1.000 sàn giao dịch trong cả nước phải ngừng hoạt động trong quý đầu năm. Thậm chí tháng 4/2020, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với chuyên gia đầu ngành trong các lĩnh vực kinh tế, tài chính, BĐS để lấy ý kiến, bàn các giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS.

Xa hơn, xin nhắc lại chuyện của mười năm trước - 2011. Thị trường BĐS có dấu hiệu đi xuống và không ai có thể ngờ chuỗi những ngày giảm giá đó kéo dài nhiều năm sau. Trong năm 2012, giá BĐS giảm đến 30% so với năm trước đó dù các bộ, ngành đã cùng hà hơi tiếp sức để mong thị trường ấm lên. Giá BĐS giảm đến mức, có doanh nghiệp tung ra thị trường căn hộ với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Lúc đó, không ít người cho rằng đó là giá trị thực của tài sản và ở mức giá này nhà đầu tư vẫn sống được. Thế nhưng năm 2013 giá BĐS vẫn tiếp tục giảm. Bộ trưởng Bộ Xây dựng lúc đó là ông Trịnh Đình Dũng cho rằng, do giá BĐS trước đây (2008 - 2010) tăng nóng, là giá ảo, cho nên thời kỳ này bắt buộc phải giảm để trả lại giá trị thực của BĐS...

Năm 2013, thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, ngày 15/5/2013, NHNN đã ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở NHNN dành để thực hiện tái cấp vốn hỗ trợ cho các NHTM cho vay hỗ trợ nhà ở khoảng 30.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ bằng khoảng 50% so với lãi suất trên thị trường. Gói tín dụng ưu đãi này chính thức được tung ra thị trường như một liều thuốc mạnh cho phân khúc những người có thu nhập thấp, người có nhu cầu thực sự về nhà ở...

Ngược dòng lịch sử như vậy để thấy thị trường BĐS luôn biến động khó lường. Song, quy luật chung cho mọi thị trường là luôn dao động theo biểu đồ hình sin. Sau cơn sốt ảo, BĐS sẽ lại tìm về giá trị thực của nó: phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Cụ thể hơn, theo nhận định của các chuyên gia, giá nhà ở hợp lý khi lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng. Ở mức lợi tức này chắc chắn vốn sẽ được đưa vào sản xuất kinh doanh nhiều hơn, và người có nhu cầu thực về nhà ở sẽ có cơ hội an cư lạc nghiệp.