Minh bạch dữ liệu: Chìa khóa để định giá đất hiệu quả

Bà Nguyễn Quỳnh Trang – Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội

Phóng viên: Thưa bà, điểm thay đổi lớn nhất trong dự thảo là việc Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ động trong việc định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường. Bà nhận định như thế nào về sự thay đổi này?

Bà Nguyễn Quỳnh Trang: Đây là một điều chỉnh lớn, cho thấy định hướng siết chặt vai trò điều tiết của Nhà nước đối với nguồn lực đất đai. Nếu được thực hiện trên cơ sở công bằng, chính sách này sẽ giúp đảm bảo nguồn lực từ đất đai phục vụ lợi ích chung. Việc Nhà nước chủ động định giá có thể tạo ra một khung giá rõ ràng hơn, giúp kiểm soát đầu cơ và giải quyết các vướng mắc trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và đặc biệt là hệ thống dữ liệu.

Phóng viên: Bà có thể nói rõ hơn về tầm quan trọng của hệ thống dữ liệu không?

Bà Nguyễn Quỳnh Trang: Nếu thiếwu một hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc giá đất được định giá mà "xa rời thực tế", chính sách sẽ khó phát huy hiệu quả. Điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy: ngân sách không thu được giá trị tương xứng từ đất đai, nhà đầu tư gặp khó khăn khi lập dự toán, và tạo ra sự thiếu nhất quán giữa các địa phương. Giá trị đất tăng lên phần lớn là nhờ Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng, vì vậy Nhà nước xứng đáng được chia sẻ phần gia tăng giá trị này. Tuy nhiên, việc thiếu cơ sở dữ liệu sẽ khiến điều này trở nên khó khăn.

Phóng viên: Một điểm mới khác trong dự thảo là việc phân tách vai trò giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh. Bà đánh giá như thế nào về thay đổi này?

Bà Nguyễn Quỳnh Trang: Về mặt thể chế, đây là một bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và tạo điều kiện cho đánh giá khách quan hơn. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ thật sự hiệu quả nếu hội đồng thẩm định có đủ chuyên môn và vai trò của các tổ chức tư vấn độc lập được đảm bảo. Hiện nay, hội đồng thẩm định đa phần là đại diện các sở, ngành địa phương, không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu về định giá bất động sản. Điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật. Vì vậy, tôi cho rằng cần nâng cao năng lực cho các tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập và công khai quy trình, dữ liệu định giá để tạo niềm tin.

Phóng viên: Một trong những lo ngại lớn nhất từ phía doanh nghiệp là việc khó dự đoán chi phí sử dụng đất khi bỏ nguyên tắc thị trường. Bà có chia sẻ gì về vấn đề này?

Bà Nguyễn Quỳnh Trang: Đây là một mối quan tâm chính đáng. Chi phí sử dụng đất là yếu tố then chốt trong kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro của doanh nghiệp, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn. Khi thiếu cơ chế tham chiếu thị trường, khả năng dự báo chi phí sẽ giảm. Tuy nhiên, việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước không nhất thiết phải loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường. Chúng ta nên xây dựng một khung định giá linh hoạt, vừa cho phép tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu tốt, vừa duy trì sự ổn định ở các khu vực khác. Yếu tố thị trường sẽ đóng vai trò như một "neo định hướng", giúp nâng cao tính dự báo và thu hút đầu tư.

Phóng viên: Dự thảo cũng đề xuất xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa. Bà nghĩ sao về cải cách này?

Bà Nguyễn Quỳnh Trang: Đây là một cải cách rất tiến bộ, góp phần minh bạch hóa định giá và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc triển khai bảng giá chi tiết đến từng thửa sẽ đối mặt với nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai trên toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ. Để thực hiện hiệu quả, chúng ta cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu như bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, và hạ tầng vào một hệ thống chuẩn hóa, được cập nhật thường xuyên. Thay vì áp dụng đồng loạt, nên có một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn, bắt đầu từ những đô thị lớn có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, sau đó mở rộng dần.

Phóng viên: Vậy, theo bà, đâu là yếu tố then chốt để các thay đổi này phát huy hiệu quả?

Bà Nguyễn Quỳnh Trang: Theo tôi, chính sách định giá chỉ có thể phát huy hiệu quả khi kết hợp được vai trò điều tiết của Nhà nước với yếu tố thị trường trong một khuôn khổ quản trị hiện đại. Việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa là một cải cách đột phá. Nếu được triển khai theo lộ trình và có hạ tầng số đủ mạnh, chính sách này sẽ giúp tháo gỡ tình trạng ách tắc trong các dự án do chậm định giá. Một điểm thuận lợi đáng kể là theo Luật Đất đai 2024, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất chính thức, điều này khuyến khích người dân kê khai giá giao dịch sát thực tế, từ đó tạo nền tảng cho một hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch và hiệu quả hơn.

Phóng viên: Xin chân thành cảm ơn bà!