Định hình chuẩn mực để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại diễn đàn

Thị trường 2025: Phục hồi rõ nét nhưng chưa đồng đều

Sáng ngày 8/1/2026, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cùng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức phiên buổi sáng Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), với chủ đề “Định hình chuẩn mực để thị trường bất động sản phát triển bền vững”.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đã khép lại năm 2025 với nhiều kết quả tích cực, trong bối cảnh ba bộ luật quan trọng liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được triển khai đồng bộ.

Theo ông Khôi, các bộ, ban, ngành đã kịp thời tiếp thu kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp, trình Chính phủ và Quốc hội ban hành các nghị định, nghị quyết tháo gỡ vướng mắc, từng bước khơi thông dòng chảy đầu tư. Nhờ đó, bất động sản tiếp tục khẳng định vai trò là một trong những trụ cột quan trọng, đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế – xã hội.

Phát biểu tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển mới, song cũng đồng thời đối mặt với không ít khó khăn, thách thức cần được nhìn nhận đầy đủ.

Khẳng định vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, lĩnh vực này luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng và Nhà nước. Dưới sự điều hành quyết liệt của Chính phủ và sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị, thị trường năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, thể hiện rõ qua sự cải thiện cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Không chỉ phục hồi về quy mô, chất lượng các dự án cũng từng bước được nâng cao. Nhiều mô hình phát triển mới xuất hiện, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tiện ích. Hoạt động đầu tư ngày càng chú trọng ứng dụng công nghệ, giải pháp thiết kế thân thiện môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng thẳng thắn chỉ ra những tồn tại lớn của thị trường. Giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, vẫn neo ở mức cao; cơ cấu nguồn cung mất cân đối, thiếu nghiêm trọng nhà ở có mức giá phù hợp với đa số người dân. Bên cạnh đó, vẫn còn hàng nghìn dự án tồn đọng chưa được tháo gỡ, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Trước thực trạng này, Đảng và Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp trọng tâm, trong đó chú trọng hoàn thiện thể chế và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đạt những kết quả rõ nét trong thời gian tới.

Riêng phân khúc nhà ở thương mại, đến nay đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng vốn khoảng 724 nghìn tỷ đồng, tạo tiền đề quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch hơn.

Nguồn cung tăng mạnh, nhưng cơ cấu tiếp tục mất cân đối

Trình bày báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, năm qua ghi nhận sự tăng trưởng tích cực của nguồn cung, tiệm cận giai đoạn trước Covid-19, trong khi giao dịch duy trì sôi động suốt phần lớn thời gian.

Quang cảnh diễn đàn

Cụ thể, năm 2025, toàn thị trường có hơn 128 nghìn sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho các giai đoạn tiếp theo.

Dù vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn là vấn đề lớn. Tại một số địa phương khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp tăng mạnh, góp phần cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh (cũ), sự lệch pha ngày càng rõ nét.

Theo thống kê, năm 2025 toàn thị trường ghi nhận hơn 80 nghìn căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới, tương đương hơn 20 nghìn sản phẩm, có giá trên 100 triệu đồng/m² – gấp gần 10 lần năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển mạnh về phía căn hộ sang trọng và siêu sang, trong khi nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xét theo khu vực, miền Bắc vẫn dẫn đầu với 48% tổng nguồn cung cả nước. Miền Nam vươn lên chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được tái khởi động sau thời gian dài trầm lắng. Miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%. Về phía doanh nghiệp, nguồn cung vẫn chủ yếu do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, trong đó Vingroup tiếp tục đóng góp lớn nhất.

Chia sẻ về thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.

Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.

Theo ông Chung, cầu đầu tư vẫn là động lực chính, với hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt.

Cùng với giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục tăng và thiết lập ngưỡng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán 5-10%. Riêng đất nền, giá chào bán mới tăng tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Nhiều chủ đầu tư áp dụng phương thức giãn tiến độ xây dựng, ưu đãi cho nhóm khách hàng ở thực, hạn chế chuyển nhượng nhằm hình thành cộng đồng cư dân bền vững.