Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Dòng vốn nội dẫn dắt M&A, bất động sản chờ bứt phá 2026

Dưới tác động đan xen của kinh tế vĩ mô, điều chỉnh pháp lý và tiến trình tái cấu trúc đô thị, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang dần hình thành những trật tự mới. Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2025 do Avison Young công bố cho thấy, dù còn không ít thách thức, thị trường đã bước qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, mở ra chu kỳ vận động mới với các động lực tăng trưởng mang tính dài hạn và bền vững hơn.

M&A bất động sản - Dòng vốn tái cấu trúc và dịch chuyển chiến lược

Nhìn lại năm 2025, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) trên toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm so với giai đoạn cao điểm 2021-2022. Không chỉ quy mô chung thu hẹp, giá trị trung bình mỗi thương vụ trong 10 tháng đầu năm 2025 cũng thấp hơn cùng kỳ 2024, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất. Điểm đáng chú ý là tiến trình đàm phán các thương vụ có xu hướng kéo dài hơn trước, cho thấy sự giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai và cách tiếp cận thực tế, thận trọng của các bên tham gia. Vị trí tài sản trở thành yếu tố then chốt, phản ánh rõ sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo các trục hạ tầng liên vùng và chiến lược phát triển đô thị mới.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, Một xu hướng nổi bật trong năm 2025 là sự trỗi dậy mạnh mẽ của khối nhà đầu tư trong nước. Khối nội đã “soán ngôi” khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo và chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Động lực của các doanh nghiệp nội không chỉ đến từ mục tiêu mở rộng quỹ đất, mà còn gắn với nhu cầu tái cấu trúc, thoái vốn, huy động dòng tiền và cải thiện bảng cân đối kế toán. Những thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land là minh chứng rõ nét cho xu hướng này.

Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn hiện diện tích cực nhưng tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, mang tính chiến lược dài hạn. Điển hình có thể kể đến Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes, hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt. Các giao dịch này cho thấy khối ngoại ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, hơn là chạy theo số lượng.

Ông David Jackson cho biết, thị trường M&A hiện nghiêng về phía nhà đầu tư mua, song sự thận trọng vẫn được đặt lên hàng đầu. Các bên duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, đặc biệt ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành. Những thương vụ thành công thường mang tính đột phá, giúp nhà đầu tư tái định vị tài sản và sắp xếp lại “bàn cờ” thị phần cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tái phân bổ, Việt Nam với lợi thế địa chính trị và triển vọng kinh tế tích cực được kỳ vọng sẽ tiếp tục hưởng lợi trong năm 2026.

Nhà ở hồi sinh, giá cả phân hóa và dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Song song với hoạt động M&A, năm 2025 cũng đánh dấu sự “kích hoạt” trở lại của thị trường nhà ở sau gần ba năm trầm lắng. Diễn biến này thể hiện rõ qua việc tái khởi động nhiều dự án, triển khai dự án mới và gia tăng các giao dịch chuyển nhượng tài sản.

Trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng ở mức vừa phải, khi các chủ đầu tư chủ động quan sát khả năng hấp thụ và diễn biến giá bán. Tỷ lệ hấp thụ tại thị trường này đạt khoảng 65–75%, cho thấy sức cầu đang dần hồi phục nhưng vẫn mang tính chọn lọc. Ngược lại, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán, chủ yếu từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung dồi dào, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao, đạt 70-80%, phản ánh nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn khá ổn định.

Tại Đà Nẵng, bức tranh thị trường có phần khác biệt. Khu vực lõi đô thị ghi nhận giá sơ cấp thiết lập mặt bằng mới trong quý IV, dao động từ 3.020-3.770 USD/m². Mức giá cao khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ duy trì ở mức khiêm tốn, khoảng 35-40%. Dù vậy, phân khúc trung và cao cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt cả ba thị trường trọng điểm, làm gia tăng sự chênh lệch trong cơ cấu nguồn cung nhà ở.

Xu hướng tăng giá sơ cấp căn hộ tiếp diễn trong năm 2025, đồng thời cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa khu vực lõi và các khu vực mở rộng. Dự báo sang năm 2026, nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục gia tăng với khoảng 15.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng. Giá bán sơ cấp được dự báo vẫn nhích lên, song tốc độ tăng sẽ chậm hơn giai đoạn trước, với mức tăng 20-25% tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, và 10-15% tại Đà Nẵng.

Theo ông David Jackson, diễn biến giá hiện nay không mang dấu hiệu của bong bóng, mà phản ánh sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển dự án, gắn với tiềm năng và giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa. Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất năm 2026 kèm hệ số K sẽ đẩy nhanh quá trình tái định giá đất đô thị. Dù tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây được xem là bước đi cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho Nhà nước tái đầu tư hạ tầng.

Đáng chú ý, ông David Jackson cho biết, hoạt động M&A trong phân khúc nhà ở cũng diễn ra sôi động hơn. Năm 2025, phần lớn các giao dịch được công bố tập trung tại TP. Hồ Chí Minh mới, bao gồm 15 giao dịch ở TP. Hồ Chí Minh cũ và một giao dịch tại Bình Dương cũ. Ngoài ra, 11 giao dịch diễn ra tại các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung. Diễn biến này cho thấy dòng vốn dài hạn đang hướng mạnh về các đô thị vệ tinh - nơi hội tụ nhu cầu ở thực lớn, xu hướng phát triển đô thị ly tâm và lợi thế từ việc triển khai đồng loạt các dự án hạ tầng.