Nhà đầu tư bất động sản khó “thoát hàng”

Đâu là điểm ngắm của người mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh?

Căn hộ và đất nền đều ế ẩm

Chị Nguyễn Thị Anh Đào cho biết, đầu năm nay chị vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng để mua một căn hộ 83 m2 giá 3,5 tỷ đồng ở thành phố Thủ Đức (TP.HCM), cho thuê với kỳ vọng cuối năm sẽ bán đi chốt lời. Tuy nhiên sau khi hết thời gian hưởng ưu đãi lãi suất, mỗi tháng chị phải thanh toán vốn gốc và lãi vay vào khoảng gần 20 triệu đồng. Không cân đối được nguồn tài chính để trả nợ, chị buộc phải rao bán căn hộ bằng với giá mua vào. Nhưng hai tháng nay khách chủ yếu đến xem và bỏ đi.

Không chỉ có căn hộ ế ẩm, những người mua đất nền cũng trong tình cảnh tương tự, không biết đến khi nào mới “thoát hàng”. Có nhà đầu tư đã nhờ môi giới rao bán với giá giảm 10-15% so với giá mua đầu năm, nhưng cũng rất khó bán.

Ảnh minh họa.

Thanh khoản yếu ớt cũng khiến không ít chủ dự án phải lui thời hạn tung sản phẩm ra thị trường. Theo Tập đoàn DKRA, trong tháng 8 vừa qua, sản phẩm căn hộ ở thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ có một dự án mở bán mới, còn lại 10 dự án khác đã gim lại chờ thời gian tới phù hợp hơn mới truyền thông và marketing sản phẩm. Những sản phẩm nhà phố và căn hộ cao cấp sức cầu trên thị trường cũng rất thấp. Theo DKRA, nguyên nhân thị trường thanh khoản yếu do lạm phát, lãi suất tăng và tín dụng dành cho bất động sản thu hẹp lại.

Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán VnDirect nhận định các nút thắt liên quan đến pháp lý của thị trường bất động sản như Luật Đất đai sửa đổi sẽ được cải thiện vào quý IV/2023. Điều đó được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

Điểm tích cực nữa là giá vật liệu xây dựng được kỳ vọng hạ nhiệt trong những tháng cuối năm nay, từ đó hỗ trợ cho việc kìm giữ giá nhà. Công ty chứng khoán này dự báo các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ thị trường sơ cấp trong cuối năm 2022 với phân khúc hạng sang và cao cấp để đẩy mạnh tỷ lệ hấp thụ trên thị trường.

Giới đầu tư cho rằng, mặc dù bất động sản một số khu vực bao gồm cả căn hộ và đất nền đã xuống giá, nhưng vẫn chưa biết đâu là “đáy”. Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường thiếu thanh khoản như hiện nay thì đây cũng không phải lúc mua vào. Trường hợp nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính có thể tính toán mua vào, song cuộc chơi này không bao gồm những nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyến cáo, nhà đầu tư giao dịch bất động sản hiện nay phải cân nhắc dự án nào có thanh khoản tốt, nắm rõ cơ sở pháp lý của dự án, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính...

Căn hộ giá phù hợp vẫn hút khách

Tuy nhiên một nhà môi giới cho biết, trong khi thị trường căn hộ cao cấp, nhà phố biệt thự và shophouse ế ẩm, thị trường nhà giá rẻ vẫn đang hút khách, đơn cử loại căn hộ có giá mỗi m2 khoảng 21-23 triệu đồng ở Long An đang nhận được sự quan tâm của người tiêu dùng thực và tỷ lệ tiêu thụ đạt trên 90%. Ngoài ra, những căn nhà phố trong các khu dân cư hiện hữu có diện tích nhỏ với giá từ 2-3 tỷ đồng, đầy đủ sổ hồng vẫn có sức hút và giao dịch khá tốt trên thị trường.

Theo phản ánh của lãnh đạo một số ngân hàng, họ vẫn cấp tín dụng đối với những nhu cầu mua nhà để ở hay những dự án đầy đủ pháp lý, có tính thanh khoản cao. Phát biểu với báo giới mới đây, lãnh đạo NHNN cũng khẳng định, không phải tất cả lĩnh vực bất động sản đều bị kiểm soát mà chỉ là một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn.

Theo đó, đối với lĩnh vực bất động sản, những đối tượng cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng là các dự án lớn, xây dựng khu resort, khu nghỉ dưỡng và những dự án có tính chất đầu cơ, lũng đoạn giá… Tuy nhiên NHNN vẫn khuyến khích tập trung nguồn vốn tín dụng vào các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội hay nhà ở cho công nhân...

Theo số liệu của NHNN Việt Nam, tính đến 31/5/2022, dư nợ cho vay bất động sản của toàn hệ thống đã vượt mức 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản phục vụ tiêu dùng nhà ở chiếm 66,3%, số còn lại phục vụ cho mục đích kinh doanh và đầu tư bất động sản.

Tại Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành hữu quan xây dựng chính sách phù hợp hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Theo đó, phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước. Xác định các phân khúc thị trường, các nhu cầu, như bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp, “không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần”.