Nhà ở thương mại giá hợp lý sẽ trở thành phân khúc chiến lược

Giá nhà tăng gấp nhiều lần thu nhập, người trẻ đổi tư duy an cư

Người trẻ thay đổi tư duy sở hữu nhà

“An cư lạc nghiệp” từ lâu được xem là cột mốc quan trọng trong hành trình trưởng thành của mỗi người. Tuy nhiên, với thế hệ Millennial và Gen Z hiện nay, quyết định mua nhà đang dần trở nên phân hóa rõ nét dưới tác động của mặt bằng giá bất động sản ngày càng cao và những thay đổi trong tư duy sống hiện đại.

Nguyên nhân lớn nhất đến từ việc tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa khả năng tăng thu nhập của người trẻ. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng lần lượt tăng 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục lập đỉnh mới trong đầu quý II/2026, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP.Hồ Chí Minh và 3.950 USD/m² tại Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt ở phân khúc dưới 1.500 USD/m², lại liên tục suy giảm. Phần lớn sản phẩm mở bán tại TP.Hồ Chí Minh trong quý I đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến nhiều người trẻ rơi vào tình thế khó khăn khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận nhà ở thương mại tại khu vực nội đô.

Không chỉ áp lực giá nhà, khả năng tích lũy của người trẻ còn bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt ngày càng tăng. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng dẫn đầu mức tăng. Giá thuê nhà leo thang khiến nhiều lao động trẻ gần như không còn dư địa tài chính để tích lũy khoản trả trước mua nhà.

Bên cạnh yếu tố tài chính, sự thay đổi trong tư duy sở hữu và lối sống của thế hệ mới cũng đang tác động mạnh đến quyết định mua nhà. Khảo sát đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba nhóm ưu tiên chi tiêu hàng đầu trong ba năm tới.

Điều này phản ánh thực tế rằng, khi giá bất động sản tăng quá nhanh trong nhiều năm, người trẻ buộc phải tính toán lại “chi phí cơ hội” của việc sở hữu nhà. Thay vì dồn toàn bộ dòng tiền vào một tài sản dài hạn, nhiều người lựa chọn phân bổ nguồn lực cho tiết kiệm, đầu tư, nâng cao kỹ năng và cải thiện chất lượng sống.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến người trẻ khó tiếp cận nhà ở là tốc độ tăng giá bất động sản vượt xa khả năng tăng thu nhập.

Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng lần lượt tăng 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10%/năm. Theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.

Trong đầu quý II/2026, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục lập mặt bằng mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP.Hồ Chí Minh và 3.950 USD/m² tại Hà Nội.

Trong khi giá bán liên tục tăng, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là phân khúc dưới 1.500 USD/m², lại ngày càng khan hiếm. Phần lớn sản phẩm mở bán tại TP.Hồ Chí Minh trong quý I/2026 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến nhiều người trẻ rơi vào thế khó khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm.

Áp lực tài chính càng lớn hơn khi chi phí sinh hoạt đô thị liên tục leo thang. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng tăng mạnh nhất. Khi giá thuê nhà cũng có xu hướng tăng, khả năng tích lũy của người trẻ ngày càng bị thu hẹp.

Bên cạnh yếu tố tài chính, sự thay đổi trong lối sống và tư duy tiêu dùng của thế hệ mới cũng tác động đáng kể tới quyết định mua nhà. Khảo sát đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy, phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba nhóm ưu tiên chi tiêu hàng đầu trong ba năm tới.

Điều này phản ánh xu hướng người trẻ bắt đầu tính toán lại “chi phí cơ hội” của việc sở hữu nhà. Thay vì dồn toàn bộ dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc phân bổ nguồn lực cho tiết kiệm, đầu tư, nâng cao kỹ năng và cải thiện chất lượng sống.

Ba xu hướng rõ nét trên thị trường

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo cao và lãi suất mua nhà tăng, hành vi của người trẻ đô thị đang hình thành ba xu hướng rõ rệt.

Nhóm đầu tiên vẫn có nhu cầu sở hữu nhà nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để giảm rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới trước khi xuống tiền.

Theo VIS Rating, lãi suất mua nhà năm 2026 được dự báo cao hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Vì vậy, nhiều người lựa chọn kéo dài thời gian tích lũy, đặt mục tiêu chuẩn bị tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ.

Xu hướng trì hoãn mua nhà không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà đã xuất hiện ở nhiều quốc gia phát triển khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập thực tế.

Ngược lại, nhóm thứ hai cho rằng càng chờ đợi thì cơ hội sở hữu nhà càng thu hẹp. Với nhóm này, bất động sản vẫn là tài sản tích lũy dài hạn và có khả năng chống trượt giá.

Để mua được nhà, nhiều người trẻ chấp nhận dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20 km nhằm tìm kiếm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Đây cũng là lực cầu quan trọng giúp các thị trường giáp ranh TP.Hồ Chí Minh như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một duy trì thanh khoản tích cực thời gian qua.

Tuy nhiên, áp lực tài chính với nhóm này không nhỏ khi nhiều người phải vay tới 70% giá trị căn hộ hoặc nhận hỗ trợ từ gia đình. Điều đó đồng nghĩa với hành trình trả nợ kéo dài 10-20 năm trong bối cảnh thu nhập còn ở giai đoạn đầu sự nghiệp.

Trong khi đó, nhóm thứ ba lại không còn quá đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà là giải pháp tài chính chủ động nhằm duy trì tính linh hoạt và tối ưu chất lượng sống.

Theo batdongsan.com.vn, trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22%, trong đó khoảng 62% khách thuê thuộc nhóm tuổi 25-34. Hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn thuê vì chưa đủ khả năng mua nhà, không muốn bị ràng buộc bởi các khoản vay dài hạn hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn đáng kể so với vay mua nhà.

Theo giới chuyên gia, sự phân hóa này đang từng bước định hình lại cấu trúc nhu cầu của thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh lực cầu đầu cơ có xu hướng thu hẹp, nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh được dự báo sẽ trở thành phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng được kỳ vọng sẽ trở thành động lực hình thành những khu đô thị mới, nơi người trẻ có thể tiếp cận chỗ ở với mức giá phù hợp hơn.

Song song với đó, thị trường nhà cho thuê được dự báo sẽ phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn, với các mô hình vận hành bài bản, tiêu chuẩn đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của thế hệ cư dân trẻ đô thị.

Theo các chuyên gia, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung tái cấu trúc nguồn cung, thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường nhà cho thuê, thay vì chỉ tập trung kiểm soát tín dụng như hiện nay.