Nhà ở xã hội cho thuê: Lối ra cho bài toán an cư đô thị

Thiếu nhà giá phù hợp, thị trường cần đẩy mạnh nhà ở xã hội cho thuê

Giá nhà tăng cao, nhu cầu nhà ở thay đổi

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở và đất ở, đã tăng nhanh và vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung trên thị trường lại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp, khiến thị trường thiếu vắng những sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, nhất là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở hiện nay không chỉ dừng ở việc sở hữu. Xu hướng mới đang chuyển mạnh sang thuê hoặc thuê mua để ổn định chỗ ở lâu dài, phù hợp với khả năng tài chính, đặc điểm việc làm và quá trình dịch chuyển lao động. Điều này đặt ra yêu cầu phải thay đổi tư duy phát triển nhà ở theo hướng đa dạng hóa các mô hình tiếp cận.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng nhìn nhận rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê là cần thiết trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp. Với các dự án nhà ở xã hội để bán, sau 5 năm sẽ được chuyển thành nhà ở thương mại. Điều này khiến các địa phương tiếp tục phải tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển các dự án nhà ở xã hội tiếp theo. Trong khi đó, nếu phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nguồn cung sẽ được duy trì ổn định trong thời gian dài.

Ông Phạm Bình An, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2021–2025, thành phố đã hoàn thành gần 18.000 căn nhà ở xã hội, thể hiện nỗ lực lớn của cả hệ thống chính trị trong bối cảnh nhiều khó khăn, đặc biệt là tác động kéo dài của COVID-19. Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế của người dân, nhất là nhóm lao động thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức và người nhập cư, con số này vẫn còn khoảng cách đáng kể.

Các khảo sát quy mô lớn của Viện Nghiên cứu phát triển thành phố cho thấy nhu cầu nhà ở trong giai đoạn 2026–2030 sẽ tiếp tục tăng mạnh. Đáng chú ý, nhóm có nhu cầu thuê và thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng lớn, tập trung tại khu vực nội thành phát triển cũng như các khu vực ngoại thành gắn với khu công nghiệp và khu chế xuất.

“Thực tiễn này đặt ra yêu cầu phải đa dạng hóa mô hình nhà ở xã hội, không chỉ tập trung vào nhà ở để bán mà cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và nhà ở cho người lao động”, ông Phạm Bình An chia sẻ.

Cần cơ chế mạnh để thúc đẩy nhà ở xã hội cho thuê

Dù được đánh giá là hướng đi phù hợp, nhưng việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê hiện vẫn gặp không ít khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, cho rằng các dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Theo ông, với loại hình này, thời gian thu hồi vốn thường không dưới 20 năm, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại tham gia.

Do đó, để thúc đẩy phân khúc này, vai trò hỗ trợ của Nhà nước thông qua các chính sách ưu đãi về vốn, thuế và đất đai là yếu tố then chốt.

Ở góc độ nghiên cứu, bà Trần Thị Hạnh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu giáo dục nghề nghiệp cho rằng, nguyên nhân chính khiến nhà ở xã hội phát triển chậm là do nguồn vốn tín dụng còn hạn chế, trong khi doanh nghiệp và cá nhân chưa mặn mà đầu tư vì lợi nhuận thấp và rủi ro cao.

Trong khi đó, đối tượng thụ hưởng chính của nhà ở xã hội lại là nhóm người thu nhập thấp, vốn không có khả năng tài chính đủ mạnh để mua hoặc thuê mua nhà ở.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần sớm phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Việc thiếu sản phẩm nhà ở cho thuê đã làm gia tăng áp lực sở hữu nhà, gián tiếp đẩy nhu cầu và giá bất động sản lên cao, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ phát triển.

Theo ông Đính, cần khẩn trương xây dựng thị trường nhà ở cho thuê, trước hết bằng việc thúc đẩy các dự án nhà ở công nhân với mức giá phù hợp, qua đó giảm áp lực sở hữu nhà ở và giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home cho biết, thực tế nhiều dự án nhà ở xã hội cho thuê hiện nay có mức giá không thực sự cạnh tranh so với các chung cư thương mại cũ.

Ví dụ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Đại Mỗ), giá thuê lên tới 99.000 đồng/m²/tháng. Với căn hộ nhỏ nhất, mức thuê khoảng 7 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, chỉ cách đó không xa, chung cư thương mại C14 Bắc Hà có mức giá thuê tương đương, thậm chí với các căn hộ có nội thất đầy đủ, giá cũng chỉ cao hơn không đáng kể.

Theo ông Nam, khác với căn hộ bán đứt, các dự án cho thuê khiến doanh nghiệp chịu áp lực lớn về chi phí tài chính trong thời gian dài. Bên cạnh đó, tâm lý “bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ” cũng khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà với mô hình này.

Vì vậy, ông Nam cho rằng, với lợi thế về nguồn vốn và cơ chế chính sách, việc hình thành Quỹ Nhà ở Quốc gia có thể là giải pháp phù hợp để giải bài toán phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đề xuất, cần xây dựng một lộ trình chính sách đủ mạnh để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê. Theo đó, Nhà nước có thể khuyến khích các chủ đầu tư khu công nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho công nhân thông qua ưu đãi về thuế đất và tín dụng.

Đồng thời, cần mở rộng cơ hội cho khu vực tư nhân, khuyến khích các chủ nhà trọ quy mô lớn đầu tư xây dựng nhà ở đạt chuẩn nhà ở xã hội thông qua các chính sách ưu đãi về đất đai, vốn và miễn giảm tiền thuê đất.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện nay tại Việt Nam đang tồn tại nhiều mô hình nhà ở khác nhau như mua bán, thuê mua và cho thuê. Luật Nhà ở năm 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn trong việc phát triển và đa dạng hóa các hình thức tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo bà Hạnh, nếu phân khúc nhà ở cho thuê được phát triển bài bản, đây sẽ là hướng đi đúng đắn khi phục vụ trực tiếp nhu cầu ở thực của người dân, thay vì nhu cầu sở hữu tài sản.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội cho thuê còn giúp tiết kiệm nguồn lực đất đai. Nếu chính sách chỉ tập trung vào nhà ở xã hội để bán, với ngưỡng thu nhập hiện nay khoảng 20 triệu đồng/người/tháng và 40 triệu đồng/hộ gia đình/tháng, phần lớn người trẻ mới ra trường đều có thể thuộc diện được hỗ trợ, tạo áp lực lớn lên quỹ đất và ngân sách.

Theo bà Hạnh, nếu có chính sách đủ mạnh để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nền kinh tế cũng sẽ hưởng lợi theo hướng bền vững hơn. Doanh nghiệp có thể tạo ra dòng tiền ổn định dài hạn từ hoạt động cho thuê, đồng thời hình thành hệ sinh thái dịch vụ quản lý, vận hành và dịch vụ nhà ở.

Tại Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở hiện nay không chỉ dừng ở sở hữu mà đang chuyển mạnh sang thuê và thuê mua để phù hợp với khả năng chi trả cũng như xu hướng dịch chuyển lao động.

Do đó, chính sách nhà ở xã hội cần được điều chỉnh theo hướng tái cấu trúc chỗ ở của người dân một cách bền vững, giảm dần tư duy chạy theo số lượng và bảo đảm mọi người đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở an toàn, phù hợp với điều kiện của mình. Đồng thời, phát triển nhà ở xã hội cho thuê cần được xác định là nhiệm vụ quan trọng, mang tính căn cơ và lâu dài, tránh triển khai theo phong trào hay manh mún.