Nhận diện khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Các diễn giả trao đổi tại Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”.

Ngày 10/10/2023, Hiệp hội bất động sản Việt Nam phối hợp với Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, Công ty Truyền thông Công lý và DVL Ventures tổ chức Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản.

Trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp Hội bất động sản Việt Nam cho biết, trong thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phản ánh về vấn đề tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không?

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay..., ngược lại các ngành nghề khác không áp dụng như vậy gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.

Bà Đinh Thị Loan - Chủ tịch HĐQT- Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Trung Quý - Bắc Ninh chia sẻ, từ đầu năm, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đặc biệt là nguồn vốn. Bên cạnh đó, Nghị định 65 đã được sửa đổi và một số nghị định liên quan đến bất động sản.

Theo bà Đinh Thị Loan, doanh nghiệp đang gặp khó khăn về ưu đãi đầu tư, thuế lại tính theo quyết định giao đất chứ không tính theo giao đất thực địa. Vì chưa có giấy phép thực địa thì doanh nghiệp cũng không triển khai được dự án nhưng thuế thì lại tính từ thời gian có quyết định cấp phép.

Đối với dự án có quy mô lớn phải giao đất nhiều lần như Công ty cổ phần đầu tư Trung Quý giao đất 12 lần nhưng ưu đãi chỉ lần đầu. Do dự án lớn nên doanh nghiệp phải tiến hành giải phóng mất 2-3 năm dẫn tới doanh nghiệp được ưu đãi ít.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất thậm chí nhiều năm hoặc chục năm dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau và nảy ra việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. Do vậy, cần phải có giải pháp trong việc tính giá trị tiền sử dụng đất cần phải được thực hiện cùng thời điểm giao đất và việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: kinh tế vĩ mô, môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản, quy hoạch và kết cấu hạ tầng, tài chính, cung cầu và giá cả và thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân như quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật chứng khoán...theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Để giải quyết các vấn đề ách tách nêu trên, theo Luật sư Chung cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp.