Phát triển nhà ở nhu cầu thật để hạn chế rủi ro

Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, tại Diễn đàn Bất động sản và Nhà ở 2025 với chủ đề "Sóng vệ tinh" do Báo Người Lao động tổ chức ngày 18/9/2025.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản và Nhà ở 2025

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong một giai đoạn bản lề, vừa đối diện nhiều thách thức, vừa mở ra cơ hội mới. Các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ đồng loạt có hiệu lực, hứa hẹn tạo khung khổ pháp lý minh bạch hơn.

Song song, nền kinh tế chịu tác động từ chính sách lãi suất, tín dụng, đầu tư công cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cung -cầu nhà ở. Đặc biệt là các cấp, các ngành đổi mới tư duy theo các Nghị quyết số 57, số 59, số 66, số 68 của Bộ Chính trị nhằm phát triển đất nước đến năm 2045 trở thành nước có thu nhập cao v.v…

Hiện nay, thị trường chịu tác động từ ba yếu tố. Trong đó, chính sách tiền tệ - tín dụng với mặt bằng lãi suất hạ nhiệt giúp hỗ trợ người mua thật, nhưng kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn chặt chẽ, đòi hỏi doanh nghiệp phải cơ cấu dòng vốn đa dạng hơn.

Yếu tố đầu tư công cùng hàng loạt dự án hạ tầng lớn: cao tốc, metro, sân bay tạo “lực hút” cho bất động sản vệ tinh, song yêu cầu phối hợp quy hoạch đồng bộ. Đặc biệt, hệ thống pháp luật sửa đổi bổ sung có ưu điểm là minh bạch hơn, nhưng thách thức vẫn nằm ở khâu hướng dẫn, triển khai thực thi tại địa phương.

Trên thực tế, các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã vượt quá khả năng chịu tải về hạ tầng, môi trường sống và giá nhà. Người dân có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Tuy nhiên kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đô thị vệ tinh chỉ thành công khi không chỉ có nhà ở, mà còn gắn với việc làm, dịch vụ xã hội, hạ tầng đồng bộ.

Theo TS. Khôi, trong bối cảnh tái cấu trúc không gian phát triển vùng, việc xây dựng đô thị vệ tinh “ở được” cần tập trung vào 4 tiêu chí: Kết nối giao thông, phát triển đường sắt đô thị, cao tốc, metro liên vùng; Hạ tầng xã hội với bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, công viên; Kinh tế, việc làm thông qua phát triển khu công nghiệp, khu dịch vụ, trung tâm đổi mới sáng tạo tại đô thị vệ tinh để tạo sức hút cư trú bền vững. Và tiêu chí không thể thiếu đó chính là giá nhà vừa túi tiền.

“Vì vậy, quan trọng là giải pháp phát triển nhà ở nhu cầu thật nhằm hạn chế rủi ro. Để sóng vệ tinh phát triển đúng hướng, Việt Nam cần các chính sách ưu đãi và cơ chế đặc thù cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá trung bình. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Ngoài ra, cần minh bạch hóa quy hoạch, đặc biệt sau sáp nhập đơn vị hành chính, để doanh nghiệp có căn cứ đầu tư dài hạn. Song song, kiểm soát rủi ro hạ tầng chậm tiến độ, dự án treo, đảm bảo quyền lợi người dân”, TS. Khôi nhấn mạnh.

Bàn về vấn đề này các chuyên gia cũng cho rằng, sóng vệ tinh là xu thế tất yếu trong giai đoạn 2025-2030. Nếu thị trường bất động sản Việt Nam đi đúng quỹ đạo với chính sách minh bạch, quy hoạch đồng bộ, cơ chế khuyến khích nhà ở nhu cầu thật thì bất động sản không chỉ phục vụ an cư, mà còn trở thành nền tảng cho phát triển kinh tế bền vững.