Phát triển NOXH cần lực đẩy từ chính sách

Thời gian qua, Chính phủ, NHNN đã ban hành nhiều chính sách về cho vay ưu đãi đối với NOXH và chỉ đạo các NHTM tổ chức thực hiện. Đặc biệt, các ngân hàng tích cực triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NOXH. Lãi suất áp dụng đến hết ngày 31/12/2024 đối với chủ đầu tư là 7,0%/năm và đối với người mua nhà là 6,5%/năm. Lãi suất ưu đãi của chương trình được điều chỉnh 6 tháng/lần. Thời gian ưu đãi lãi suất đối với chủ đầu tư là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu, còn đối với người mua nhà là 5 năm.

Thông tin về gói hỗ trợ tín dụng 120 nghìn tỷ đồng tại Họp báo Chính phủ tháng 8, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết, qua tổng hợp, đến nay mới có 34/63 tỉnh thành có văn bản, công bố 78 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên cổng thông tin điện tử. Đến nay, các ngân hàng đã giải ngân với số tiền là 1.344 tỷ đồng bao gồm: 1.295 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 12 dự án và 49 tỷ đồng cho người mua nhà tại 5 dự án.

Với mục tiêu tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải ngân, NHNN đã hoàn thiện hồ sơ dự thảo Tờ trình, Nghị quyết điều chỉnh nội dung Chương trình 120.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 33/NQ-CP theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với khách hàng mua từ 3 - 5%/năm (đối với khách hàng là chủ đầu tư thì giữ nguyên mức hỗ trợ 1,5-2%/năm). Gần đây có thêm 4 NHTMCP chủ động đăng ký tham gia với số tiền 5.000 tỷ đồng/ngân hàng, nâng tổng giá trị gói ưu đãi lên 140.000 tỷ đồng.

Các ngân hàng tích cực triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NOXH

Đối với chính sách cho vay ưu đãi NOXH, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH với nhiều cơ chế cởi mở hơn giúp người dân dễ dàng tiếp cận NOXH như bỏ điều kiện thu nhập; phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua NOXH tại các địa phương… Theo đó, lãi suất vay vốn để mua, thuê mua, xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) bằng với lãi suất cho vay hộ nghèo được thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Đối với dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán, để cho thuê mua thì lãi suất cho vay ưu đãi tại NHCSXH bằng 120% lãi suất cho vay đối với đối tượng vay vốn tại NHCSXH để mua, thuê mua NOXH quy định trong từng thời kỳ.

Hiện lãi suất cho vay hộ nghèo là 6,6%/năm, nên ngay sau khi Nghị định 100 được ban hành, NHCSXH cũng điều chỉnh lãi suất cho vay mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm.

Tuy nhiên những thay đổi lãi suất trên, mới đây Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng mức lãi suất trên là khá cao. Cơ quan này đề nghị xem xét cho phép áp dụng mức lãi suất cho vay 3%/năm đối với người mua, thuê mua NOXH tại NHCSXH. HoREA cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” vay vốn tại NHCSXH từ mức 6,6%/năm xuống 3-4,8%/năm.

Đánh giá về những điều chỉnh mới, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, việc phê duyệt mức lãi suất 6,6%/năm đã được cân nhắc kỹ lưỡng, nhằm đảm bảo cân đối nhiều yếu tố. Chính sách này cần nhìn nhận từ góc độ ổn định và dài hạn, với thời hạn vay lên đến 25 năm. Một chuyên gia bất động sản cũng nhận thấy, trên thực tế NHCSXH là ngân hàng chính sách, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận và nguồn vốn hoạt động của tổ chức này rất hạn chế. Do đó có thể hiểu rằng, việc NHCSXH tăng lãi suất cho vay mua NOXH theo đúng quy định tại Nghị định 100 cũng là việc chẳng đặng đừng để duy trì hoạt động trong bối cảnh nguồn vốn bố trí cho vay quá eo hẹp, trong khi nhu cầu vay của người dân quá lớn, không chỉ riêng các khoản vay để mua NOXH.

Không phủ nhận việc giảm lãi suất cho vay có tác động nhất định, song TS. Châu Đình Linh - chuyên gia ngân hàng khẳng định, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, người dân mua NOXH cần hội tụ rất nhiều yếu tố. Theo TS. Linh, khi quyết định mua sản phẩm có giá trị lớn tính chất lâu dài người dân phải tính toán nhiều vấn đề như nguồn thu nhập, kế hoạch tài chính để đảm bảo không chịu thêm gánh nặng tài chính. Đơn cử, những người công nhân họ phải tính xem lương có ổn định lâu dài để đủ chi trả gốc và lãi vay, chưa kể chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ... Đối với những người công nhân làm ở khu công nghiệp cân nhắc việc có quyết định lập nghiệp tại nơi cư trú hay lại quay lại quê hương... Với những đối tượng như vậy họ lại thích thuê nhà hơn là mua. Do vậy, TS. Linh cho rằng, có thể thay đổi cách tiếp cận đối với phát triển NOXH, thay vì chỉ cho chủ đầu tư dự án vay xây dựng NOXH để bán có thể được cho thuê, khuyến khích để thúc đẩy phía cung.

Việc phát triển dự án NOXH cần một lượng vốn đáng kể, không chỉ là chi phí xây dựng, bảo trì mà còn ở chi phí mặt bằng. Là một phần của chính sách an sinh xã hội nên ngân sách đầu tư công là một nguồn tài trợ chính chứ không thể tập trung vào chính sách giảm lãi suất. Ở góc độ ngân hàng, bà Phùng Thị Bình - Phó tổng giám đốc Agribank chia sẻ, theo chỉ đạo của Chính phủ, NHNN đã chỉ đạo các NHTM tiếp tục giảm lãi suất cho người mua nhà. Hiện lãi suất cho vay bình quân của Big4 đã rất thấp, giảm thêm 3% nữa thì gần như ngân hàng không có lãi ở lĩnh vực cho vay đối với những người mua NOXH.

Trong khi theo PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân – Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh rất khó để đòi hỏi các ngân hàng dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với lãi suất thấp đối với lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn như vậy. Ngân hàng cũng đi kinh doanh phải đảm bảo có lãi, nên sự hỗ trợ cũng chỉ có giới hạn. Chưa kể tham gia các gói tín dụng ngân hàng sẽ phải thực hiện khâu hậu kiểm thanh tra, kiểm toán nhà nước... TS. Huân cho rằng, việc trước mắt cần phải tăng nguồn cung NOXH. Sau đó sẽ xem xét cơ chế ưu đãi về lãi suất dành cho các chủ thể tham gia chương trình này.

Theo giới chuyên môn, để thúc đẩy phát triển NOXH, cần những giải pháp đồng bộ giúp tăng số lượng dự án, gia tăng sự lựa chọn cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần phải hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo thuận lợi để những đối tượng liên quan tiếp cận và thực hiện đảm bảo đúng quy định pháp luật... Có như vậy, mới hiện thực hóa mục tiêu đến năm 2030 sẽ có khoảng 1 triệu NOXH, nhà ở công nhân, đáp ứng nhu cầu an sinh cho người dân.