Sự tăng trưởng tầng lớp trung lưu thúc đẩy bất động sản bán lẻ TPHCM

Minh Tuyết - 16:26 | 10/10/2023

Thị trường bất động sản bán lẻ tại TP.HCM trong 9 tháng đầu năm vẫn diễn ra ổn định, bất chấp tình hình của ngành bất động sản nói chung gặp nhiều khó khăn.

Mặt bằng bán lẻ cho thuê hoạt động ổn định

Theo báo cáo thị trường quý III do Savills Tp.HCM mới công bố, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê ở TP.HCM đã giảm nhẹ, với tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2 sàn. Sự giảm nhẹ này là kết quả của việc một số dự án bán lẻ đã chuyển đổi thành văn phòng hoặc đã được rao bán.

Mặc dù nguồn cung có sự giảm nhẹ, công suất thuê vẫn ổn định ở mức cao, khoảng 91%. Tuy nhiên, giá thuê có sự biến động. Giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm đã tăng 1% theo quý, đạt mức 1 triệu đồng/m2/tháng sau khi hai dự án là Pandora City và Cantavil Premier giảm nguồn cung và có giá thấp hơn.

Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, lên đến 3,3 triệu đồng/m2/tháng, gấp 3 lần so với khu vực ngoại trung tâm.

Tình hình hoạt động phân khúc bán lẻ Tp.HCM Q3.2023.

Tình hình hoạt động phân khúc bán lẻ TP.HCM quý III/2023.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Tp.HCM, nhận định sự khác biệt lớn về giá thuê giữa khu vực trong và ngoài trung tâm là một điểm đặc biệt của thị trường TP.HCM.

“Giá thuê khu vực trung tâm luôn neo ở mức cao do nguồn cung của khu vực này rất thấp, chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung của thị trường trong khi nhu cầu hiện diện ở trung tâm của các nhãn hàng, thương hiệu lại rất cao. Điều này đã khiến các chủ đầu tư tại các dự án ở CBD luôn tự tin neo giá ở mức cao và công suất cho thuê vẫn luôn duy trì ở mức gần như tuyệt đối",

Riêng phân khúc khối đế bán lẻ đang đối mặt với những thách thức đáng kể. Công suất trong lĩnh vực này đã giảm từ mức 100% vào năm 2010 xuống còn 80% trong quý III/2023. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm, đạt mức 0,8 triệu đồng/m2/tháng.

Một phần lý do cho sự suy giảm này là hầu hết nguồn cung của khối đế bán lẻ trong những năm gần đây được tập trung ở khu vực nội thành hoặc ngoại thành, nằm trong các dự án căn hộ tầm thấp đến tầm trung. Thiết kế không tối ưu và hoạt động marketing chưa hiệu quả của các ô bán lẻ trong khối đế cũng là những yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Nhu cầu của tầng lớp trung lưu dẫn dắt thị trường

Báo cáo của Savills ghi nhận trong quý III/2023, các giao dịch thuê chủ yếu đến từ ngành F&B, thời trang, sức khỏe và làm đẹp và giải trí. Với mật độ dân số cao và mức giá thuê đa dạng hơn, khu vực ngoại trung tâm vẫn thu hút các giao dịch mở rộng lớn.

Triển vọng trong năm 2024 là sự ra mắt của nguồn cung mới từ 4 dự án, và một số dự án sẽ cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê để làm mới chu kỳ bán lẻ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao, Bộ phận nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM cho rằng sự tăng trưởng tích cực trong nền kinh tế trong nước đang thúc đẩy các thương hiệu mới tiếp tục mở rộng ở khu vực ngoại trung tâm.

Dự án Trung tâm Thương mại Thiso Mall Sala tại Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức ngày khai trương.

Theo khảo sát các giao dịch thuê của Savills trong Q3/2023, khách thuê dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, thời trang chiếm 24% thị phần; sức khỏe & làm đẹp và giải trí chiếm 13% thị phần mỗi nhóm ngành. Nhờ mật độ dân số cao và mức giá thuê đa dạng hơn, khu vực ngoài trung tâm tiếp tục có các giao dịch mở rộng lớn.

“Trong 9 tháng vừa qua, đa số các giao dịch thuê mới tại thị trường bán lẻ đều đến từ ngành F&B, thời trang. Động lực tăng trưởng đến từ tầng lớp trung lưu với nhu cầu cao về các hoạt động ăn uống, mua sắm và giải trí đã thúc đẩy sự hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này”, chuyên gia Giang Huỳnh phân tích.

Theo một nghiên cứu của Savills Global, đến năm 2050, dự kiến tỷ lệ dân số sinh sống tại các đô thị sẽ tăng trưởng gấp đôi, chiếm 70% dân số thế giới. Ở các nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo ra những thách thức lớn về nhà ở và hạ tầng - nhưng cũng mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm sự tăng trưởng trong lĩnh vực cho thuê.

Riêng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhiều khu vực trong đó có Việt Nam sẽ tiếp tục thấy mức tăng trưởng đáng ngưỡng mộ trong tương lai. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nguồn dân số trẻ tuổi và sự tăng trưởng về thu nhập của người dân. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy hoạt động của các trung tâm mua sắm và cơ sở phục vụ các hoạt động thương mại khác.

Minh Tuyết

Tin khác

Đặc quyền nghỉ dưỡng tại gia của cư dân Ocean City: Biệt thự đẳng cấp, không gian riêng tư, chuẩn sống resort

Một căn biệt thự sang trọng có thể tạo nên không gian riêng tư. Một hệ sinh thái đủ đầy có thể mang trải nghiệm nghỉ dưỡng cho từng ngày sống. Tại Ocean City, hai giá trị ấy gặp nhau trong mô hình “resort tại gia”: tĩnh tại sau cánh cổng riêng nhưng chỉ vài phút để bước vào thế giới tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, mua sắm và giải trí đã vận hành.

TP. Hồ Chí Minh kích hoạt “luồng xanh” cho gần 200.000 căn nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, chiếm khoảng 1/5 chỉ tiêu cả nước. Để thực hiện khối lượng lớn trong thời gian ngắn, thành phố đang áp dụng cơ chế “luồng xanh”, cắt giảm thời gian xử lý thủ tục và triển khai đồng loạt nhiều dự án, hướng tới không chỉ hoàn thành mà còn vượt chỉ tiêu được giao.

SCB bán đấu giá 02 bất động sản tại Đà Nẵng, tiếp tục đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm

Hai bất động sản thương mại dịch vụ tại Khu đô thị số 7B (Sentosa City), phường Điện Bàn Đông, TP. Đà Nẵng có tổng diện tích 1.680 m², thời hạn sử dụng đến năm 2068, đang được tổ chức bán đấu giá trực tuyến vào ngày 17/9/2026, tổng mức giá khởi điểm từ 25,1 tỷ đồng.

Việt Nam dẫn đầu Châu Á - Thái Bình Dương về phát triển bất động sản hàng hiệu

Sự gia tăng tài sản nội địa và nhu cầu sở hữu bất động sản chất lượng cao đang trở thành động lực mới cho phân khúc bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) tại Việt Nam

Thị trường văn phòng TP.HCM: Nguồn cung đứng yên, cuộc đua chất lượng tăng tốc

Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM không tăng, tỷ lệ lấp đầy cải thiện, nhưng cuộc đua mới đang chuyển mạnh sang chất lượng và trải nghiệm khách thuê, theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Không để giá đất thành “ẩn số” đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xây dựng theo hướng luật khung, đẩy mạnh phân cấp và sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Nhưng để đất đai trở thành nguồn lực phát triển, cơ chế phải giúp doanh nghiệp dự liệu được chi phí, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất và tránh tình trạng mỗi địa phương hình thành cách thực hiện khác nhau.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Sáu tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón lượng nguồn cung lớn nhưng sức mua không theo kịp: 102.500 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong khi giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống 25,5%. Nghịch lý đáng chú ý là thanh khoản suy yếu nhưng giá sơ cấp vẫn khó giảm khi lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, chi phí vốn của doanh nghiệp cao, giá nhân công và vật liệu cùng tăng. Trong bức tranh đó, hạ tầng quy mô lớn đang tạo kỳ vọng cho chu kỳ dài hạn, nhưng áp lực nợ vay và trái phiếu tiếp tục đặt ra bài toán sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Không chỉ đẹp để bán, phải vận hành sinh lời

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang tái định vị, từ kỳ vọng tăng giá sang tạo dòng tiền thực, vận hành hiệu quả và gia tăng giá trị tài sản.

Dữ liệu - “trái tim” của khu công nghiệp thông minh

Hiện nay, chi phí vận hành của khu công nghiệp (KCN) vốn tập trung chủ yếu ở 4 nhóm: điện và chiếu sáng, sửa chữa bảo trì, nhân sự và quản lý, nước và xử lý thất thoát. Đại diện một KCN cho biết, với diện tích rộng khoảng 300ha, chỉ một đường ống nước rò rỉ ngầm hoặc thiết bị điện trục trặc có thể ngốn hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi năm trước khi được phát hiện bằng mắt thường. Chi phí vận hành KCN có khi còn bị “đội” lên từ các khoản sửa chữa khẩn cấp, bộ máy nhân sự cồng kềnh, vi phạm cam kết dịch vụ (SLA) với khách thuê và thậm chí mất cơ hội thu hút các tập đoàn FDI lớn. Đó cũng là lý do và động lực để KCN tiến đến mô hình quản trị thông minh nhờ vào dữ liệu và công nghệ.

Chuẩn mực mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Mô hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang dịch chuyển từ tăng trưởng cao sang tạo lập giá trị – nơi chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và dòng tiền bền vững đóng vai trò quyết định. Triển vọng đầu tư dài hạn vẫn rất hấp dẫn nhờ các nền tảng cơ bản vững chắc và dòng vốn có xu hướng ưu tiên các tài sản được quản lý chuyên nghiệp và có khả năng tạo ra thu nhập ổn định.