Sửa Luật Đất đai: Khơi thông nguồn lực đất đai phải đi cùng bảo đảm quyền lợi người dân

Quốc hội thảo luận ở hội trường về sửa đổi Luật Đất đai sáng 21/8 (Ảnh VPQH)

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh: Đơn giản thủ tục nhưng phải sát thực tế

Một trong những vấn đề thu hút nhiều ý kiến là thay đổi cơ chế định giá đất. Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định cơ chế giá đất cụ thể. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh vì thế trở thành cơ sở chủ yếu để xác định nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất. Cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng đồng thời làm tăng đáng kể vai trò của hai công cụ trên, bởi chúng tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của hộ gia đình.

Vấn đề được đại biểu đặt ra là dự thảo chưa quy định tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh, chu kỳ điều chỉnh cũng như cơ chế giám sát tương ứng. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc bắt buộc khi xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo hướng khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng; đồng thời công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Đáng chú ý, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề xuất phải có chu kỳ rà soát bắt buộc và “ngưỡng kích hoạt” rà soát tự động. Khi giá giao dịch thực tế biến động vượt một ngưỡng nhất định, cơ quan nhà nước phải rà soát, điều chỉnh hệ số mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định. Đây cũng là cách bảo đảm tính dự báo cho nhà đầu tư và hạn chế độ trễ của chính sách so với thị trường.

Cùng tiếp cận vấn đề từ quyền lợi người bị thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, cần tách bạch chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi người dân. Khi giá đất được sử dụng như công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất; nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất, mức bồi thường lại liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống.

Đại biểu cho rằng không nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá, nhưng đề nghị có cơ chế áp dụng khác nhau để việc giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức độ bảo vệ người bị thu hồi đất. Đặc biệt, khi dự thảo bỏ giá đất cụ thể và cơ chế tư vấn xác định giá đất, yêu cầu về công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình càng phải chặt chẽ.

Đại biểu Tạ Văn Hạ tiếp tục đặt vấn đề ở tầm nguyên tắc. Theo đại biểu, nếu bỏ nguyên tắc thị trường, chuyển sang bảng giá đất cộng hệ số điều chỉnh nhưng những hạn chế về dữ liệu, tính minh bạch của thị trường, đầu cơ và thổi giá chưa được khắc phục thì có nguy cơ quay trở lại cơ chế “giá hành chính”, tái lập khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Điều cốt lõi, theo đại biểu Hạ, không chỉ nằm ở con số mà là cách phân phối giá trị địa tô, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu giá bồi thường không sát giá trị thực tế, những vấn đề liên quan đến tranh chấp, khiếu nại và sinh kế người dân vẫn khó được giải quyết căn cơ.

Thu hồi đất phải đi cùng “tái thiết cuộc sống”

Một mạch thảo luận nổi bật khác là yêu cầu chuyển từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng cho rằng, việc xác định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu khác nhau. Tuy nhiên, cùng với thu hồi đất phải đặc biệt quan tâm đến cuộc sống và sinh kế của người dân. Chính sách cần hướng tới bảo đảm người dân có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; ưu tiên đất cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở, đất ở tái định cư. Bồi thường bằng tiền chỉ nên thực hiện khi không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người dân.

Từ thực tiễn tái định cư, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh chỉ ra một nghịch lý đáng chú ý: có trường hợp hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở, phải di chuyển nhưng tiền bồi thường không đủ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với một lô đất tái định cư, kể cả khi chỉ nhận suất tối thiểu. Sau đó, người dân còn phải bỏ thêm kinh phí xây dựng nhà, di chuyển tài sản và ổn định cuộc sống.

Đại biểu đề xuất nghiên cứu cơ chế riêng đối với đất tái định cư đầu tư bằng ngân sách phục vụ trực tiếp dự án đầu tư công, cho phép xác định giá thu tiền sử dụng đất theo suất đầu tư thực tế. Cơ chế này được kỳ vọng giảm khoảng cách giữa tiền bồi thường nơi đi và nghĩa vụ tài chính tại nơi đến, qua đó giảm áp lực cho người dân và góp phần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng.

Đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm nhấn mạnh tái thiết cuộc sống không thể chỉ dừng ở một khẩu hiệu chính sách. Khu tái định cư có đủ đường, điện, nước chưa đồng nghĩa đời sống người dân đã được phục hồi. Vì vậy, cơ quan thực hiện tái định cư cần có trách nhiệm theo dõi, đánh giá điều kiện sống sau tái định cư, từ khả năng tiếp cận hạ tầng thiết yếu đến việc làm, sinh kế và thu nhập; kịp thời hỗ trợ nếu cuộc sống chưa ổn định.

Đại biểu Nguyễn Duy Minh cũng đề nghị không coi trách nhiệm của Nhà nước kết thúc ngay khi tiền bồi thường được chi trả, mà chính sách hỗ trợ phải gắn với một giai đoạn phục hồi sinh kế. Người bị thu hồi đất cần được bày tỏ nguyện vọng về địa điểm tái định cư, nhất là tái định cư tại chỗ, và nguyện vọng đó phải được xem xét thực chất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đặc biệt, với đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với một số dự án đặc thù, đại biểu Tạ Văn Hạ đề nghị phải đánh giá kỹ. Theo đại biểu, yêu cầu đẩy nhanh đầu tư công phải được đặt ngang hàng với việc bảo đảm chỗ ở, sinh kế và ổn định cuộc sống của người dân; đồng thời phải quy định chặt để “ngoại lệ” không trở thành phổ biến.

Gỡ điểm nghẽn dự án nhưng phải kiểm soát quyền lực và minh bạch dữ liệu

Ranh giới giữa cơ chế thỏa thuận và quyền thu hồi đất của Nhà nước cũng được nhiều đại biểu phân tích. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị cân nhắc kỹ phương án khi nhà đầu tư thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi phần còn lại.

Theo đại biểu, khi Nhà nước thu hồi 25% còn lại, quan hệ đã chuyển từ thỏa thuận dân sự sang sử dụng quyền lực công. Vì vậy, không nên chỉ dựa vào hai tỷ lệ 75%, mà phải xem xét quy mô dự án, số người chưa đồng thuận, loại đất bị thu hồi, nhất là đất ở, và mức độ ảnh hưởng tới nơi ở, sinh kế.

Đại biểu Dương Khắc Mai đồng tình cần cơ chế xử lý các dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng bị ách tắc ở phần còn lại, tránh lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, điều kiện thu hồi phải được quy định chặt chẽ, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi; đồng thời làm rõ cách xác định tỷ lệ diện tích, số người đạt thỏa thuận, thời hạn, hồ sơ và căn cứ xác định kết quả thỏa thuận.

Một điểm nghẽn khác được đại biểu Trần Nhật Minh nêu là xử lý dự án chậm tiến độ. Có dự án đã đầu tư 80-90% công trình nhưng thuộc trường hợp phải thu hồi; nếu buộc thanh lý, tháo dỡ tài sản sẽ gây lãng phí lớn. Đại biểu đề nghị thiết kế rõ cơ chế xử lý dự án không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư còn lại.

Song song với tháo gỡ thủ tục, nhiều ý kiến coi dữ liệu là nền tảng để quản trị đất đai minh bạch. Đại biểu Lê Văn Thế đề nghị mọi thao tác tạo lập, cập nhật, chỉnh sửa dữ liệu phải xác định được chủ thể, lưu lại lịch sử để kiểm tra, giám sát và truy vết trách nhiệm. Một hệ thống hiện đại phải trả lời được ai tạo dữ liệu, ai sửa, sửa nội dung gì, vào thời điểm nào và căn cứ hồ sơ nào.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề xuất xác định mã định danh thửa đất là mã nền tảng, từ đó liên kết mã bất động sản, công trình, căn hộ và dự án theo quan hệ thứ bậc, tránh tình trạng mỗi hệ thống tạo một mã độc lập cho cùng tài sản. Người sử dụng đất cũng cần có quyền tiếp cận, yêu cầu sửa dữ liệu sai và cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm khắc phục.