Tăng nguồn cung, giá nhà vẫn “neo cao”

Giá nhà tiếp tục lập đỉnh, giao dịch phần lớn là đầu tư

Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch đến từ nhóm người mua bất động sản thứ hai trở lên, cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn là động lực chính. Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản - VARS nhận định: “Giá sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục neo cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Khi nguồn cung sơ cấp chủ yếu là hàng hình thành trong tương lai, nhiều nhà đầu tư và người mua có xu hướng chuyển hướng sang giao dịch thứ cấp, khiến phân khúc này sôi động hơn”.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Thị trường hiện nay chủ yếu được dẫn dắt bởi dòng vốn đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó vì giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân”. Trên thực tế, các sản phẩm mới mở bán đều ở mức giá cao kỷ lục. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố đang dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m², tăng 5-10% so với các đợt mở bán trước. Tại Hà Nội, giá trung bình căn hộ đạt khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m² - mức chưa từng có.

Thị trường TP.Hồ Chí Minh cũng không kém sôi động, với giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m². Ở cả hai thành phố lớn, giá thứ cấp tăng bình quân 10-15% so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, tại Hà Nội, mức tăng giá đạt tới 96,2%, TP.Hồ Chí Minh tăng 56,9% và Đà Nẵng tăng 72,6% - phản ánh xu hướng tăng giá lan rộng trên phạm vi toàn quốc.

Theo ông Đính, những bất cập lớn vẫn tồn tại: “Giá nhà tiếp tục lập đỉnh mới, trong khi nguồn cung nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, chứ không xuất phát từ nhu cầu ở thực. Các vướng mắc pháp lý cũng chưa được giải quyết triệt để”.

Giá nhà liên tục lập đỉnh mới, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân

Gỡ “nút thắt” chi phí và tăng cung

Theo ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà cao và mất cân đối cung - cầu. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các giải pháp “đúng và trúng” nhằm kéo giảm giá bán, hướng tới phát triển thị trường ổn định và bền vững.

Ông Dũng phân tích, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Giá đất, chi phí xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên. Do đó, giải pháp đầu tiên là giảm chi phí đầu vào, trong đó bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian, giảm chi phí vốn.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân có nhu cầu ở thực. Nguyên nhân cốt lõi khiến giá tăng cao là mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung bị bó hẹp do ít dự án được cấp phép mới, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn tăng mạnh, dẫn tới hiện tượng “cầu vượt cung” kéo dài.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai dự án, làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm. “Lực cầu đầu cơ có, nhưng không phải nguyên nhân chính. Gốc rễ vấn đề nằm ở thiếu cung nghiêm trọng - nhất là với sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực”, TS. Nghĩa khẳng định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30% tổng chi phí phát triển dự án và đang tăng nhanh, khiến đầu vào đội lên đáng kể. Không chỉ giá đất, thời gian thủ tục kéo dài và chi phí “không chính thức” cũng góp phần làm tăng chi phí vốn, đẩy giá bán nhà lên cao.

Ông Hiệp kiến nghị, cần có cơ chế kiểm soát giá đất thông qua chính sách thuế phù hợp để điều tiết thị trường. Đồng thời, ông cũng cho rằng hiệu suất hoạt động của bộ máy quản lý đang là điểm nghẽn lớn. Điều này không chỉ gây áp lực cho cán bộ mà còn làm tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp, ông Hiệp chia sẻ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội và dự án đô thị lớn, đồng thời thúc đẩy các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc. “Khi hạ tầng được mở rộng, không gian đô thị sẽ giãn nở, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư và người dân có thêm lựa chọn về nhà ở với giá hợp lý hơn”, ông Đính nói.