Giá nhà lập đỉnh, sức mua vẫn mạnh

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh liên tục lập đỉnh, song thị trường vẫn giữ được sức hút mạnh mẽ

Nguồn cung khởi sắc

Thị trường bất động sản tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ nét, theo nhận định từ ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group.

Dù thực tế là giá bán vẫn neo ở mức cao, với nhiều dự án mở bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, nhưng thị trường vẫn duy trì được sức mua ổn định.

Báo cáo thị trường quý III/2025 của One Mount Group chỉ ra, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì đà sôi động bất chấp những biến động vĩ mô.

Tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý đạt khoảng 8.100 căn, ghi nhận mức giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, con số này vẫn cao hơn mức trung bình của giai đoạn 2023-2025, khẳng định sức bền và nhu cầu thực của thị trường Thủ đô.

Phân khúc thị trường vẫn chứng kiến sự áp đảo của các khu vực vệ tinh chiến lược. Khu Tây tiếp tục là "điểm nóng" với tỷ trọng chiếm tới 36% tổng nguồn cung mới. Lý do nằm ở lợi thế về hạ tầng giao thông đã hoàn thiện (như các tuyến đường vành đai, đường sắt đô thị) và quỹ đất còn dồi dào, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai dự án quy mô lớn. Khu Đông cũng duy trì vị thế quan trọng, được củng cố mạnh mẽ bởi sự bứt phá của các đô thị vệ tinh.

Đặc biệt, Văn Giang (Hưng Yên) - khu vực cửa ngõ phía Đông Thủ đô - nổi lên như một "cú hích" đáng chú ý. Riêng khu vực này đã chiếm tới 11% tổng lượng mở bán căn hộ mới. Sự tăng trưởng đột biến này đến từ hàng loạt dự án đại đô thị, tên tuổi như: Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao và Masteri Trinity Square, cho thấy xu hướng dịch chuyển và mở rộng không gian sống sang các tỉnh lân cận có kết nối hạ tầng tốt đang diễn ra mạnh mẽ.

Tại TP. Hồ Chí Minh, sau sáp nhập, thị trường ghi nhận mức tăng trưởng đột phá với 5.500 căn mở bán mới, tăng tới 261% so với cùng kỳ năm 2024 - mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Sự cải thiện này phần lớn đến từ việc các quy định pháp lý mới được tháo gỡ, giúp dòng dự án mới dần khơi thông, dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Khoảng 60% nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương, trong khi khu trung tâm thành phố vẫn khan hiếm do tiến độ pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại hai đô thị lớn đều tăng mạnh, vượt 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m² (tăng 23%), trong khi TP. Hồ Chí Minh (cũ) đạt 95,4 triệu đồng/m² (tăng 21%). Đáng chú ý, các dự án mở bán trong quý III/2025 đã tiệm cận mức 108 - 131 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng nâng cấp rõ rệt ở phân khúc cao cấp.

Hơn một nửa nguồn cung mới tại cả hai thành phố hiện có giá trên 100 triệu đồng/m². Tại khu Tây Hà Nội, nhiều dự án mở bán lần đầu đã chạm mốc 104 triệu đồng/m², còn tại khu vực sau sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, biên độ giá dao động từ 30 đến 200 triệu đồng/m², trong đó phân khúc tầm trung tập trung tại Bình Dương, còn khu trung tâm vẫn giữ mặt bằng giá cao nhất thị trường.

Khoảng cách thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng

Theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình có thu nhập khá (từ 200 triệu đến 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85-95 triệu đồng/m², chưa tính thuế VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi phải tích lũy hơn 35 năm mới đủ tài chính mua một căn hộ cùng loại.

Khoảng cách ngày càng giãn rộng giữa thu nhập và giá nhà đang đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, bất chấp áp lực giá cao, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2025 vẫn ở mức ấn tượng: 93% tại Hà Nội và 80% tại TP. Hồ Chí Minh. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn tại Hà Nội (tăng 6,3% so với cùng kỳ 2024) và 5.300 căn tại TP. Hồ Chí Minh (tăng 65,2%).

Một số dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy lực cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các dự án có vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng và được vận hành bởi các chủ đầu tư uy tín.

Dự báo của One Mount Group cho biết, năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội có thể đạt 31.000 căn, cao nhất trong ba năm, trong khi TP. Hồ Chí Minh dự kiến đạt 28.000 căn. Sang năm 2026, nguồn cung duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh.

Khu vực Bình Dương tiếp tục là điểm sáng khi chiếm khoảng 65% nguồn cung phía Nam trong năm 2025 và dự kiến duy trì 50% trong năm 2026. Xu hướng mở rộng về vùng ven thể hiện rõ, cho thấy sự dịch chuyển chiến lược của các chủ đầu tư nhằm tận dụng quỹ đất và hạ tầng liên vùng đang được đẩy mạnh.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Trong 9 tháng đầu năm 2025, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá bán, nhiều dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình vẫn trên 80%, nhiều dự án bán hết chỉ trong vài ngày. Điều này phản ánh sức hút bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn - nơi nhu cầu ở thật và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao. Dự báo năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào hơn giúp giá bán ổn định hơn trong trung hạn”.

Với sự phục hồi rõ rệt của nguồn cung, tốc độ hấp thụ tích cực và niềm tin của người mua đang dần quay trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Dù giá bán vẫn cao so với thu nhập bình quân, xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng đồng bộ và cải thiện khung pháp lý tiếp tục là những động lực chính giúp hai đô thị lớn duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn 2026-2027, kỳ vọng về nguồn cung đa dạng hơn, cùng sự điều chỉnh hợp lý của mặt bằng giá, sẽ tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững, hướng tới cân bằng giữa khả năng chi trả và chất lượng không gian sống.