Thị trường bất động sản trước nguy cơ méo mó

Quang cảnh hội thảo

Thị trường vẫn thiên lệch về phân khúc cao cấp

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức hội thảo “Thị trường Bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”.

Theo báo cáo thị trường quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, thị trường nhà ở đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý 3/2025, toàn thị trường ghi nhận 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn là mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, gấp 2,4 lần so với quý 3/2024. Tính chung 9 tháng đầu năm, nguồn cung vượt 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ về lượng hàng mới ra thị trường.

Xét theo chủ đầu tư, nhóm doanh nghiệp lớn vẫn chiếm ưu thế với 54% tổng nguồn cung mở bán, dù giảm so với quý trước. Đáng chú ý, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng mạnh thị phần lên 45,7%, đặc biệt ở khu vực phía Nam, góp phần gia tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm. Trong 9 tháng, Vingroup tiếp tục dẫn đầu toàn thị trường về quy mô và số lượng dự án.

Về cơ cấu, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm 67,8% tổng nguồn cung, trong khi nhà thấp tầng và đất nền chiếm 32,2%. Dù nguồn cung tăng, nhưng phần lớn vẫn thuộc nhóm sản phẩm trung - cao cấp, khiến tình trạng “lệch pha” cung - cầu kéo dài. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phần lớn dự án mới đều có giá trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của đa số người mua nhà để ở.

Về giá bán, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết các dự án mở bán mới có giá cao hơn cùng kỳ song vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu nhờ dòng tiền rẻ, áp lực lạm phát, và tâm lý tìm nơi trú ẩn an toàn của nhà đầu tư. Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước. Riêng nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt tới 77%, tương đương 27.000 giao dịch.

Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ đạt 68%, tương đương 58.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch đến từ người mua bất động sản thứ hai trở lên, cho thấy tính đầu cơ vẫn còn hiện diện mạnh.

Trong khi đó, giá sơ cấp cao khiến giao dịch thứ cấp trở nên sôi động. Người mua có xu hướng chuyển sang hàng chuyển nhượng, song lượng cung có sẵn lại khan hiếm. Tại Hà Nội, nhiều dự án căn hộ tăng giá từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ sau vài tháng. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá tiếp tục leo thang tại các khu vực có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng phát triển hoặc quanh các trục giao thông lớn.

Cuối quý 3, làn sóng đầu tư từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đã lan tới TP. Hồ Chí Minh, khiến nhiều dự án tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần. Theo chỉ số giá VARS, so với quý gốc 2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6%, TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Mức giá trung bình hiện đạt 78,9 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 81,6 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh.

Cảnh báo nguy cơ méo mó thị trường

Tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, giá nhà đất hiện nay tăng nhanh, vượt xa giá trị thực. Hầu hết các dự án mới ở đô thị lớn đều có giá trên 100 triệu đồng/m², trong khi mức thu nhập trung bình của người dân chưa thể theo kịp. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung chưa được khơi thông sau các vướng mắc pháp lý kéo dài và chi phí đầu vào (đất đai, vật liệu, chi phí vốn...) tăng mạnh.

Thị trường bất động sản quý III/2025 sôi động trở lại nhưng “lệch pha” cung - cầu

Thực tế, thị trường vẫn chứng kiến tỷ lệ đầu cơ cao khi phần lớn giao dịch đến từ người mua thứ cấp, đầu tư kỳ vọng tăng giá hơn là nhu cầu ở thực.

“Điều này làm lu mờ chức năng xã hội của bất động sản là nơi ở, không chỉ là tài sản đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.

Bà Phạm Thị Miền cũng cho rằng, thiếu minh bạch thông tin là một trong những nguyên nhân khiến thị trường kém ổn định.

“Thị trường thiếu minh bạch không chỉ tạo "kẽ hở" cho nhóm đầu cơ thao túng, mà còn làm tăng chi phí, rủi ro cho người mua nhà và giảm hiệu quả điều hành của Nhà nước”, bà Miền chia sẻ.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, từ năm 1990 đến nay, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 400 lần - mức tăng bất hợp lý. Khi giá nhà tăng quá nhanh, khả năng chi trả của người dân ngày càng xa vời, gây bất bình đẳng xã hội và khiến nguồn vốn đổ dồn vào đầu cơ nhà đất, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cần những giải pháp căn cơ hơn để bình ổn thị trường. TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Nhà nước hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản, sớm ban hành nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực thi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đồng thời xem xét chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội và công vụ - một hướng đi vừa khả thi vừa tiết kiệm nguồn lực.

Đại diện cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm tới hai vấn đề lớn nhất hiện nay: giá nhà đất quá cao và cung - cầu lệch pha. Ông Dũng phân tích, giá bất động sản chịu tác động từ nhiều yếu tố, trong đó chi phí vốn chiếm tỷ trọng lớn. Thời gian triển khai dự án càng kéo dài, chi phí vốn càng tăng, khiến giá thành bị đội lên. Do đó, giải pháp quan trọng là giảm chi phí đầu vào thông qua cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và cắt giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.