Thách thức và cơ hội mới của bất động sản công nghiệp

Cụ thể, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ trong nửa đầu năm 2025 chỉ đạt 55 ha, thấp hơn 1,7 lần so với diện tích hấp thụ trung bình hàng quý trong giai đoạn từ quý I năm 2023 đến quý I năm 2025. Phần lớn các giao dịch lớn tập trung vào quý I năm 2025.

Mặc dù giao dịch chậm lại, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định so với quý I năm 2025 do không có nguồn cung mới. Giá thuê trung bình đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Trong bối cảnh thị trường đất công nghiệp chậm lại, phân khúc kho và xưởng xây sẵn tại phía Nam lại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khá tốt trong sáu tháng đầu năm 2025, với những giao dịch lớn tiếp tục diễn ra trong quý II năm 2025.

Phần lớn các giao dịch này đến từ các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong các ngành logistics và thương mại điện tử. Các công ty này đang tìm cách đa dạng hóa địa điểm hoạt động để tránh những tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế quan và giảm sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.

Tổng diện tích hấp thụ của kho và xưởng xây sẵn trong sáu tháng đầu năm lần lượt là 300.000 m2 và hơn 400.000 m2. Đáng chú ý, trong hai quý liên tiếp đầu năm 2025, diện tích hấp thụ của cả kho và xưởng đều đã vượt mức trung bình của giai đoạn từ quý I năm 2023 đến quý I năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy trong quý II năm 2025 đạt mức khả quan, với kho đạt 74% và xưởng đạt 93%.

Về giá thuê, thị trường kho và xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì sự ổn định. Giá thuê trung bình của kho đạt 4,9 USD/m2 và xưởng đạt 5,2 USD/m2, không thay đổi nhiều so với quý trước.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 tiếp tục chịu tác động rõ rệt từ chính sách thuế quan Mỹ-Việt. Bà cũng nhấn mạnh rằng, khi bước vào nửa cuối năm 2025, việc điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) sẽ đặt ra những thách thức lớn cho chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Dù các ưu đãi trực tiếp từ chính phủ có thể giảm, áp lực duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn rất cao. Do đó, việc chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý có thể sẽ không còn đủ. Bà Thanh khuyến nghị các chủ đầu tư cần nghiên cứu sâu hơn về chiến lược thu hút khách thuê dài hạn, đồng thời không ngừng nâng cấp sản phẩm, tiện ích và dịch vụ để tạo ra giá trị khác biệt trong bối cảnh thị trường đang thay đổi.