Thận trọng mở rộng nhà xưởng cho thuê

Sốt giá và phân hóa lợi nhuận

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNReA) cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp tại Việt Nam từ cuối năm 2018 đến nay đã có sự phát triển mạnh mẽ cả về quy mô và chất lượng. Cả nước đang có khoảng gần 330 khu công nghiệp được thành lập, trong đó có 256 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, 46 khu công nghiệp đạt tỷ lệ lấp đầy và đang được mở rộng.

Với tác động từ các hiệp định thương mại tự do và ảnh hưởng từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, xu thế dịch chuyển các nhà máy từ Trung Quốc và các quốc gia khác sang Việt Nam thời gian qua ngày càng lan tỏa, tạo kết quả kinh doanh ấn tượng cho các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tăng mạnh ở các tỉnh xa trung tâm kinh tế

Theo Công ty chứng khoán Rồng Việt, kết thúc năm 2019 doanh thu thuần của 12 công ty BĐS công nghiệp niêm yết trên các sàn chứng khoán đạt gần 37.200 tỷ đồng, tăng trưởng 13% so với cùng kỳ. Các DN đang sở hữu quỹ đất lớn như: Becamex IDC, Tổng Công ty Đô thị Kinh Bắc, công ty cổ phần Đô thị Công nghiệp số 2… đều có mức lãi ròng tăng trưởng trên 15%. Dòng tiền tại các công ty như: Viglacera, Kinh Bắc và Tân Tạo đều có sự đảo chiều từ âm ở năm 2018 sang dương trong năm 2019.

Trong một khảo sát của Công ty chứng khoán VnDirect, sự dịch chuyển của các nhà máy ở nước ngoài sang thị trường Việt Nam đang khiến giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp tăng rất mạnh. Giá cho thuê nhà xưởng hiện nay phổ biến ở mức 50 - 300 USD/m2/kỳ thuê. Mức này cao hơn nhiều so với cho thuê đất khu công nghiệp. Vì vậy các công ty sở hữu quỹ đất lớn đều muốn tập trung vào xây dựng nhà xưởng để cho thuê.

Tuy nhiên đối với một số DN có quy mô nhỏ hoặc thiếu quỹ đất sạch sẽ không có điều kiện để cạnh tranh ở mảng nhà xưởng xây sẵn. Điển hình như Công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp Tín Nghĩa, Công ty Khu công nghiệp Nam Tân Uyên… trong năm qua đã bị giảm tốc về lợi nhuận do đóng góp của doanh thu cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn không đạt như kỳ vọng. Phần lớn doanh thu chỉ được đóng góp ở mảng kinh doanh đất nền tại các dự án khu dân cư.

Thận trọng với dự báo kỳ vọng

Những dự báo của các công ty chứng khoán và các đơn vị nghiên cứu thị trường thời gian qua đánh giá, trong năm nay và năm sau sẽ vẫn là thời điểm vàng để các công ty hạ tầng khu công nghiệp của Việt Nam thu hút nguồn vốn mở rộng quỹ đất và xây sẵn hạ tầng đón đầu các nhà đầu tư nước ngoài. Các khu công nghiệp giáp ranh các vùng kinh tế lớn như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh… ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… ở phía Nam sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới vì quỹ đất tại các địa phương này dồi dào và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn thấp.

Hãng quản lý và môi giới bất động sản CBRE Việt Nam đánh giá, trong giai đoạn vài năm tới ngành công nghiệp chế biến, chế tạo để xuất khẩu vẫn sẽ là ngành “xương sống” của nền kinh tế Việt Nam. Các tập đoàn lớn như Samsung, PouChen Group, Thaco Group, VinFast… sẽ là động lực để phát triển các trung tâm công nghiệp phụ trợ và cung ứng. Vì thế nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục là động lực để tăng trưởng lợi nhuận cho các chủ đầu tư khu công nghiệp kể cả các DN quy mô nhỏ và quỹ đất có giới hạn.

“Trong vòng năm 2020 các địa phương đầu tư khu công nghiệp trong phạm vi bán kính khoảng 40 - 45km quanh khu vực các trung tâm kinh tế trọng điểm sẽ có cơ hội lấp đầy nhanh chóng và mức giá cho thuê đất cũng như nhà xưởng sẽ vẫn có nhiều dư địa tăng trưởng”, các chuyên gia tại CBRE nhận định.

Tuy nhiên, ở một dự báo thận trọng, hãng phân tích thị trường Jones Lang LaSalle (JLL) cho rằng giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đang ở mức cao và không tương ứng với sự phát triển hạ tầng, logistics tại các địa bàn KCN. Hãng này dẫn chứng trong quý 4/2019 trung bình giá thuê đất khu công nghiệp đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12,2% so với cùng kỳ. Mặc dù nhu cầu thuê tăng cao nhưng lượng hấp thụ ròng không tăng tương ứng. Nhiều giao dịch không thành công khiến tỷ lệ lấp đầy tại các nhà xưởng khu công nghiệp chỉ tăng 82%, giảm tới 18% so với quý 2/2019. Vì vậy phương án giá cần được các DN hạ tầng khu công nghiệp tính toán lại cho phù hợp với từng địa điểm và phù hợp.

Ngoài ra, JLL cảnh báo, khi làn sóng mở rộng quy mô các khu công nghiệp lan ra mạnh đến các khu vực nông thôn cách xa các thành phố lớn thì nhiều địa phương sẽ đối mặt với tình trạng thiếu hụt lao động có tay nghề cao và đáp ứng môi trường làm việc trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong khi đó, ở góc độ đầu tư nhiều chuyên gia phân tích nhìn nhận, thị trường BĐS công nghiệp dù còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng có điều kiện để thu hút, lấp đầy các khu công nghiệp hiện hữu. Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy ở nhiều khu công nghiệp tại các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long mới chỉ ở mức 25%. Ngay cả Long An là địa phương gần với trung tâm TP.HCM, 16 khu công nghiệp đang hoạt động cũng mới chỉ lấp đầy ở mức 68%. Vì thế các địa phương cần tính toán thận trọng khi quy hoạch xây mới các khu công nghiệp trong thời gian tới. Thay vào đó, cần thúc đẩy chuyển đổi các mô hình khu công nghiệp truyền thống sang các mô hình khu công nghiệp sinh thái, thân thiện với môi trường, đồng thời tái cấu trúc không gian khu công nghiệp để khai thác hiệu quả hơn trên cùng một quỹ đất hiện hữu.