Tháo gỡ rào cản pháp lý để đẩy nhanh xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xấu

Nhiều vướng mắc phát sinh từ thực tiễn

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết, thời gian qua, Hiệp hội đã nhận được nhiều phản ánh từ các TCTD về những khó khăn liên quan đến việc nhận chính tài sản bảo đảm thay nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và nắm giữ bất động sản trong quá trình xử lý nợ xấu.

Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng khẳng định Hiệp hội Ngân hàng sẽ tiếp tục phối hợp các Bộ, ngành liên quan để sớm có giải pháp tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thu hồi nợ xấu

Chia sẻ cụ thể về vướng mắc của TCTD, bà Trần Thị Minh Tâm – Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế (Hiệp hội Ngân hàng) cho biết, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ thế nào là "nắm giữ bất động sản do xử lý nợ" cũng như quyền và nghĩa vụ của TCTD trong quá trình này. Điều này gây vướng mắc trong việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan.

Ngoài ra, theo quy định hiện hành, khi TCTD nắm giữ bất động sản, chưa rõ có được thực hiện chuyển quyền hoặc đăng ký biến động tài sản hay không (trừ trường hợp đã quy định rõ tại Nghị định 135/2025/NĐ-CP về việc chưa hạch toán tài sản, không trích khấu hao). Trên thực tế, nhiều trường hợp sau khi tài sản tăng giá, bên thế chấp tìm cách tạo tranh chấp để đòi lại tài sản đã chuyển giao, khiến TCTD gặp khó khăn trong xử lý.

Việc chưa đăng ký sang tên khiến TCTD không thể tự bán tài sản mà phải thông qua tổ chức đấu giá, kéo dài thời gian xử lý, phát sinh chi phí, làm hạn chế quyền chủ động của TCTD. Trong khi đó, do chưa được hạch toán giảm nợ nên nghĩa vụ trả nợ của bên vay vẫn tiếp tục phát sinh, ảnh hưởng đến cả bên vay lẫn TCTD và tiềm ẩn nguy cơ khiếu kiện, đòi bồi thường.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện cũng chưa quy định rõ TCTD có được khai thác, sử dụng bất động sản trong thời gian nắm giữ hay không. Điều này khiến nhiều tài sản bị lãng phí, không được đưa vào sử dụng hiệu quả. Một số cơ quan đăng ký đất đai địa phương còn có cách hiểu và thực hiện không thống nhất, dẫn đến việc yêu cầu các thủ tục vượt quá khả năng thực hiện của TCTD.

Đẩy nhanh xử lý nợ xấu góp phần khơi thông nguồn lực vốn đầu tư cho nền kinh tế

Ngoài ra đại diện nhiều TCTD cho biết một số vướng mắc liên quan đến quy định hoạt động gán nợ; nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ theo nghĩa vụ pháp luật; hạch toán giảm dư nợ cho khách hàng khi nhận tài sản bảo đảm; trình tự thủ tục đăng ký sang tên tài sản bảo đảm;...

Từ những vướng mắc nêu trên, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế kiến nghị đối với việc nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các bộ, ngành liên quan xem xét ban hành quy định rõ về khái niệm “nắm giữ bất động sản” do xử lý nợ theo khoản 3 điều 139 Luật Các TCTD và quyền của TCTD trong thời gian “nắm giữ bất động sản”; cho phép TCTD hạch toán tài sản theo hướng nhận gán nợ để cấn trừ nghĩa vụ của bên vay khi TCTD thực hiện nắm giữ tài sản do xử lý nợ mà không phải đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD.

Cùng với đó, kiến nghị ban hành quy định/hướng dẫn cho phép thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất ghi nhận việc TCTD nắm giữ bất động sản để xử lý và không yêu cầu TCTD phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin chấp thuận chủ trương đầu tư… như trường hợp TCTD nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp TCTD xử lý tài sản bảo đảm trong hoặc sau thời gian nắm giữ bất động sản, TCTD được phép trực tiếp tự mình bán tài sản kể cả khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn đang ghi nhận Bên thế chấp là chủ sở hữu.

Đối với việc nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp xem xét ban hành quy định/hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ theo hướng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho TCTD (nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật); cho phép TCTD nhận bất động sản thi hành án được đăng ký sang tên quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD hoặc chủ động chuyển nhượng cho bên mua theo các phương thức thỏa thuận tại Hợp đồng bảo đảm.

Bên cạnh những kiến nghị chung mà Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã nêu ở trên, đại diện các TCTD cũng đưa ra một số đề xuất khác như: NHNN ban hành văn bản quy định tổng giá trị còn lại của tài sản cố định và tài sản gán nợ; TCTD được nhận chuyển quyền để nắm giữ trong 5 năm nhằm mục đích xử lý nợ, được nhận đăng ký biến động đất đai; làm rõ chế định về quyền chiếm giữ của TCTD; hướng dẫn cụ thể về bộ thủ tục sang tên tài sản;...

Tháo gỡ điểm nghẽn cơ chế xử lý nợ xấu để khơi thông nguồn lực

Về phía NHNN, Phạm Thanh Ngọc – Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế NHNN cho biết, Luật Các TCTD sửa đổi sẽ tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm. NHNN sẽ tổng hợp, tiếp thu kiến nghị của các TCTD để hướng dẫn cụ thể trong phạm vi thẩm quyền, đồng thời kiến nghị cấp có thẩm quyền để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhất trí cần có quy định rõ ràng để các địa phương thực hiện thống nhất. Theo Phó Cục trưởng cần làm rõ khái niệm gán nợ, nắm giữ, có đồng khái niệm về nhận chuyển quyền không, đồng thời, cần tường minh, rõ ràng về thời điểm bắt đầu của 5 năm, thời điểm nào là kết thúc 5 năm tại khoản 3 Điều 139 về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ. Sau 5 năm sẽ giải quyết như thế nào: thu giữ làm tài sản công hay NHNN xóa nợ cho NHTM?

Đồng thời, đại diện của Cục Quản lý đất đai cho rằng cần làm rõ cách xử lý tài sản sau thời gian nắm giữ, giá chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng giữa các TCTD và thủ tục đăng ký biến động. Bên cạnh đó, đề nghị Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp; Bộ Nông nghiệp và Môi trường, NHNN xem xét vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng giữa các TCTD; vấn đề về đăng ký biến động… “Các cơ quan, bộ ngành cần tập trung tháo gỡ để thực hiện vai trò kiến tạo nhằm khơi thông nguồn lực cho các TCTD trong thời gian tới”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai nhấn mạnh.

Phó Chủ tịch Nguyễn Quốc Hùng khẳng định Hiệp hội Ngân hàng sẽ tổng hợp đầy đủ các kiến nghị, tiếp tục phối hợp với NHNN, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường để sớm có giải pháp tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thu hồi nợ xấu của ngành Ngân hàng, góp phần khơi thông nguồn lực và đảm bảo an toàn hệ thống.