Thị trường bất động sản 2024: Tín hiệu tích cực và những bài toán cần giải

Các đại biểu tham gia thảo luận tại diễn đàn

Đây là nội dung quan tâm được các chuyên gia thảo luận tại diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản - Trao chứng nhận dự án đáng sống 2024" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 27/11/2024.

Kỳ vọng từ nền tảng kinh tế vĩ mô

Phát biểu tại diễn đàn, ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Theo ông, bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính khác như thị trường tiền tệ và lao động, tạo nền tảng phát triển ổn định cho nền kinh tế

Trong năm 2024, các chính sách pháp lý đã có nhiều đột phá lớn khi Quốc hội thông qua ba dự án luật quan trọng, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tạo cơ sở rõ ràng và mang tính đột phá cho thị trường.

Tính đến hết quý III/2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, 38.797 sản phẩm mới được chào bán, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, với giá bán trên 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, tình trạng thiếu nguồn cung cấp căn hộ thương mại giá rẻ vẫn chưa được giải quyết, tạo ra sự mất cân bằng giữa khả năng chi trả của người dân và giá sản phẩm.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đã có nhiều tiến bộ hơn nhờ các nhóm yếu tố tác động tích cực, bao gồm kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát, lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp, tỷ giá dịu dần, thâm hụt ngân sách ở mức vừa phải...

Một điểm quan trọng là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giúp loại bỏ trạng thái “hai giá đất” và tạo điều kiện minh bạch cho hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể làm tăng giá đất và giá bán bất động sản. Dự kiến, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng từ 2 - 7 lần nên hiện tại khi áp dụng chính thức vào năm 2026. Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý phải có kỹ năng đánh giá để tránh gây nguy hiểm áp dụng thị trường và tạo hiệu ứng tâm lý.

Cần giải quyết bài toán giá nhà tăng cao

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Chủ tịch GP. Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, giá bất động sản tại Việt Nam trong tương quan với thu nhập của ngường dân đang cao hơn nhiều so với khu vực. Một trong những nguyên nhân chính là do phương pháp định giá đất hiện tại. Định giá đất tăng cao, cấu thành giá bán bất động sản tăng đang trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất.

Giá nhà không được điều chỉnh sớm sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế xã hội.

Ông Hiệp cảnh báo, nếu không có khả năng đáp ứng kịp thời từ cơ quan quản lý, giá nhà đất có thể tiếp tục leo thang, vượt quá khả năng chi trả của người dân, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ trường.

"Giá bất động sản tăng cao không chỉ trong thời gian ngắn mà còn ảnh hưởng lâu dài đến sự ổn định và phát triển của ngành", ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc thiếu hụt nguồn cung và các rào cản pháp lý đang khiến giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ, khó có thể giảm. Điều này khiến người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình, đồng thời làm gia tăng áp lực lên thị trường.

Ông Đính cho rằng, dù chỉ là những tín hiệu tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc, thị trường bất động sản vẫn có thể tạo nên đà phục hồi mạnh mẽ nếu nhận được sự hỗ trợ kịp thời từ các chính sách, hạ tầng và nguồn vốn. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản, nếu không được điều chỉnh sớm, sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây mất cân bằng thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, theo ông Đính, Nhà nước cần có những động thái quyết liệt hơn, như tạo điều kiện thuận lợi để các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội được triển khai nhanh chóng. Bên cạnh đó, việc có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng là một giải pháp cần thiết để kích cầu thị trường và đảm bảo sự phát triển bền vững.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, các doanh nghiệp và chủ đầu tư lớn cần đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, việc công khai minh bạch, trung thực và đầy đủ thông tin về dự án là yếu tố quan trọng để xây dựng lòng tin với khách hàng.

Song song đó, các doanh nghiệp cần chủ động tối ưu hóa quy trình, ứng dụng công nghệ hiện đại nhằm giảm thiểu chi phí, đưa ra sản phẩm chất lượng với giá cả hợp lý, phù hợp với tình hình thị trường hiện nay. Đây là cách các doanh nghiệp thể hiện tinh thần chia sẻ khó khăn, cùng nhau vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.