Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam “chững” lại do tâm lý thận trọng

Theo báo cáo, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại khu vực phía Nam trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 80ha, thấp hơn 70% so với diện tích hấp thụ được ghi nhận trong cùng kỳ năm 2024.

Về phía nguồn cung, sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới kéo dài từ cuối năm 2023, thị trường đất công nghiệp miền Nam đã bắt đầu đón nhận sự bổ sung đáng kể từ Quý 3 năm 2025 với khoảng 853 ha, tập trung chủ yếu từ các dự án tại TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Long An.

Tuy nhiên, do phần lớn nguồn cung mới này nằm ở các vị trí xa trung tâm và không sở hữu lợi thế kết nối vượt trội, nên sự tăng giá chào thuê của toàn thị trường duy trì ở mức tăng nhẹ. Cụ thể, giá chào thuê trung bình toàn thị trường chỉ tăng khoảng 2% so với Quý 2/2025. Mức giá thuê trung bình đạt khoảng 183 USD/m²/kỳ hạn thuê còn lại.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc BP. Nghiên cứu & Tư vấn nhận định: "Loại hình kho, xưởng xây sẵn sẽ ngày càng phổ biến hơn trong thời gian tới, là giải pháp giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng chi phí ban đầu, giảm rủi ro về chi phí xây dựng và tiến độ.

Giá chào thuê kho và xưởng sẽ duy trì ổn định, dự đoán sẽ không có đợt tăng giá đột biến.

Về phía nguồn cung, thị trường dự kiến sẽ đón nhận hơn 600.000m2 nguồn cung kho và xưởng xây sẵn mới trong năm 2026. Với lượng nguồn cung tương đối dồi dào này, giá chào thuê kho và xưởng sẽ duy trì ổn định, dự đoán sẽ không có đợt tăng giá đột biến. Các chính sách ưu đãi thuê có thể sẽ giảm dần do bối cảnh kinh tế trong nước và quốc tế dần đi vào ổn định.”

Riêng đối với nhu cầu thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) khả quan hơn thị trường đất công nghiệp là do xu hướng ngày càng tăng của các khách thuê tìm kiếm giải pháp linh hoạt và tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu khi thiết lập cơ sở sản xuất tại Việt Nam. Xu hướng này đặc biệt nổi bật khi các doanh nghiệp đối diện với bất ổn thương mại, khiến họ ưu tiên tính linh hoạt và giảm thiểu rủi ro đầu tư vốn lớn vào đất đai.

Nhu cầu thuê RBF/RBW tại khu vực này chủ yếu đến từ các doanh nghiệp thuộc các ngành trọng điểm như logistics, thương mại điện tử (E-commerce) và sản xuất nội thất. Cụ thể xưởng xây sẵn duy trì tình hình hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy đạt 96%. Với nguồn cung hiện hữu gần như đã được lấp đầy, tổng diện tích hấp thụ cho nhà xưởng trong chín tháng đầu năm 2025 giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 570.000 m².

Còn kho xây sẵn ghi nhận sự tăng trưởng tích cực trong chín tháng đầu năm 2025. Cụ thể, tổng diện tích hấp thụ trong chín tháng đầu năm đạt hơn 400.000 m², tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng trong quý 3 năm 2025, hoạt động hấp thụ duy trì ở mức tốt với hơn 136.000 m² được ghi nhận.

Nhu cầu thuê mạnh mẽ này chủ yếu đến từ các công ty logistics đang tìm kiếm giải pháp phân phối và lưu trữ hiệu quả. Về nguồn cung, mặc dù thị trường đã có sự bổ sung đáng kể 161.000 m² diện tích mới trong quý 3 năm 2025, tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường vẫn giữ mức ổn định 74%, không thay đổi so với quý trước, cho thấy sự cân bằng giữa nguồn cung mới và gia tăng nhu cầu thuê của thị trường. Giá chào thuê trung bình của kho đạt 5,0 USD/m2/tháng và xưởng đạt 5,2 USD/m2/tháng, không thay đổi nhiều so với quý trước.

Những con số này cho thấy thị trường bất động sản Việt đang có dấu hiệu chậm lại cần phải có những động lực thúc đẩy mạnh mẽ không phải từ bên ngoài mà chính là sức hút từ thị trường trong nước cũng như là những chính sách thu hút đầu tư hiệu quả.