Thị trường bất động sản Việt Nam: Ổn định, bứt phá và hướng đến bền vững

Nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi chất lượng cao được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhanh trong thời gian tới

Theo báo cáo mới nhất của Indochina Capital (ICC), thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 đang cho thấy những tín hiệu tích cực hiếm có trong khu vực. Điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định, cùng với hàng loạt cải cách pháp lý, đặc biệt là Luật Đất đai mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã tạo môi trường minh bạch hơn, giảm áp lực tín dụng và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Điểm đáng chú ý, riêng trong tháng 8/2025, thị trường ghi nhận 18 thương vụ M&A với tổng giá trị giao dịch 2,23 tỷ USD, cao gấp gần ba lần so với tháng 7 (34 thương vụ nhưng chỉ đạt 786 triệu USD). Bốn lĩnh vực dẫn đầu giá trị giao dịch tại Việt Nam lần lượt là: công nghiệp, công nghệ, bất động sản và tài chính. Trong đó, ngành công nghiệp chiếm tới 78 thương vụ, tương đương 90% tổng số lượng giao dịch M&A trong tháng cho thấy sức hấp dẫn vượt trội của lĩnh vực này.

Bất động sản công nghiệp – “tâm điểm” của dòng vốn ngoại

Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược: vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở Biển Đông. Chiến lược “Trung Quốc+1” cũng đang thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Các nhà đầu tư chiến lược nước ngoài tập trung đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, và gần đây là các quỹ đến từ Mỹ và châu Âu. Cùng với đó, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư thông qua hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm: cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi (Hà Nội kết nối Bắc Ninh – Hưng Yên), sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh), và tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Đây được xem là nền tảng vững chắc nâng cao khả năng kết nối khu vực và quốc tế.

Song hành với hạ tầng, cải cách hành chính và phân cấp thẩm quyền cho địa phương đã rút ngắn đáng kể thời gian phê duyệt dự án, giúp dòng vốn ngoại nhanh chóng đi vào thực tế.

Theo ICC, dòng vốn ngoại mạnh mẽ chảy vào bất động sản công nghiệp không chỉ nâng giá thuê mà còn thúc đẩy hoạt động M&A sôi động hơn. Sự hiện diện ngày càng lớn của các quỹ và tập đoàn quốc tế cho thấy Việt Nam đang được định vị như một trung tâm sản xuất – thương mại mới của khu vực. Nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn xanh và vận hành thông minh, được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhanh trong nhiều năm tới.

Du lịch, khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng “hồi sinh”

Bên cạnh công nghiệp, ngành du lịch – khách sạn đang trở thành động lực tăng trưởng mới. Từ đầu năm đến tháng 8/2025, Việt Nam đã đón hơn 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 22,5% so với cùng kỳ 2024. Dự báo, ngành có thể đạt 31,84 tỷ USD doanh thu vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 7,25%.

Một loạt chính sách hỗ trợ đã tạo cú hích lớn: kéo dài thời gian lưu trú tối đa của khách quốc tế lên 45 ngày; triển khai Thị thực Vàng 10 năm để thu hút nhà đầu tư và nhân lực chất lượng cao. Bên cạnh đó, các sự kiện cột mốc quốc gia trong năm 2025 như Kỷ niệm 50 năm Ngày Giải phóng miền Nam và 80 năm Quốc khánh đã được quảng bá sáng tạo, tận dụng nền tảng số để nâng tầm thương hiệu quốc gia.

Kết quả rõ nét nhất là tại Hà Nội – chỉ trong tám tháng, thủ đô đã thu về 85,8 nghìn tỷ đồng từ du lịch, đón 21,58 triệu lượt khách (+17% so với cùng kỳ). Tỷ lệ lấp đầy khách sạn toàn quốc đạt mức 59%, cho thấy sức nóng đang quay trở lại với phân khúc nghỉ dưỡng – khách sạn.

Điển hình là Indochina Capital, chỉ sau 6 năm từ khi ra mắt khách sạn Wink đầu tiên tại TP.HCM (2020), đến nay đã có 6 khách sạn đi vào vận hành trên cả nước. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 68/NQ-CP đã chính thức thiết lập khung pháp lý cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng – tháo gỡ điểm nghẽn nhiều năm, khôi phục niềm tin và khuyến khích dòng vốn đổ mạnh vào phân khúc nghỉ dưỡng.

Theo ICC, khẩu vị của nhà đầu tư đang dịch chuyển về những địa phương có tiềm năng bền vững, hạ tầng giao thông mạnh và chiến lược phát triển rõ ràng. Phú Yên, Bình Định, Quảng Nam – Đà Nẵng nổi lên nhờ bờ biển nguyên sơ, di sản văn hóa và hạ tầng cải thiện nhanh chóng. Cùng với đó, Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” trong phân khúc khách sạn đô thị, tận dụng lợi thế kinh tế – chính trị – văn hóa, và khả năng đăng cai các sự kiện lớn.

Nhà ở xã hội, tài sản mới và sự trỗi dậy của công nghệ

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến tháng 8/2025, cả nước đang triển khai 692 dự án nhà ở xã hội với hơn 633.000 căn hộ, đạt gần 60% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ đến 2030. Đây được xem là “van an toàn” cho thị trường, vừa tăng cung, vừa giảm áp lực giá, đồng thời giúp tháo gỡ khó khăn tồn đọng trong bất động sản.

Ngoài ra, nhiều loại hình tài sản mới cũng đang được nhà đầu tư ưa chuộng. Trung tâm dữ liệu trở thành phân khúc nóng nhờ làn sóng số hóa, điện toán đám mây, thương mại điện tử và fintech. Việt Nam dù mới ở giai đoạn sơ khai nhưng được đánh giá có dư địa tăng trưởng khổng lồ, khi dân số trẻ, am hiểu công nghệ và năng lượng tái tạo đang mở rộng.

Song song, thị trường nhà cho thuê tiếp tục mở rộng quy mô, phản ánh nhu cầu bền vững từ quá trình đô thị hóa và sự gia tăng tầng lớp trung lưu. Đây là hai hướng phát triển tiềm năng song song: bất động sản phục vụ đời sống đô thị và hạ tầng số.

Trong khi đó, trí tuệ nhân tạo (AI) đang trở thành công cụ thay đổi ngành. Từ phân tích dữ liệu hành vi khách hàng để thiết kế dự án “may đo”, đến quản lý năng lượng trong bất động sản công nghiệp, AI giúp tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian giao dịch M&A toàn cầu xuống dưới 7 tháng. Tuy nhiên, Việt Nam cần khung pháp lý rõ ràng hơn về bảo mật dữ liệu để AI phát huy tối đa giá trị.

Tính bền vững - điều kiện tất yếu cho tương lai

Theo ICC, tính bền vững đã trở thành ưu tiên hàng đầu trong các quyết định đầu tư. Chứng chỉ xanh, hiệu quả năng lượng và các tiêu chuẩn ESG được xem là “giấy thông hành” bắt buộc. Chính phủ Việt Nam đã công bố mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, đồng thời ban hành Nghị định 80/2024/NĐ-CP về cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) nhằm thúc đẩy năng lượng tái tạo.

Ở cấp doanh nghiệp, hơn 85% trong số 500 công ty tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam đã có kế hoạch hoặc đang triển khai cam kết ESG. Tại thị trường bất động sản, các mô hình hợp tác linh hoạt như phát triển theo giai đoạn, chuyển nhượng một phần dự án đang ngày càng phổ biến, nhằm tối ưu vốn và quản trị rủi ro.

Tuy vẫn còn thách thức như chênh lệch định giá, thủ tục phức tạp, nhưng lợi thế nền tảng – đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, nhu cầu nhà ở lớn và dòng vốn FDI bền vững – giúp Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế là một trong những thị trường M&A hấp dẫn nhất châu Á.