Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh phục hồi nhưng vẫn đối mặt nhiều rào cản

Nguồn cung và giao dịch căn hộ TP. Hồ Chí Minh phục hồi, nhưng chưa đồng đều

Nguồn cung tăng mạnh trở lại

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2025 đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung và thanh khoản sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nhiều dự án quy mô lớn trở lại đường đua với tiến độ triển khai được đẩy nhanh hơn, góp phần tạo thêm kỳ vọng cho thị trường.

Tuy vậy, bức tranh phục hồi vẫn còn nhiều mảng tối. Chi phí phát triển dự án leo thang, giá bán tiếp tục tăng cao, trong khi những rào cản pháp lý và tín dụng dự kiến sẽ còn tác động lên thị trường thời gian tới.

Báo cáo của One Mount Group cho biết, quý III/2025 ghi nhận 5.550 căn hộ mở bán mới, tăng tới 261% so với cùng kỳ năm trước. Dù là tín hiệu tích cực, song hơn 60% nguồn cung mới lại tập trung tại Bình Dương, nơi quỹ đất còn dồi dào và thủ tục đầu tư thuận lợi hơn.

Ngược lại, khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh vẫn trong tình trạng “khát” dự án do nhiều hồ sơ pháp lý chờ được phê duyệt. Yếu tố hành chính – đặc biệt là quá trình sáp nhập địa giới – mở ra dư địa phát triển đô thị, nhưng cũng tạo ra lo ngại về biến động khung giá đất và ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Lượng tiêu thụ căn hộ trong quý đạt hơn 5.330 căn, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước. Con số này phản ánh nhu cầu nhà ở thực và nhu cầu tích sản vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp giá bán tăng.

Khảo sát hành vi khách hàng của One Mount Group cho thấy giao dịch đầu tư tiếp tục chiếm ưu thế, trong đó đầu tư dài hạn và cho thuê được ưu tiên hơn các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Người mua ngày càng thận trọng, chú trọng tính pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng của dự án trước khi xuống tiền.

Theo các chuyên gia, thanh khoản tăng chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và giá phù hợp với nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh, khiến quá trình phục hồi chưa thực sự vững chắc.

Giá bán leo thang

Theo One Mount Group, giá sơ cấp tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng mạnh lên 95,4 triệu đồng/m², tương đương 21% so với cùng kỳ. Một số dự án mở bán gần đây ghi nhận mức giá trong phân khúc hạng sang dao động 135 - 145 triệu đồng/m2, còn phân khúc siêu sang thậm chí chạm ngưỡng 300 - 460 triệu đồng/m2.

Không chỉ TP. Hồ Chí Minh, thị trường vùng lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng theo xu hướng tăng, với mức giá dao động 41,9 - 45,9 triệu đồng/m2 và duy trì đà tăng ổn định.

Tuy nhiên, đà tăng giá liên tục đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân. Theo thống kê, một hộ gia đình đại chúng phải mất hơn 35 năm làm việc mới có thể tích lũy đủ để mua nhà. Chỉ khoảng 5 phần trăm nhóm hộ gia đình thu nhập cao mới có khả năng tiếp cận các sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Theo One Mount Group, khoảng cách này khiến giấc mơ an cư của phần lớn người dân đô thị trở nên xa dần, đặt ra yêu cầu cấp thiết về nguồn cung nhà ở phù hợp thu nhập và các chính sách hỗ trợ hiệu quả hơn.

Mặc dù các bộ luật sửa đổi trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực, nhưng quá trình triển khai trên thực tế vẫn chưa đạt được sự đồng bộ cần thiết. Nhiều vướng mắc tiếp tục xuất hiện, đặc biệt ở các khâu quan trọng như định giá đất theo cơ chế thị trường, trình tự thủ tục phê duyệt dự án và đồng thuận giữa các cơ quan quản lý.

Song song đó, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ người mua nhà. Trong bối cảnh tỷ giá tăng và tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng kinh tế, dư địa để nới lỏng chính sách tài chính đang dần thu hẹp, tạo thêm sức ép lên dòng tiền của doanh nghiệp phát triển dự án.

Dù dòng vốn mua bán - sáp nhập (M&A) đang được kỳ vọng trở thành “phao cứu sinh” giúp bổ sung dòng vốn cho thị trường, nhưng thực tế hoạt động này vẫn gặp nhiều trở ngại. Định giá tài sản ở mức cao, cùng rủi ro pháp lý kéo dài khiến nhà đầu tư thận trọng, thanh khoản các thương vụ chưa có sự bứt phá rõ rệt.