Thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội phân hóa mạnh

Nhu cầu mua sắm tại cửa hàng đang cho thấy những dấu hiệu tích cực.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong quý II tại Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m2, tăng 1% theo quý và 2% theo năm, theo đó ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 3%/năm trong 5 năm vừa qua. Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn nhất với 962.400 m2, chiếm 56% tổng nguồn cung.

Từ năm 2019 đến nay, nguồn cung các trung tâm bách hóa tăng trưởng lớn nhất, ở mức 10%/năm. Theo sau đó là khối đế thương mại với mức tăng 8%/năm và trung tâm thương mại với 2%/năm.

Công suất thuê trung bình của cả thị trường trong quý II, theo ghi nhận của Savills, đã giảm 4 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm, xuống 87%.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, cho biết công suất thuê hiện nay phụ thuộc rất lớn vào việc liệu thiết kế của trung tâm thương mại hay khối đế bán lẻ có thể đáp ứng được nhu cầu ngày một khắt khe từ các nhãn hàng hay không.

Theo bà Minh, trong nửa đầu năm 2023, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận hai hình thái phát triển rõ nét. Các trung tâm thương mại có mặt bằng tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp và đáp ứng tiêu chuẩn phê duyệt phòng cháy chữa cháy... đang thu hút lượng khách thuê tốt, với giá thuê thậm chí cao hơn thời điểm cùng kỳ năm 2022.

Bên cạnh đó, các dự án có mô hình bài bản và thiết kế hợp lý vẫn có thể thu hút các nhãn hàng. Đơn cử như các trung tâm thương mại được đầu tư xây dựng, thiết kế nội thất, kỹ thuật đạt chuẩn như AEON Mall, Lotte Mall, The Loop by Takashimaya tại Indochina Plaza... đều đạt tỷ lệ lấp đầy khá tốt.

"Trong khi đó, tồn tại một tỷ lệ nhất định các mặt bằng khối đế và nhà phố không đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng về tiêu chuẩn thiết kế và công năng sử dụng. Thêm vào đó, việc các nhãn hàng sau Covid đều hạn chế việc mở tràn lan điểm bán, chỉ tập trung vào một cửa hàng flagship đã khiến những mặt bằng không đáp ứng được tiêu chuẩn bị loại khỏi danh sách cân nhắc rất nhanh", bà Minh cho hay.

Góp phần vào sự thay đổi bức tranh thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, có thể nhắc tới việc các trung tâm thương mại có quy mô lớn đang chuyển dịch dần ra vùng ngoại ô. Các yếu tố giải trí độc đáo phần nào tạo nên yếu tố cạnh tranh cho phân khúc này. AEON Mall Hà Đông và Long Biên đã tổ chức những sự kiện đặc biệt, tạo điểm nhấn nhằm thu hút khách hàng như Eco Event 2023 và Dreamkids Got Talent.

Sự thay đổi trong cơ cấu chi tiêu cũng phần nào ảnh hưởng tới ngành bán lẻ. Theo Báo cáo hành vi người tiêu dùng Việt Nam 2023 của McKinsey & Company, người tiêu dùng Việt Nam, mặc dù lạc quan nhất thế giới, vẫn giữ thái độ thận trọng và đang dần thay đổi hành vi tiêu dùng của mình. Họ có xu hướng giảm thiểu chi tiêu trên hầu hết các nhu cầu, trừ các nhu cầu cốt lõi như hàng tạp hóa, xăng dầu, chăm sóc sức khỏe cá nhân, cũng như các nhu cầu mang tính trải nghiệm cao với chất lượng tốt.

Theo Savills, sự dịch chuyển từ chi tiêu cho sở thích cá nhân sang những chi tiêu cơ bản phần nào làm giảm triển vọng ngành bán lẻ. Trong đó, các phân khúc như thời trang, mỹ phẩm, giải trí và thể hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Những yếu tố bất lợi của nền kinh tế thế giới khiến người tiêu dùng phải suy nghĩ lại về mục tiêu tài chính và tối ưu hóa chi tiêu cho những hàng hóa, dịch vụ thiết thực hơn.

Ngược lại, điều này giúp các chuỗi siêu thị hưởng lợi khi người tiêu dùng gia tăng chi tiêu đáng kể cho các sản phẩm gia dụng, chăm sóc cá nhân và thực phẩm. Dẫn đầu thị phần đối với loại hình này là các chuỗi siêu thị như AEON Mall (36%), Win Mart (27%) và Go! (19%).

Các chuỗi bán lẻ lớn đang theo đuổi các chiến lược mở rộng nhằm đảm bảo vị thế trên thị trường và xây dựng nhận diện thương hiệu. Bên cạnh đó, ngành giáo dục và chăm sóc sức khỏe vẫn duy trì hoạt động ổn định trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chưa đạt mức kỳ vọng.

Theo bà Minh, thời gian tới, các cửa hàng khi thuê mặt bằng sẽ cần tập trung đầu tư tối ưu hóa thiết kế và khả năng hoạt động để đáp ứng nhu cầu khách hàng và cung cấp dịch vụ tốt nhất. Các nhãn hàng đang quan tâm nhiều hơn đến vị trí và điều kiện khi thuê của mặt bằng, nhằm dễ thu hút khách hàng và gia tăng trải nghiệm người dùng.

Các đơn vị cung cấp bất động sản bán lẻ cũng cần chú ý đến những chi tiết về thiết kế, cấu trúc như chiều cao trần, đường dây điện hay yêu cầu về pháp lý, an toàn phòng cháy chữa cháy... khi phát triển dự án.

Đối với khối đế bán lẻ chưa đạt được hiệu quả kinh doanh, nhiều chủ đầu tư đã linh động trong việc chuyển đổi sang hình thức cho thuê văn phòng, kết hợp với các đơn vị vận hành co-working để tăng thêm tiện ích cho khách hàng và cư dân.

“Vô hình trung, điều này hỗ trợ cho việc đẩy mạnh hoạt động cho thuê văn phòng và giúp thị trường có thêm lựa chọn nguồn cung với giá thuê dao động khoảng từ 15-20 USD/m2 tại các tòa nhà chất lượng cao”, bà Minh cho biết.