Thổ cư giảm sâu, căn hộ trở thành “vua thanh khoản”

Căn hộ thứ cấp lên ngôi, thổ cư Hà Nội mất dần vị thế dẫn dắt

Căn hộ thứ cấp thay thế thổ cư dẫn dắt thị trường

Theo báo cáo mới công bố của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý III/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 29.100 giao dịch bất động sản, gần như đi ngang so với quý trước nhưng giảm 9% so với cùng kỳ.

Điểm đáng chú ý là căn hộ chung cư đặc biệt là thị trường thứ cấp đang trở thành động lực tăng trưởng chính của toàn thị trường. Tổng cộng có khoảng 20.800 giao dịch căn hộ, chiếm hơn 70% tổng lượng giao dịch, trong khi giao dịch nhà thổ cư chỉ đạt khoảng 6.100, giảm mạnh 35% so với quý 2 và 39% so với cùng kỳ năm trước.

Khu vực Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên là tâm điểm sôi động nhất, ghi nhận hơn 8.000 giao dịch căn hộ, mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Khu Tây, với các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Cầu Giấy, vẫn giữ thị phần lớn nhưng lượng bán thứ cấp đã giảm nhẹ do nguồn cung sơ cấp khan hiếm.

Sự đảo chiều giữa hai phân khúc này thể hiện rõ ràng xu hướng thay đổi trong hành vi người mua nhà tại Thủ đô. Thế hệ người mua mới ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đầy đủ và an ninh cao, thay vì chú trọng giá trị sở hữu đất như trước.

Trong quý III/2025, thị trường thổ cư Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm trên diện rộng, khi tất cả các khu vực đều ghi nhận lượng giao dịch đi xuống.

Khu Tây – vốn dẫn đầu nhiều năm liền vẫn chiếm 34% thị phần nhưng chỉ đạt 2.100 giao dịch, giảm tới 44% so với cùng kỳ. Khu Đông (Long Biên, Gia Lâm, Văn Giang) xếp thứ hai với khoảng 1.600 giao dịch, giảm 49%, trong khi khu Trung tâm và nội thành giảm nhẹ hơn (29% so với cùng kỳ), chủ yếu nhờ lực cầu thật vẫn hiện hữu.

Giá nhà thổ cư trung bình trong năm 2025 tăng tới 28%, có nơi tăng hơn 35%, đẩy tổng giá trị mỗi căn lên mức gấp 2,1 lần giá trung bình của một căn hộ chung cư. Điều này khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực ngày càng hạn chế, trong khi dòng tiền đầu tư ngắn hạn lại dịch chuyển sang các kênh khác có tính thanh khoản cao hơn như chứng khoán và vàng.

Theo One Mount Group, thị trường chứng khoán tăng nóng, với gần 290.000 tài khoản mới mở trong tháng 9/2025, trong khi giá vàng vượt mốc 130 triệu đồng/lượng, đã tạo áp lực hút vốn ra khỏi bất động sản.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ thứ cấp lại được hưởng lợi nhờ tính linh hoạt tài chính, đặc biệt là từ các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City – hai “đầu tàu” chiếm tới hơn 80% lượng giao dịch thứ cấp tại khu Đông và khu Tây.

Hạ tầng bứt tốc, căn hộ hưởng lợi

Một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường căn hộ là sự khởi công hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm tại Hà Nội trong quý III/2025.

Các dự án như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Thượng Cát, hầm chui Cổ Linh, tuyến metro số 2 và số 5, Vành đai 2.5 và Vành đai 4 đồng loạt được triển khai, giúp kết nối trung tâm với các khu đô thị vệ tinh nhanh hơn và tạo đà tăng giá cho các khu vực vùng ven.

Khu Đông được đánh giá hưởng lợi rõ nhất từ làn sóng đầu tư hạ tầng này. Mức giá trung bình căn hộ thứ cấp tại đây chỉ khoảng 76 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với khu Tây, nhưng tốc độ tăng giá lại lên tới 43%/năm, cao nhất thị trường.

Trong khi đó, khu Tây vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất nhưng đang dần mất ưu thế. Việc hạ tầng chậm được mở rộng và mật độ dân cư cao khiến khu vực này đối mặt với áp lực giao thông và hạn chế trong quỹ đất phát triển.

Nhìn về năm 2026, One Mount Group dự báo thị trường căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng khoảng 4,5%, nhờ nguồn cung dồi dào từ các dự án bàn giao giai đoạn 2026–2028, cùng mặt bằng lãi suất thấp giúp người mua dễ tiếp cận hơn.

Ngược lại, thị trường thổ cư được dự báo phục hồi nhẹ, tăng khoảng 9% so với năm 2025, chủ yếu nhờ lực cầu thật từ người có nhu cầu ở thực và sự ổn định dần của mặt bằng giá. Tuy nhiên, rủi ro vẫn hiện hữu khi giá đất nền vẫn neo cao, trong khi chính sách kiểm soát đầu cơ của Chính phủ có thể làm giảm động lực đầu tư.

Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư vẫn đang “soi” các kênh sinh lời ngắn hạn, phân khúc nhà ở có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và thanh khoản tốt sẽ chiếm ưu thế.

“Dòng tiền đang chờ cơ hội quay lại bất động sản và khi chu kỳ điều chỉnh của vàng, chứng khoán diễn ra, phân khúc căn hộ có vị trí tốt sẽ là điểm đến đầu tiên”, theo One Mount Group.

Thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025 cho thấy sự chuyển đổi căn bản trong cấu trúc đầu tư và tiêu dùng nhà ở: từ “sở hữu đất” sang “sở hữu không gian sống”.

Nếu giai đoạn trước, đất thổ cư là biểu tượng của giá trị tích lũy, thì nay chung cư, đặc biệt là căn hộ thứ cấp đang trở thành “vua mới” của thanh khoản.