Lệch pha cung - cầu nhà ở tại Hà Nội: Pháp lý được gỡ nhưng căn hộ bình dân vẫn khan hiếm

Bà Đỗ Thị Thu Hằng

Phóng viên: Thưa bà, có thể thấy tình trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường căn hộ đã kéo dài trong nhiều năm qua. Bà đánh giá như thế nào về thực trạng này tại Hà Nội hiện nay?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Thực tế, tình trạng mất cân đối cung – cầu không phải là câu chuyện mới. Trước đây, các sản phẩm căn hộ hạng B và đặc biệt là hạng C – tức nhóm vừa túi tiền chiếm đến 40% nguồn cung toàn thị trường. Tuy nhiên, theo thời gian, tỷ trọng này giảm mạnh, và đến quý III năm 2025, con số này chỉ còn ở mức rất thấp.

Ở thời điểm hiện nay, nguồn cung sơ cấp có cải thiện so với vài năm trước, nhưng lại không theo hướng mà thị trường kỳ vọng. Thay vì xuất hiện nhiều hơn các căn hộ hạng C, thị phần chủ yếu lại tập trung vào phân khúc hạng A, tức dòng sản phẩm cao cấp. Căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, nhưng cũng có xu hướng giảm dần.

Nguyên nhân sâu xa của sự lệch pha này không phải do yếu tố ngắn hạn, mà bắt nguồn từ nhiều năm trước, khi hàng loạt dự án phải dừng lại hoặc chờ phê duyệt vì vướng mắc trong quá trình sửa đổi các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Chỉ đến khi các luật này được thông qua, khung pháp lý mới dần thông suốt, tạo điều kiện cho các dự án khởi động trở lại.

Phóng viên: Gần đây, thị trường có vẻ sôi động hơn nhờ các dự án nhà ở xã hội được giới thiệu ra thị trường. Bà đánh giá như thế nào về xu hướng này?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Đúng vậy, thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi động, tạo ra điểm sáng nhất định. Đối tượng được phép mua nhà ở xã hội cũng đã được mở rộng, giúp nhiều người dân có cơ hội tiếp cận với sản phẩm phù hợp hơn.

Tuy nhiên, tiến độ triển khai các dự án này vẫn còn độ trễ. Một số nghị quyết của Quốc hội và chính quyền địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên... đã được ban hành và đang được triển khai, nhưng để dự án thực sự ra hàng, các chủ đầu tư vẫn cần thêm thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý và chuẩn bị đầu tư.

Trong khi đó, các địa phương lân cận Hà Nội đang nổi lên như những điểm đến thay thế, khi giá căn hộ ở đó thấp hơn khoảng 30–40% so với khu vực nội đô. Với những người mua nhà có ngân sách hạn chế, việc xem xét các dự án ở Bắc Ninh, Đông Anh hay Long Biên là một lựa chọn đáng cân nhắc trong ngắn hạn.

Phóng viên: Với người mua ở thực, sự khan hiếm nguồn cung vừa túi tiền đang ảnh hưởng như thế nào đến khả năng tiếp cận nhà ở?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Người mua ở thực, đặc biệt là nhóm có nhu cầu sở hữu căn hộ dưới 2 tỷ đồng, hiện gặp rất nhiều khó khăn. Mặt bằng giá trung bình của cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều đang ở mức cao, khiến giấc mơ “an cư” trở nên xa vời.

Trong bối cảnh này, giải pháp tạm thời là người mua có thể cân nhắc thuê nhà hoặc chờ đợi thêm một thời gian, khi các chính sách tháo gỡ pháp lý phát huy hiệu quả và nguồn cung mới được bổ sung. Với đà phục hồi và các tín hiệu tích cực từ phía Chính phủ, tôi tin rằng trong giai đoạn 2026–2027, thị trường sẽ có thêm các dự án phù hợp với túi tiền người dân.

Thị trường căn hộ Hà Nội thiếu vắng sản phẩm vừa túi tiền

Phóng viên: Theo bà, đâu là những giải pháp cấp thiết để khắc phục tình trạng mất cân đối cung – cầu hiện nay, đặc biệt với nhóm nhà ở vừa túi tiền?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Trước hết, cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý cho các dự án. Khi thủ tục về đất đai, tiền sử dụng đất và quy định đầu tư được làm rõ, doanh nghiệp mới có thể chủ động hơn trong kế hoạch phát triển dự án.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế ưu đãi về vốn, thuế và hạ tầng cho các dự án nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này. Đây là nhóm sản phẩm có nhu cầu rất lớn nhưng lợi nhuận biên lại thấp, nên nếu không có chính sách hỗ trợ cụ thể, doanh nghiệp sẽ không mặn mà.

Ngoài ra, cần quy hoạch rõ ràng các quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, kết hợp với các dự án hạ tầng giao thông mở rộng kết nối từ trung tâm Hà Nội ra vùng ven. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, người dân sẽ sẵn sàng chọn mua nhà xa trung tâm hơn nhưng giá hợp lý hơn.

Phóng viên: Nhìn lại quý III năm 2025, đâu là điểm nổi bật nhất của thị trường bất động sản Hà Nội, theo bà?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Điểm đáng chú ý nhất là sự gia tăng rõ rệt của nguồn cung căn hộ hạng A. Trước đây, phân khúc này chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, nhưng hiện nay đã tăng lên đáng kể, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược của các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, điều bất ngờ là tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc cao cấp lại rất tốt. Trong quý III năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.300 căn hộ mới mở bán, với tỷ lệ hấp thụ đạt tới 81%. Con số này phản ánh rằng niềm tin của người mua – đặc biệt là nhóm có nhu cầu thực và đầu tư dài hạn – đang quay trở lại.

Một điểm sáng khác là các dự án ngoài các đại đô thị cũng bắt đầu ghi nhận lượng bán tốt hơn. Điều này chứng tỏ khung pháp lý cho các dự án độc lập đã được cải thiện, giúp nhiều dự án mới đủ điều kiện đưa ra thị trường.

Phóng viên: Với những chuyển động đó, bà kỳ vọng gì cho thị trường Hà Nội trong thời gian tới?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Tôi tin rằng giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời điểm bản lề cho sự phục hồi bền vững của thị trường. Khi khung pháp lý được hoàn thiện, nguồn cung mới – đặc biệt ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền – sẽ dần quay trở lại.

Sự tham gia của các dự án nhà ở xã hội, cùng chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và địa phương, sẽ giúp cân bằng lại cung – cầu, hướng đến một thị trường lành mạnh và bền vững hơn.

Phóng viên: Xin cảm ơn bà.