Thời của căn hộ dịch vụ

Một căn hộ dịch vụ cao cấp tại Somerset West Point Hà Nội

Khác với khách sạn, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp không gian rộng rãi và những tiện ích sẵn sàng cho việc sinh hoạt lâu dài của khách thuê, như: bếp, máy giặt, không gian làm việc, phòng ngủ cho khách.

Khác với căn hộ để bán hay biệt thự cho thuê, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp đầy đủ nội thất đi kèm và được quản lý điều hành chuyên nghiệp với những dịch vụ dọn phòng, ăn uống 24/24. Một số dự án chuyên biệt còn phục vụ cho một nhóm khách thuê nhất định, ví dụ như khách Nhật, vì vậy cung cấp những tiện ích chuyên biệt và đồng bộ để phục vụ cho nhóm khách thuê đó.

“Đây cũng là điểm hấp dẫn của sản phẩm căn hộ dịch vụ, bởi giá trị cộng đồng và chuyên biệt nó đem lại cho các khách hàng”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills Hà Nội chia sẻ.

Mô hình căn hộ dịch vụ trên thực tế có mặt tại Việt Nam từ khá sớm. Năm 1993, The Ascott Limited - thương hiệu điều hành căn hộ dịch vụ quốc tế đầu tiên gia nhập vào thị trường Việt Nam với dự án Somerset West Lake - đã đầu tư vào Hà Nội.

Theo sau Somerset, các thương hiệu khác như Fraser Suites, Pan Pacific... tiếp tục đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên đến nay, quy mô của các thương hiệu nõi trên tại thị trường trong nước vẫn đang rất hạn chế so với mạng lưới toàn cầu của họ.

Cụ thể, số lượng căn hộ dịch vụ The Ascott Limited điều hành tại Hà Nội là 670 căn, chỉ tương đương với 1,5% danh mục 44.000 căn trên toàn thế giới của họ. Frasers Hospitality ước tính đạt 30.000 căn vào năm 2019, trong đó Hà Nội mới ghi nhận một dự án với quy mô 184 căn. Pan Pacific cũng mới quản lý một dự án tại Hà Nội với quy mô 56 căn, trong khi trên phạm vi toàn cầu con số này là 12.000 căn tại 40 dự án.

Các con số trên không thấm gì so với nguồn cầu đang gia tăng. Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho hay, căn hộ dịch vụ là một phân khúc bất động sản hướng đến đối tượng khách thuê đa phần là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam, khách du lịch - công tác dài ngày và một lượng nhỏ là khách du lịch ngắn ngày. Nguồn cầu từ các đối tượng khách hàng này đang gia tăng nhanh chóng.

Theo thống kê của Focus Economics, Việt Nam hiện đang nằm trong top 4 các nước Đông Nam Á nhận nguồn vốn FDI đăng ký cao nhất. Tổng lượng vốn FDI đăng ký trong năm 2017 tăng trưởng ấn tượng với 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đang đạt trên 12%/năm trong 3 năm gần đây.

Tăng trưởng vốn FDI ấn tượng cũng được phản ánh trong số liệu về số lượng lao động nước ngoài tại Việt Nam, với mức tăng trung bình 8%/năm từ 2008. Trong các quốc gia, vùng lãnh thổ dẫn đầu về rót vốn FDI, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Loan luôn ở vị trí cao.

Còn theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, có khoảng 58% người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam là người châu Á. Đây cũng chính là những nhóm khách hàng lớn của phân khúc căn hộ dịch vụ.

Trái lại, nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện nay chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của thị trường này. Các dự án căn hộ dịch vụ chất lượng chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… trong khi nhu cầu cho sản phẩm này trải khắp các khu công nghiệp trên cả nước, bao gồm cả các tỉnh lân cận các thành phố lớn như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam...

Tính đến cuối năm 2017, tổng số lượng khu công nghiệp đang hoạt động ở Việt Nam đã đạt con số 220, với quy mô lên đến 69.000 ha. Như vậy, đang có một sự thiếu cân bằng giữa cung và cầu của thị trường căn hộ dịch vụ.

Chỉ tính riêng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận đã có hơn 70 khu công nghiệp, tuy vậy thị trường mới ghi nhận một số lượng dự án căn hộ dịch vụ hạn chế, với một vài thương hiệu điều hành quốc tế. Quy mô hiện tại của các thương hiệu này tại Hà Nội cho thấy mức độ phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội chưa thực sự tương xứng với tiềm năng khi so sánh với quy mô trong khu vực và thế giới.

Tiềm năng của phân khúc này càng rõ ràng hơn khi nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy công suất cho thuê của phân khúc này đang rất tốt, như đề cập ở trên, trung bình đạt 88% tại Hà Nội và trên 80% tại TP.HCM, tính đến quý II/2018.

Bối cảnh trên sẽ là lực hút đầu tư, khuyến khích sự tham gia của các thương hiệu điều hành căn hộ dịch vụ trong nước và quốc tế mới; sự mở rộng của các thương hiệu hiện có.

Để cải thiện nguồn cung, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần tích cực đàm phán hơn nữa với các nhà điều hành để sớm định vị sản phẩm của mình, xác định khách hàng mục tiêu để đưa ra thiết kế và tiện ích phù hợp.

Trong đó, cần quan tâm hơn đến nguồn cầu về nơi ở của khách du lịch ngắn ngày, đặc biệt là khách du lịch quốc tế hiện đang có sự tăng trưởng rất tốt tại Việt Nam (trong vòng 6 tháng đầu năm 2018 đã đạt 7,9 triệu lượt, tăng 27% theo năm). Điều này sẽ giúp tối đa hóa công suất thuê căn hộ dịch vụ và doanh thu của dự án.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng cũng lưu ý thêm, một xu hướng khác là sự ra đời của các sản phẩm lai tạo giữa căn hộ dịch vụ và khách sạn hay condotel tại thị trường du lịch. Những hướng đi này mở ra nhiều cơ hội cải thiện tình hình hoạt động và phát triển hơn nữa cho sản phẩm căn hộ dịch vụ tại Việt Nam.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu các chủ đầu tư và các đơn vị điều hành có đủ nhanh nhạy để tận dụng cơ hội, nắm bắt và đón đầu xu hướng!