Tiếp tục giải bài toán quỹ đất dự án PPP

Hoàn thiện cơ chế định giá quỹ đất thanh toán là động lực để các dự án hợp tác công - tư đẩy nhanh tiến độ hoàn thành trong các năm tới

Xử lý tồn đọng và bước điều chỉnh cơ chế

Chính phủ mới ban hành Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP (Nghị quyết 16) nhằm tháo gỡ khó khăn cho 160 dự án BT đang bị ách tắc trong quá trình xác định và sử dụng quỹ đất thanh toán.

Theo Bộ Tài chính, các dự án này phân bố tại nhiều địa phương như Bắc Ninh, Hà Nội, Khánh Hòa, TP. Hồ Chí Minh… Điểm chung là đều gặp vướng mắc ở khâu xác định giá trị quỹ đất thanh toán, dẫn đến không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc kéo dài tiến độ trong nhiều năm. Nguyên nhân trực tiếp được cơ quan này chỉ ra là sự không tương thích giữa giá trị quỹ đất và giá trị công trình.

Cùng với đó, khung pháp lý liên quan đến hợp đồng BT còn thiếu rõ ràng. Chưa có tiêu chí cụ thể để xác định tính hợp lệ của hợp đồng, cũng như cơ chế xử lý thống nhất khi hợp đồng có sai sót. Điều này khiến một số dự án rơi vào tình trạng “không thể tiếp tục, cũng không thể dừng”.

Theo giới chuyên môn, Nghị quyết 16 được thiết kế theo hướng “mở van xử lý”, cho phép tiếp tục, sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng tùy từng trường hợp; đồng thời mở ra khả năng điều chỉnh quỹ đất thanh toán hoặc chuyển sang thanh toán bằng ngân sách nhà nước. Qua đó, các dự án đang bị ách tắc có thêm cơ sở pháp lý để xử lý dứt điểm.

Nghị quyết 16 tập trung xử lý “kết quả” của vướng mắc, chưa đi sâu vào cơ chế vận hành của quỹ đất - nguyên nhân chính dẫn đến các tồn tại trước đó. Vì vậy, việc sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật PPP vẫn đang được Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. Dự thảo Nghị định sửa đổi đã được xây dựng theo hướng tập trung vào cách xác định giá trị quỹ đất. Theo Bộ Tài chính, ngoài vấn đề chênh lệch giữa giá trị đất và công trình, vướng mắc về thanh toán cũng là điểm nghẽn phổ biến. Nhiều dự án đã đưa các chi phí sau xây dựng như lãi vay, lợi nhuận vào hợp đồng và phương án tài chính, nhưng lại không có cơ sở pháp lý để quyết toán, khiến dự án kéo dài và không thể hoàn tất thủ tục tài chính.

Để xử lý các bất cập này, dự thảo Nghị định bổ sung các yếu tố cấu thành giá trị quỹ đất, gồm diện tích, giá đất theo bảng giá, hệ số điều chỉnh và chi phí xây dựng hạ tầng; đồng thời cho phép khấu trừ chi phí hạ tầng trong một số trường hợp, quy định rõ thời điểm xác định giá đất và cơ chế bù đắp khi chậm giao đất. Theo cơ quan soạn thảo, các điều chỉnh này nhằm giảm rủi ro và tăng tính kiểm soát đối với nguồn lực đất đai.

Cơ chế định giá vẫn còn những khoảng trống

Trong quá trình góp ý chính sách, các doanh nghiệp tham gia dự án PPP cho rằng, dù dự thảo Nghị định đã bổ sung các yếu tố cấu thành giá trị quỹ đất, cơ chế định giá quỹ đất thanh toán cho các dự án BT vẫn chưa thực sự rõ. Theo đó, dự thảo chưa đưa ra được tiêu chí xác định “khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự” trong khi yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc so sánh và xác định giá đất.

Theo Bộ Tài chính, việc đưa khái niệm này vào nhằm hạn chế rủi ro thất thoát tài sản công và bảo đảm nguyên tắc quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai. Nhiều ý kiến cho rằng nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, việc áp dụng sẽ phụ thuộc vào đánh giá của từng địa phương, dẫn đến thiếu đồng bộ giữa các dự án. Trong những trường hợp quỹ đất thanh toán chưa được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh hoặc có điều kiện khai thác thấp hơn khu vực tham chiếu, việc xác định giá đất có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế, từ đó ảnh hưởng đến cân đối tài chính của dự án.

Trong quá trình góp ý chính sách, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, bên cạnh việc hoàn thiện công thức định giá, cần làm rõ hơn cách xác định giá đất trong các trường hợp đã có giá trong bảng giá đất và đã bao gồm chi phí hạ tầng, nhằm tránh chồng lấn giữa các phương pháp xác định.

Đồng thời, VCCI kiến nghị mở rộng phạm vi được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng, do trên thực tế không chỉ các dự án mới mà nhiều dự án đang triển khai cũng gặp vướng mắc tương tự. Tổ chức này cũng đề xuất bổ sung quy định chuyển tiếp đối với các dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa xác định được giá trị quỹ đất thanh toán, nhằm bảo đảm chính sách mới có thể xử lý được các dự án đang tồn tại.

Ghi nhận thêm từ các diễn đàn pháp lý về PPP, nhiều ý kiến cũng đề xuất cần tăng cường yêu cầu minh bạch thông tin theo hướng bắt buộc công khai vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán, thay vì chỉ dừng ở mức khuyến khích. Theo các đơn vị tư vấn pháp lý, việc thiếu minh bạch ngay từ khâu xác định quỹ đất là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp trong quá trình triển khai các dự án BT thời gian qua, đặc biệt khi giá trị quỹ đất là yếu tố quyết định trong phương án tài chính.

Như vậy, xét trên phương diện pháp lý, Nghị quyết 16 đã góp phần xử lý các tồn đọng tại nhiều dự án BT. Tuy nhiên, để các dự án PPP trong thời gian tới không lặp lại các vướng mắc tương tự, quá trình sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật PPP vẫn cần tiếp tục hoàn thiện, đặc biệt ở các yếu tố cốt lõi như tiêu chí định giá, phương pháp xác định giá đất và cơ chế công khai thông tin.