Tính toán lại chi phí vốn để hạ giá nhà

Không có căn hộ giá bán dưới 25 triệu đồng/m2

Sau những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, trung tuần tháng 12/2023 Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản đề nghị các tập đoàn, DN bất động sản bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, đồng thời thực hiện giảm giá bán căn hộ, tăng chiết khấu và khuyến mại hậu mãi để kích cầu tiêu dùng đối với phân khúc nhà ở tầm thấp và tầm trung.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, về phía Hiệp hội, đơn vị này thời gian qua đã liên tục đưa ra những khuyến nghị đối với các doanh nghiệp về việc giảm giá bán nhà ở và tập trung đầu tư các dự án để tăng nguồn cung nhà ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, do nhiều yếu tố (đặc biệt là do kỳ vọng lợi nhuận), mức độ tham gia đầu tư các dự án nhà ở phân khúc thấp của các DN không mấy tích cực.

Cụ thể, đến hiện nay, riêng tại thị trường TP. Hồ Chí Minh tình trạng “lệch pha” nguồn cung nhà ở ngày càng rõ nét. Trong các năm 2020 - 2022 trong tổng số gần 16.900 căn hộ được bán ra thị trường, tỷ trọng các căn hộ cao cấp và trung cấp (giá bán khoảng 25 đến hơn 40 triệu đồng/m2) luôn chiếm hơn 70% và tăng tịnh tiến theo từng năm.

Đáng quan ngại là tính đến hết quý III/2023, tại TP. Hồ Chí Minh chỉ có 13 doanh nghiệp có sản phẩm đưa ra thị trường với tổng cộng 15.020 căn hộ. Trong số này có đến 9.969 căn hộ cao cấp (chiếm 66,37%), phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp, và không có căn hộ giá bán dưới 25 triệu đồng/m2.

Theo tính toán của HoREA, giá bình quân của các căn hộ tầm trung khoảng 35 triệu đồng/m2 (tương đương 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ). Mức giá này cao hơn trên dưới 20 lần so với mức thu nhập trung bình hàng năm của các hộ, cá nhân có thu nhập 8-12 triệu/tháng. Vì thế, ngay cả khi các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán đối với các dự án nhà ở hiện hữu hoặc đang xây dựng, thì đa số người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở đều không đủ khả năng tài chính để mua.

Thị trường nhà ở đang thiếu căn hộ bình dân với giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn

Chi phí giá thành nhà ở nhiều bất cập

Theo các DN bất động sản, cơ cấu giá thành sản phẩm nhà ở cơ bản gồm 4 loại chính là: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Hiện nay, chi phí tạo lập quỹ đất dự án thường chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; khoảng 30% với dự án nhà phố và khoảng 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp.

Chi phí xây dựng (bao gồm san lấp, đầu tư hạ tầng và các công trình theo quy hoạch và thiết kế được duyệt) thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư và khoảng 30% đối với dự án nhà phố.

Chi phí tài chính cơ bản nhất là tiền trả lãi vay tín dụng. Tỷ trọng chi phí này trong giá thành nhà ở không cố định, tuy nhiên nếu dự án được thực hiện suôn sẻ trong 3 năm thì trung bình chi phí này sẽ chiếm khoảng 10% trong cơ cấu giá thành. Trong khi đó chi phí quản lý thường chiếm khoảng 5%.

Bên cạnh các chi phí trên, trên thực tế các chủ đầu tư dự án nhà ở phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho các chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Các chi phí này thường là “tiền lót tay” không được tính vào chi phí đầu tư dự án và bị coi là lợi nhuận phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp và được tính vào giá bán nhà ở.

Đại diện HoREA cho rằng, trong cơ cấu giá thành nhà ở kể trên, các chi phí tạo lập quỹ đất, tạo lập dự án và chi phí quản lý còn nhiều điểm bất cập, cần tính toán lại để tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá thành và giá bán phẩm nhà ở.

Cụ thể, đối với chi phí tạo lập quỹ đất, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan có thể cân nhắc thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”. Nếu sắc thuế này được xác định minh bạch thì vừa có thể loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất cho DN bất động sản.

Hay đối với mức thu tiền sử dụng đất, theo các DN, Chính phủ và Bộ Tài chính có thể cân nhắc giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” phù hợp với giá đất thị trường từng địa phương. Bởi hiện nay, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra.

“Phần lớn chi phí này bị coi là lợi nhuận dù không có thực, doanh nghiệp bị tính thuế 20% và bắt buộc phải tính vào giá bán nhà ở thành phẩm” – ông Lê Hoàng Châu nhận định.