Trung tâm giao dịch bất động sản: Nền tảng để điều tiết thị trường bền vững

Việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý được kỳ vọng tạo bước ngoặt về minh bạch thông tin

Nền tảng dữ liệu cho một thị trường minh bạch

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, việc thành lập trung tâm hướng tới 3 mục tiêu cốt lõi: nâng cao tính công khai, minh bạch; chuẩn hóa dữ liệu thị trường; và tăng hiệu quả điều tiết.

Trung tâm này với vai trò là đầu mối tập trung, sẽ giúp thu thập và công khai dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy về giao dịch và mặt bằng giá, tạo nền tảng cho việc xây dựng chính sách nhà ở, tín dụng và thuế sát thực tiễn, nhất là khi giá bất động sản đang vượt khả năng chi trả của đa số người dân. Đồng thời, góp phần hình thành môi trường giao dịch chuyên nghiệp, trật tự như thị trường chứng khoán, cho phép theo dõi dòng tiền và tần suất giao dịch để sớm phát hiện dấu hiệu đầu cơ, thao túng giá.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group cho rằng, trung tâm này được kỳ vọng thực hiện 3 vai trò chính. Thứ nhất là đầu mối thu thập, tổng hợp và xử lý dữ liệu thị trường, đặc biệt là dữ liệu về giá giao dịch thực tế. Thứ hai là giám sát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, trong đó các sàn tư nhân vẫn hoạt động độc lập nhưng có trách nhiệm kết nối và chia sẻ dữ liệu, tuân thủ chuẩn mực pháp lý chung. Thứ ba là cung cấp cho Nhà nước công cụ theo dõi sát hơn quy mô, tần suất và dòng chảy giao dịch, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý thị trường mà không cần can thiệp hành chính trực tiếp.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc thành lập trung tâm sẽ là một giải pháp đột phá mang tính hệ thống, góp phần tạo lập và duy trì tính công khai, minh bạch, ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản.

Trung tâm giao dịch sẽ đóng vai trò là cơ sở tham chiếu quan trọng, bảo đảm mọi đối tượng đều có thể thuận lợi tiếp cận các thông tin liên quan đến bất động sản một cách đầy đủ, chính xác và cập nhật. Điều này khác biệt căn bản so với cách tiếp cận thông tin rời rạc qua nhiều kênh như hiện nay, trong đó phần lớn thông tin mang tính “một chiều”.

Cùng với đó, trung tâm giao dịch còn thiết lập các quy trình chuẩn và tập trung, giúp việc mua bán bất động sản trở nên an toàn và thuận lợi hơn, vừa tiết kiệm thời gian, vừa tiết kiệm chi phí. Đồng thời, góp phần xác định rõ vai trò của các nhóm chủ thể tham gia giao dịch. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò là bên thiết lập “luật chơi”, đưa ra các cơ chế, chính sách hỗ trợ và có công cụ để theo dõi, giám sát sự vận hành của thị trường, kịp thời đưa ra các biện pháp điều tiết nhằm bảo đảm sự an toàn, lành mạnh và bền vững.

Về tác động cụ thể, giá bất động sản sẽ được điều chỉnh theo hướng bình ổn hơn, hạn chế tối đa các đợt sốt giá ảo, tăng giá bất thường và thiếu căn cứ. Đồng thời, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện, do mọi quy trình giao dịch được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi hơn, trong khi việc tiếp cận thông tin đầy đủ, chính xác và bảo đảm pháp lý giúp rút ngắn thời gian ra quyết định của người mua và nhà đầu tư.

Để trung tâm vận hành hiệu quả

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản là điều kiện then chốt để chuẩn hóa thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu lớn (big data) về giá trên thị trường. Chỉ khi có dữ liệu đầy đủ, liên tục và đáng tin cậy về giá giao dịch thực tế, Nhà nước mới có căn cứ xác định mặt bằng giá thị trường cũng như xây dựng khung thuế phù hợp, sát với thực tiễn.

Một lợi ích quan trọng khác là kiểm soát hoạt động môi giới. Chỉ những môi giới có chứng chỉ hành nghề hoặc các sàn đủ điều kiện mới được phép hoạt động trên hệ thống, qua đó sàng lọc thị trường, nâng cao tính chuyên nghiệp. Đặc biệt, việc ghi nhận đầy đủ các giao dịch trên hệ thống giúp xác định chính xác giá trị giao dịch và nghĩa vụ thuế, giảm tình trạng khai giá thấp hoặc thổi giá ảo.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, trung tâm này cần được hiểu đúng bản chất là một trung tâm dữ liệu và kiểm soát thông tin thị trường, chứ không phải là sàn giao dịch trực tiếp thay thế các chủ thể đang hoạt động. Theo định hướng, mọi giao dịch bất động sản phát sinh trên thị trường đều phải được gửi dữ liệu vào hệ thống Nhà nước để kiểm tra, xác thực và công khai khi đủ điều kiện pháp lý.

Cách tiếp cận này, theo TS. Nguyễn Văn Đính, mang lại ba tác động quan trọng: ngăn chặn các hành vi trục lợi, lừa đảo và cung cấp thông tin sai lệch; giúp Nhà nước nắm bắt chính xác diễn biến thị trường để ban hành chính sách điều tiết kịp thời; và tạo ra một “hàng rào kỹ thuật” nhằm hạn chế các hành vi rửa tiền, trốn thuế hay giao dịch ngầm.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra nhiều thách thức lớn. Theo bà Phạm Thị Miền, rủi ro lớn nhất là thiếu dữ liệu hoặc dữ liệu không đủ chính xác; khó khăn trong việc chia sẻ dữ liệu liên ngành; nguy cơ lợi ích nhóm; yêu cầu cao về công nghệ và bảo mật thông tin. Trong giai đoạn đầu triển khai, áp lực cũng đến từ thói quen giao dịch trực tiếp của người dân và tâm lý e ngại minh bạch của một số nhóm chủ thể.

Về pháp lý, bà Miền cho rằng cần hoàn thiện đồng bộ khung pháp lý, thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và các văn bản dưới luật; đồng thời quy định rõ mô hình tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của trung tâm trong toàn bộ quy trình giao dịch.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, vấn đề then chốt là hiệu quả vận hành: nếu trung tâm hoạt động chuyên nghiệp, thủ tục nhanh gọn, chi phí thấp, người dân sẽ tự nguyện lựa chọn.