Văn phòng Hà Nội bước vào cuộc đua mới: Không chỉ giữ khách, phải giữ giá trị

Nguồn cung hạng A tăng mạnh, thị trường văn phòng Hà Nội đổi cuộc chơi ảnh: minh họa

Nguồn cung mở rộng, khách thuê có thêm lựa chọn

Theo Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội quý II/2026 đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, tăng nhẹ so với quý trước. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định theo quý và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình không thay đổi theo quý nhưng tăng 2% theo năm.

Đáng chú ý, diễn biến giữa các phân khúc có sự khác biệt. Văn phòng hạng C ghi nhận công suất thuê cao nhất, trong khi hạng A tiếp tục duy trì mức giá thuê cao nhất thị trường. Điều này cho thấy nhu cầu văn phòng tại Hà Nội không chỉ phụ thuộc vào chất lượng tài sản, mà còn gắn với khả năng cân đối chi phí và mục đích sử dụng của từng nhóm doanh nghiệp.

Thị trường vì vậy đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới. Khi công suất thuê toàn thị trường duy trì ở mức 86%, trong khi giá thuê bình quân vẫn tăng 2% theo năm, mặt bằng nhu cầu chưa cho thấy dấu hiệu suy yếu. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh sẽ rõ nét hơn khi lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường trong những năm tới.

Đến năm 2028, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 495.000 m² nguồn cung từ 18 dự án, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và tập trung tại khu vực phía Tây và Nội thành. Lượng cung mới này sẽ mở rộng đáng kể lựa chọn cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời đặt các tòa nhà hiện hữu trước yêu cầu phải nâng cao chất lượng dịch vụ và khả năng giữ chân khách thuê.

Nói cách khác, bài toán của thị trường không còn đơn thuần là “có khách thuê hay không”, mà chuyển sang câu hỏi doanh nghiệp sẽ lựa chọn tòa nhà nào và yếu tố nào quyết định việc họ ở lại lâu dài.

Theo Savills, hoạt động thuê trong quý II/2026 chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển văn phòng. Xu hướng này phản ánh hai nhu cầu song song của doanh nghiệp: nâng cấp chất lượng không gian làm việc và tối ưu chi phí vận hành.

Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và Nội thành, đặc biệt đối với các tòa nhà hạng A và hạng B có vị trí thuận lợi. Việc doanh nghiệp chủ động dịch chuyển thay vì chỉ mở rộng diện tích cho thấy quyết định thuê văn phòng đang ngày càng được xem xét dưới góc độ hiệu quả tổng thể.

Trong bối cảnh chi phí hoạt động vẫn là một yếu tố quan trọng, một mặt bằng có giá thuê cao chưa chắc đồng nghĩa với tổng chi phí sử dụng cao hơn. Nếu tòa nhà có thiết kế hiệu quả, tỷ lệ diện tích sử dụng tốt, hệ thống kỹ thuật hiện đại, vận hành ổn định và tiết kiệm năng lượng, doanh nghiệp có thể giảm được một phần chi phí trong quá trình sử dụng.

Đây cũng là lý do những yếu tố trước đây thường được xem là giá trị gia tăng đang dần trở thành tiêu chí cạnh tranh cốt lõi của thị trường văn phòng.

Sự dịch chuyển nguồn cầu còn thể hiện qua phân bố nguồn cung. Trong khi Hoàn Kiếm đối mặt với tình trạng thiếu hụt văn phòng hạng A, các dự án chất lượng cao đang mở rộng sang Ba Đình và Cầu Giấy, những khu vực có kết nối giao thông thuận tiện và hệ thống tiện ích đa dạng.

Sự thay đổi này cho thấy lợi thế của khu vực trung tâm truyền thống đang được tái định nghĩa. Vị trí vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất. Khả năng tiếp cận giao thông, chất lượng tòa nhà, tiện ích xung quanh và tổng chi phí sử dụng ngày càng có vai trò lớn trong quyết định của khách thuê.

Cuộc đua chất lượng và trải nghiệm

Với doanh nghiệp, quyết định di dời văn phòng không nên được tính toán chỉ dựa trên đơn giá thuê. Tổng chi phí sử dụng, hiệu quả khai thác diện tích, tính linh hoạt của mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật và chất lượng quản lý vận hành mới là những yếu tố cần được đặt lên bàn cân khi lựa chọn địa điểm dài hạn.

Đây cũng là điểm đáng chú ý trong bối cảnh nguồn cung tương lai nghiêng mạnh về hạng A. Khi khách thuê có thêm lựa chọn, những tòa nhà hiện hữu không đáp ứng được yêu cầu về chất lượng có nguy cơ chịu sức ép lớn hơn, ngay cả khi mức giá thuê không tăng.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Nguồn cung gia tăng đang thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường văn phòng Hà Nội. Đến năm 2028, khu vực Starlake dự kiến đón nhận lượng lớn nguồn cung hạng A mới, trong khi các chủ đầu tư ngày càng chú trọng chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê để tạo sự khác biệt”.

Nhận định này cho thấy cuộc cạnh tranh sắp tới sẽ không chỉ diễn ra giữa các dự án mới với nhau, mà còn giữa nguồn cung mới và toàn bộ hệ thống văn phòng hiện hữu.

Đặc biệt, sự gia tăng nguồn cung hạng A tại phía Tây có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong tương quan giữa các khu vực. Khi doanh nghiệp có thể tiếp cận những tòa nhà mới với tiêu chuẩn kỹ thuật, không gian làm việc và dịch vụ được thiết kế theo nhu cầu hiện đại, các dự án cũ sẽ phải chứng minh được giá trị tương xứng để duy trì khách thuê.

Trong bối cảnh đó, ESG cũng đang chuyển từ một khái niệm mang tính hình ảnh thành một phần trong bài toán vận hành bất động sản văn phòng. Các giải pháp tiết kiệm năng lượng, quản lý hiệu quả tài nguyên, chất lượng môi trường làm việc và tiêu chuẩn vận hành có thể tác động trực tiếp đến chi phí của doanh nghiệp thuê, cũng như khả năng đáp ứng các yêu cầu phát triển bền vững của nhiều tập đoàn.

Đối với các tòa nhà hiện hữu, diễn biến nguồn cung mới đặt ra yêu cầu đánh giá lại chất lượng tài sản một cách thực chất. Không phải mọi tòa nhà đều cần đầu tư theo hướng thay đổi toàn diện, nhưng những hạng mục có khả năng tác động trực tiếp đến trải nghiệm và hiệu quả sử dụng cần được ưu tiên.

Tùy hiện trạng công trình, việc nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải thiện hiệu quả năng lượng và chất lượng quản lý vận hành có thể giúp duy trì sức cạnh tranh trước nguồn cung mới.

Thị trường văn phòng Hà Nội vì thế đang đứng trước một bước chuyển từ cạnh tranh về vị trí sang cạnh tranh về giá trị sử dụng. Nguồn cung tăng không nhất thiết tạo ra áp lực giảm giá đồng loạt, nhưng sẽ khiến khách thuê có vị thế lựa chọn rõ ràng hơn.

Với chủ đầu tư, bài toán không chỉ là lấp đầy diện tích mà còn phải giữ được khách thuê trong dài hạn. Với doanh nghiệp, bài toán cũng không đơn thuần là tìm mức giá thấp nhất, mà là lựa chọn không gian có thể tối ưu tổng chi phí, nâng cao hiệu quả làm việc và phù hợp với chiến lược phát triển.