Thị trường văn phòng Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh được dự báo ổn định trong ngắn hạn

Thị trường văn phòng Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới

TP. Hồ Chí Minh: Thị trường chuyển sang giai đoạn lấp đầy

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ phát triển mạnh mẽ trước đó.

Trong quý I/2026, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sự ổn định trong bối cảnh nguồn cung hiện hữu ở mức cao, chủ yếu kế thừa từ làn sóng hoàn thành dự án giai đoạn 2023-2025.

Đáng chú ý, tổng diện tích văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm (CBD) đã vượt 600.000 m², phản ánh xu hướng mở rộng mạnh mẽ của phân khúc cao cấp, đồng thời cho thấy nỗ lực nâng cấp chất lượng tòa nhà tại khu vực lõi đô thị.

Theo ông David Jackson, trong quý không ghi nhận thêm nguồn cung mới ra thị trường, đánh dấu giai đoạn “tạm lắng” sau chu kỳ tăng trưởng trước đó. Điều này khiến thị trường chuyển trọng tâm sang lấp đầy diện tích hiện hữu, tập trung khai thác hiệu quả các mặt bằng còn trống.

Việc không xuất hiện nguồn cung mới trong ngắn hạn cũng góp phần giảm áp lực cạnh tranh về giá thuê, đặc biệt tại phân khúc hạng A khu trung tâm. Nhờ đó, mặt bằng giá được duy trì ổn định, với mức trung bình khoảng 55 USD/m²/tháng đối với hạng A và 32,5 USD/m²/tháng đối với hạng B.

Về diễn biến giao dịch, thị trường ghi nhận sự cải thiện nhẹ về tỷ lệ lấp đầy nhờ một số hợp đồng thuê mới, trong đó đáng chú ý là sự tham gia của một doanh nghiệp công nghệ quốc tế lần đầu đặt văn phòng tại Việt Nam. Đây được xem là tín hiệu tích cực, củng cố niềm tin của khối doanh nghiệp nước ngoài đối với môi trường đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh.

Ở phân khúc hạng A, nhu cầu thuê vẫn tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao tại khu vực trung tâm, có vị trí chiến lược và hệ thống tiện ích đồng bộ. Một số dự án tiêu biểu như ThaiSquare The Merit và The Hallmark đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, cho thấy sức hút mạnh mẽ của các sản phẩm đạt chuẩn quốc tế.

Trong khi đó, phân khúc hạng B tiếp tục duy trì sức hút đối với nhóm khách thuê tìm kiếm giải pháp tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo vị trí thuận lợi và chất lượng vận hành tốt. Giá thuê trung bình của phân khúc này ổn định ở mức 32,5 USD/m²/tháng.

Theo đánh giá của Avison Young Việt Nam, nhìn chung, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang giữ trạng thái cân bằng trong ngắn hạn, với triển vọng tích cực trong các quý tới nhờ nhu cầu thuê bền vững và nguồn cung tương lai tiếp tục được bổ sung.

Hà Nội: Nguồn cung mới gia tăng

Trái với TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới khi một số dự án chính thức đi vào hoạt động.

Nổi bật, tòa nhà The Marc 88 đã chính thức khai trương, bổ sung thêm diện tích văn phòng chất lượng cao tại khu vực phía Tây. Đồng thời, IFC Hanoi cũng được đưa vào vận hành trong tổ hợp B1CC3 Complex, góp phần gia tăng nguồn cung văn phòng hiện đại tại khu vực trung tâm.

Bên cạnh đó, dự án Oriental Square đang trong giai đoạn chuẩn bị khai trương và dự kiến sẽ sớm gia nhập thị trường, tiếp tục bổ sung nguồn cung trong thời gian tới.

Sự xuất hiện của các dự án mới đã tạo ra áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy trong ngắn hạn, khi khách thuê có thêm nhiều lựa chọn. Tuy nhiên, mặt bằng giá thuê vẫn duy trì ổn định, với phân khúc hạng A khoảng 35 USD/m²/tháng và hạng B khoảng 24 USD/m²/tháng.

Ở phân khúc hạng A, dù tỷ lệ lấp đầy có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, nhu cầu thuê đối với các tòa nhà chất lượng cao vẫn được duy trì ổn định. Điều này cho thấy các doanh nghiệp tiếp tục ưu tiên không gian làm việc đạt tiêu chuẩn cao nhằm nâng cao hình ảnh thương hiệu và hiệu quả vận hành.

Trong khi đó, phân khúc hạng B tiếp tục thu hút nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ nhờ mức giá hợp lý. Dù chịu ảnh hưởng từ nguồn cung mới, nhu cầu thuê vẫn ổn định, đặc biệt tại các tòa nhà có vị trí thuận lợi và chất lượng vận hành tốt.

Về triển vọng dài hạn, khu vực Tây Hồ Tây được đánh giá là điểm sáng của thị trường, khi ghi nhận nhiều dự án tổ hợp đang được triển khai, bao gồm văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại. Với lợi thế quỹ đất lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và định hướng trở thành trung tâm hành chính – ngoại giao mới, khu vực này được kỳ vọng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng nguồn cung văn phòng chất lượng cao.

Ngoài ra, một số dự án quy mô lớn trong tương lai như Maslight Hi-Tech Park, với tổng diện tích sàn khoảng 42.000 m² và dự kiến hoàn thành vào năm 2028, được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung hiện đại phục vụ nhóm doanh nghiệp công nghệ và dịch vụ chuyên môn.

Theo ông David Jackson, trong trung và dài hạn, nguồn cung tương lai tại Hà Nội sẽ tiếp tục được củng cố nhờ các dự án đang trong quá trình chuẩn bị phát triển. Điều này sẽ góp phần nâng cao chất lượng thị trường, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2026 đang vận động theo hai xu hướng khác nhau nhưng cùng hướng đến trạng thái ổn định. Trong khi TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn tối ưu hóa nguồn cung hiện hữu, Hà Nội lại đang mở rộng nguồn cung mới.

Dù vậy, điểm chung của hai thị trường là nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực, đặc biệt đối với các tòa nhà chất lượng cao. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường văn phòng tiếp tục phát triển bền vững trong bối cảnh kinh tế dần phục hồi và dòng vốn đầu tư quốc tế tiếp tục tìm đến Việt Nam.