Việt Nam cải thiện nhanh minh bạch bất động sản

Minh Tuyết - 14:26 | 15/09/2026

Xếp hạng 50/88 trong Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026 của JLL, Việt Nam thuộc nhóm thị trường có chỉ số minh bạch cải thiện nhanh nhất thế giới giai đoạn 2024-2026 nhờ loạt cải cách pháp lý và nỗ lực số hóa dữ liệu.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, vì sao giá nhà vẫn khó giảm? Bất động sản lệch pha: Nhà cao cấp dư, nhà vừa túi tiền thiếu Việt Nam dẫn đầu Châu Á - Thái Bình Dương về phát triển bất động sản hàng hiệu

Việt Nam cải thiện nhanh minh bạch bất động sản

Ảnh minh họa

Theo báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index - GRETI) 2026 vừa được JLL công bố, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15, tiếp tục nằm trong nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent). Đáng chú ý, Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.

GRETI là ấn phẩm định kỳ công bố mỗi hai năm/lần do JLL và LaSalle xây dựng và quản lý, năm 2026 đánh dấu kỳ xuất bản thứ 14 kể từ khi ra mắt lần đầu vào năm 1999. Chỉ số đánh giá 88 thị trường trên toàn cầu dựa trên 256 tiêu chí, trải rộng ở sáu hạng mục: Đo lường hiệu suất thị trường (25%), Pháp lý và quy định (23,5%), Nền tảng thị trường (16,5%), Quy trình giao dịch (15%), Quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%) và Phát triển bền vững (10%).

Đây được xem là “kim chỉ nam” cho các nhà đầu tư, tổ chức cho vay và doanh nghiệp thuê bất động sản trên toàn thế giới, bởi mức độ minh bạch của một thị trường có tác động trực tiếp đến rủi ro và cơ hội đầu tư.

Khu vực châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu, dẫn đầu bởi Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan. Nhờ những cải thiện này, dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh mẽ trong 12 tháng qua, với khối lượng giao dịch trực tiếp tại một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đạt mức cao kỷ lục.

Trên bình diện toàn cầu, hai phần ba trong số 88 thị trường được khảo sát ghi nhận mức tăng điểm minh bạch trong hai năm qua. Tuy nhiên, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và nhóm còn lại tiếp tục nới rộng: nhóm "Minh bạch cao" và "Minh bạch" hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó nhóm "Minh bạch cao" chiếm khoảng 81%. Ngược lại, nhóm "Bán minh bạch", bao gồm Việt Nam, chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu, cho thấy dư địa thu hút đầu tư còn rất lớn khi thị trường tiếp tục nâng cao tính minh bạch.

Nếu như trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm "Minh bạch thấp" với những hạn chế điển hình như dữ liệu thị trường khan hiếm và khung pháp lý phức tạp, thiếu rõ ràng, đặc biệt gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong các vấn đề sở hữu bất động sản. Năm 2016, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia đã đánh dấu bước ngoặt đầu tiên, thể hiện cam kết hướng tới các chuẩn mực và cải cách quốc tế.

Đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm "Bán minh bạch", với năm 2024 được xem là "giai đoạn nền tảng" tập trung hoàn thiện khung pháp lý: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực; Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng.

Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực, với mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với các thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định: "Việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ. Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng vững chắc hơn rất nhiều, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì. Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025 - từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính cho đến các định hướng kinh tế - đã mang lại những kết quả tích đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng. Đặc biệt, 2026 ghi nhận số liệu 7 tháng đầu năm đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và cao kỷ lục trong 10 năm qua. Đây là minh chứng rõ nhất cho thấy Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương”.

Báo cáo của JLL cũng chỉ ra mối liên hệ rõ rệt giữa mức độ minh bạch và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản. Tại các thị trường "Minh bạch cao", với dữ liệu giao dịch công khai và toàn diện, độ chính xác định giá đạt 85%-95%, thời gian định giá trung bình chỉ 5-10 ngày, trong đó ước tính 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.

Trong khi đó, tại thị trường "Bán minh bạch" như Việt Nam hiện nay, dữ liệu vẫn còn phân mảnh và hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt 60%-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày. Cơ cấu nguồn thông tin cũng đảo ngược: kinh nghiệm chuyên gia chiếm tới 40%, khảo sát thị trường 40%, trong khi dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20%. Điều này đồng nghĩa với chi phí thu thập thông tin cao hơn, khả năng kiểm chứng khó khăn hơn và rủi ro pháp lý cao hơn so với các thị trường minh bạch cao.

Theo ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam, khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao. Việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường

Tiêu chí	Thị trường Minh bạch cao	Việt Nam (Bán minh bạch)
Độ chính xác định giá	85 - 95%	60 - 75%
Thời gian định giá	5 - 10 ngày	10 - 20 ngày
Dữ liệu công khai	70%	20%
Khảo sát thị trường	20%	40%
Kinh nghiệm chuyên gia	10%	40%

JLL cho rằng lộ trình đưa Việt Nam tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch sẽ tiếp tục xoay quanh sáu trụ cột: hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng; và tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.

Theo chuyên gia nhận định, trong bối cảnh bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu gia tăng, minh bạch thị trường bất động sản càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết đối với nhà đầu tư, đặc biệt khi các yếu tố như ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), tái phân bổ dòng vốn vào các phân khúc tăng trưởng cấu trúc, đảm bảo năng lượng ổn định và minh bạch thị trường tín dụng đang định hình lại cách thức ra quyết định đầu tư trên toàn cầu.

Minh Tuyết

Tags: Việt Nam thăng hạng thu hút đầu tư bất động sản

Tin khác

Dòng vốn FDI thế hệ mới tập trung vào dự án giá trị cao

Khi dòng vốn FDI ngày càng tập trung vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh ngày càng quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Xung quanh vấn đề này ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng nhu cầu của các nhà đầu tư ngoại đang có sự dịch chuyển.

Đặc quyền nghỉ dưỡng tại gia của cư dân Ocean City: Biệt thự đẳng cấp, không gian riêng tư, chuẩn sống resort

Một căn biệt thự sang trọng có thể tạo nên không gian riêng tư. Một hệ sinh thái đủ đầy có thể mang trải nghiệm nghỉ dưỡng cho từng ngày sống. Tại Ocean City, hai giá trị ấy gặp nhau trong mô hình “resort tại gia”: tĩnh tại sau cánh cổng riêng nhưng chỉ vài phút để bước vào thế giới tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, mua sắm và giải trí đã vận hành.

TP. Hồ Chí Minh kích hoạt “luồng xanh” cho gần 200.000 căn nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, chiếm khoảng 1/5 chỉ tiêu cả nước. Để thực hiện khối lượng lớn trong thời gian ngắn, thành phố đang áp dụng cơ chế “luồng xanh”, cắt giảm thời gian xử lý thủ tục và triển khai đồng loạt nhiều dự án, hướng tới không chỉ hoàn thành mà còn vượt chỉ tiêu được giao.

SCB bán đấu giá 02 bất động sản tại Đà Nẵng, tiếp tục đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm

Hai bất động sản thương mại dịch vụ tại Khu đô thị số 7B (Sentosa City), phường Điện Bàn Đông, TP. Đà Nẵng có tổng diện tích 1.680 m², thời hạn sử dụng đến năm 2068, đang được tổ chức bán đấu giá trực tuyến vào ngày 17/9/2026, tổng mức giá khởi điểm từ 25,1 tỷ đồng.

Việt Nam dẫn đầu Châu Á - Thái Bình Dương về phát triển bất động sản hàng hiệu

Sự gia tăng tài sản nội địa và nhu cầu sở hữu bất động sản chất lượng cao đang trở thành động lực mới cho phân khúc bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) tại Việt Nam

Thị trường văn phòng TP.HCM: Nguồn cung đứng yên, cuộc đua chất lượng tăng tốc

Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM không tăng, tỷ lệ lấp đầy cải thiện, nhưng cuộc đua mới đang chuyển mạnh sang chất lượng và trải nghiệm khách thuê, theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Không để giá đất thành “ẩn số” đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xây dựng theo hướng luật khung, đẩy mạnh phân cấp và sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Nhưng để đất đai trở thành nguồn lực phát triển, cơ chế phải giúp doanh nghiệp dự liệu được chi phí, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất và tránh tình trạng mỗi địa phương hình thành cách thực hiện khác nhau.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Sáu tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón lượng nguồn cung lớn nhưng sức mua không theo kịp: 102.500 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong khi giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống 25,5%. Nghịch lý đáng chú ý là thanh khoản suy yếu nhưng giá sơ cấp vẫn khó giảm khi lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, chi phí vốn của doanh nghiệp cao, giá nhân công và vật liệu cùng tăng. Trong bức tranh đó, hạ tầng quy mô lớn đang tạo kỳ vọng cho chu kỳ dài hạn, nhưng áp lực nợ vay và trái phiếu tiếp tục đặt ra bài toán sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Không chỉ đẹp để bán, phải vận hành sinh lời

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang tái định vị, từ kỳ vọng tăng giá sang tạo dòng tiền thực, vận hành hiệu quả và gia tăng giá trị tài sản.

Dữ liệu - “trái tim” của khu công nghiệp thông minh

Hiện nay, chi phí vận hành của khu công nghiệp (KCN) vốn tập trung chủ yếu ở 4 nhóm: điện và chiếu sáng, sửa chữa bảo trì, nhân sự và quản lý, nước và xử lý thất thoát. Đại diện một KCN cho biết, với diện tích rộng khoảng 300ha, chỉ một đường ống nước rò rỉ ngầm hoặc thiết bị điện trục trặc có thể ngốn hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi năm trước khi được phát hiện bằng mắt thường. Chi phí vận hành KCN có khi còn bị “đội” lên từ các khoản sửa chữa khẩn cấp, bộ máy nhân sự cồng kềnh, vi phạm cam kết dịch vụ (SLA) với khách thuê và thậm chí mất cơ hội thu hút các tập đoàn FDI lớn. Đó cũng là lý do và động lực để KCN tiến đến mô hình quản trị thông minh nhờ vào dữ liệu và công nghệ.