“Mổ xẻ” điểm nghẽn thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang đối mặt với việc mất cân đối cung cầu, thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền

Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây đã chủ trì cuộc họp quan trọng với các bộ, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản và các địa phương để đánh giá tình hình thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2025.

Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, dù đã có những tín hiệu phục hồi sau đại dịch COVID-19, thị trường vẫn chưa thể lấy lại đà tăng trưởng như trước, gây ra nhiều tác động tiêu cực đến hệ sinh thái đầu tư và kinh doanh liên quan.

Một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay là cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng. Các phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở xã hội còn quá hạn chế, khiến việc tiếp cận loại hình nhà ở này ngày càng trở nên khó khăn đối với người dân.

Phó Thủ tướng cũng chỉ rõ, bên cạnh các yếu tố khách quan như giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí thi công tăng cao, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này còn nằm ở hiệu quả quản lý. Cụ thể, nhiều trình tự, thủ tục hành chính vẫn còn vướng mắc, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, thiết kế kỹ thuật, quy hoạch cho đến định giá đất, gây cản trở đáng kể cho các dự án bất động sản.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc phù hợp, đẩy giá nhà lên cao ngất ngưỡng, khiến nhiều người dân khó tiếp cận.

Vấn đề này càng thêm trầm trọng khi hàng loạt dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý và quy trình thủ tục kéo dài. Ngoài ra, áp lực về vốn cũng đang đè nặng lên các doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án.

Theo Bộ Xây dựng, 3 tháng đầu năm 2025, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, có 14 dự án hoàn thành với quy mô hơn 3.800 căn (bằng 140% so với cùng kỳ); cấp phép mới cho 26 dự án với khoảng 15.800 căn (bằng 136% so với cùng kỳ); 59 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 19.700 (bằng 155% so với cùng kỳ); 994 dự án đang triển khai xây dựng với gần 400.000 căn hộ.

Giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Về nhà ở xã hội, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với 9.737 ha đất để làm nhà ở xã hội; đã hoàn thành 108 dự án với 73.000 căn; khởi công 152 dự án với khoảng 131.000 căn; 419 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 419.000 căn.

Khơi thông nguồn cung nhà ở

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh sự cần thiết của việc tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đang bị đình trệ. Việc tái khởi động các dự án này được xem là giải pháp nhanh nhất để gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị các địa phương nghiêm túc thực thi các luật và văn bản dưới luật mới ban hành. Đồng thời, cần đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục để sớm phê duyệt các dự án mới, tiếp tục bổ sung nguồn cung.

HoREA đặc biệt nhấn mạnh "2 đột phá" để tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững: Đột phá về phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và đột phá về phát triển nhà ở xã hội, với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ trong giai đoạn 2021-2030 và những năm sau đó.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV cho biết sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ từ nhà nước và doanh nghiệp để ổn định thị trường. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản là yếu tố then chốt, đặc biệt là việc sớm ban hành Nghị quyết về nhà ở xã hội.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề cao việc tổ chức thực hiện hiệu quả các luật và nghị quyết đã ban hành, đảm bảo tính dễ hiểu, khả thi, nhất quán và ổn định. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, kịp thời giải quyết vướng mắc và có chế tài nghiêm minh với các hành vi vi phạm. Ngoài ra, Nhà nước cần có phương án cụ thể để ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã đưa ra những chỉ đạo then chốt nhằm tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Thay vì chỉ trông chờ vào việc trích 20% quỹ đất từ các dự án nhà ở thương mại, Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương phải chủ động chuẩn bị quỹ đất cho loại hình nhà ở này.

Một thực trạng đáng báo động hiện nay là nhiều dự án nhà ở tái định cư và thương mại sau khi hoàn thành lại rơi vào tình trạng bỏ hoang, không có người ở, gây lãng phí nguồn lực khổng lồ. Để khắc phục tình trạng này, Phó Thủ tướng đề xuất cần nghiên cứu cho phép chuyển đổi các dự án này thành nhà ở xã hội, đặc biệt ưu tiên những khu tái định cư đang bị bỏ trống. Đây được xem là một giải pháp táo bạo, vừa giải quyết vấn đề lãng phí, vừa gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội một cách nhanh chóng.