Bảo lãnh tài chính để bảo vệ người mua

	CB được bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai
	MB ra mắt sản phẩm bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai
	Eximbank và Saigonbank được bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai

Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đã quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính nhằm khắc phục những hạn chế có thể phát sinh rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, đến thời điểm này, các NH cho biết, số lượng chủ đầu tư được bảo lãnh vẫn chưa nhiều.

Cơ sở để khách hàng lựa chọn dự án

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, sau khi xảy ra các vụ việc khách hàng đóng góp tiền mua nhà nhưng không nhận được nhà, hoặc một căn nhà bán cho nhiều người, để bảo vệ quyền lợi khách hàng, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS đặt ra vấn đề bảo lãnh của các NH. Điều này đã ghi rõ, chủ dự án BĐS trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có năng lực bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi mà chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận với khách hàng.

Bảo lãnh tài chính của NH là cơ sở để người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư

Theo đó, NH sẽ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Tức là khi chủ đầu tư không giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ hoặc không thực hiện đúng theo hợp đồng cam kết với khách hàng hoặc vì lý do nào đó mà khách hàng không nhận được nhà, NH bảo lãnh sẽ đứng ra thay chủ đầu tư trả khoản tiền mà khách hàng đã góp cho chủ đầu tư.

NHNN cũng chỉ đạo yêu cầu các NHTM phải thực hiện bảo lãnh tài chính dự án nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Cụ thể, NHNN đã ban hành Thông tư 07/2015 để triển khai nghiệp vụ bảo lãnh của NH, trong đó có nói rõ nghiệp vụ bảo lãnh đối với các dự án BĐS. Hiện nay, hầu như tất cả các TCTD đang hoạt động trên địa bàn TP.HCM đều thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh.

Các NHTM nhận định, một dự án BĐS có sự bảo lãnh tài chính của NH sẽ có sự khác biệt rất lớn so với các dự án không được bảo lãnh. Đây là cơ sở để người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư có đủ năng lực, và quyền lợi của mình được bảo vệ. Bởi vì theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB, NH bảo lãnh tài chính cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một bước thẩm định ban đầu về năng lực của chủ đầu tư, để khách hàng có sự tham chiếu khi lựa chọn. Khi đứng ra bảo lãnh, các NH sẽ ràng buộc những điều khoản, xem xét kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư và chỉ có những chủ đầu tư có năng lực tài chính, tình hình kinh doanh tốt mới được NH tham gia bảo lãnh. OCB cũng tập trung mạnh lĩnh vực này nhưng số lượng nhà đầu tư được bảo lãnh cũng rất ít.

Bảo lãnh không làm tăng giá

Mặc dù đã có quy định đặt ra để bảo vệ quyền lợi người mua nhà nhưng theo các NHTM, hiện nay, NH vẫn phải chủ động tìm kiếm chủ đầu tư để giới thiệu bảo lãnh. Sở dĩ chủ đầu tư chưa mặn mà vì khi tiến hành bảo lãnh tài chính, NH phải xem xét, thẩm định rất nhiều điều kiện liên quan đến năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, lãnh đạo các NH cũng chia sẻ, việc bảo lãnh của các TCTD nhằm vào việc quản lý, hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, chứ không phải đặt ra để “siết” chủ đầu tư, hay tác động vào giá thành dẫn đến giá trị ảo. Đây cũng là một trong những yếu tố tạo niềm tin của khách hàng khi họ mua nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư.

Các NHTM phải thực hiện bảo lãnh tài chính dự án nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Ông Nguyễn Hoàng Minh cũng cho biết, hiện nay, phí bảo lãnh tài chính đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai và tài sản thế chấp cũng thuận lợi. Mức phí chỉ từ 0,05-0,12%/tháng, tùy theo mối quan hệ giữa NH với chủ đầu tư. Tài sản thế chấp chính là sản phẩm của dự án, vì hầu như dự án BĐS nào cũng vay vốn NH và NH đứng ra bảo lãnh cho người mua dự án đó. Quy định này cần phải được thực thi triệt để và tuyên truyền rộng rãi để người mua nhà “chọn mặt gửi vàng” cũng như để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà ở hình thành trong tương lai.