Bất động sản và toan tính nhà đầu tư ngoại

	Thị trường căn hộ giá rẻ sẽ sôi động
	Đầu tư condotel, nhiều rủi ro tiềm ẩn
	Chiêm ngưỡng căn hộ khách sạn 5 sao mặt biển Mỹ Khê

Vốn nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã quay trở lại mạnh mẽ trong năm 2017 với 3,05 tỷ USD vốn đăng ký mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần, đứng thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút NĐT ngoại. Lượng vốn năm vừa qua đã phục hồi sau năm 2016 suy giảm mạnh (chỉ đạt khoảng 1,68 tỷ USD), nhờ nhiều lực đẩy tích cực từ tăng trưởng của các ngành, lĩnh vực, cũng như chính sách liên quan đến thị trường BĐS.

Ngành du lịch phát triển mạnh tạo lực đẩy cho thị trường BĐS

Nhiều lực đẩy từ thị trường

Điểm đáng lưu ý đầu tiên là dòng vốn ngoại vào lĩnh vực BĐS năm qua chủ yếu tập trung ở thị trường phía Nam, trong đó TP. Hồ Chí Minh là địa phương hút vốn mạnh nhất.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tính chung trong cả năm 2017, lĩnh vực này thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất với 1,01 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 43,4%, vượt qua cả lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Trong năm qua, dự án BĐS có quy mô lớn nhất cũng được rót vào đây. Đó là Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng số 2A trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, tổng vốn đầu tư đăng ký 885,85 triệu USD do Hàn Quốc đầu tư mới, mục tiêu kinh doanh BĐS.

Theo Công ty CBRE Việt Nam, dòng vốn ngoại chảy mạnh vào TP. Hồ Chí Minh bởi đây là địa phương có quy mô thị trường lớn nhất. Hiện nay cộng đồng người nước ngoài, đặc biệt là các NĐT nước ngoài ở TP. Hồ Chí Minh lớn hơn ở Hà Nội cũng như các tỉnh thành khác. Đây chính là lý do khiến dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào thị trường phía Nam nhiều hơn. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tư vấn thị trường CBRE Hà Nội cho biết thêm, theo thống kê của đơn vị này, doanh số bán nhà ở TP. Hồ Chí Minh luôn cao hơn ở Hà Nội từ 2 - 3 lần.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam bổ sung, khi các NĐT nước ngoài đến Việt Nam, họ sẽ hướng đến những thành phố lớn, trọng điểm của cả ba miền, đặc biệt là những trung tâm công nghiệp phát triển, những thành phố cảng lớn phục vụ cho việc xuất khẩu. Trong năm vừa qua, lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo đã phát triển mạnh và thu hút lượng vốn lớn, trong khi đó xuất nhập khẩu cũng tăng trưởng và lần đầu tiên vượt mốc 400 tỷ USD. Do đó, nguồn vốn đầu tư BĐS tập trung vào những thành phố lớn, trung tâm công nghiệp, xuất khẩu… để đón đầu sự tăng trưởng của các ngành này là điều dễ hiểu.

Một phân khúc khác hút mạnh vốn ngoại là BĐS nghỉ dưỡng, với lực hút từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch. Nếu như năm 2016, lần đầu tiên Việt Nam cán mốc đón hơn 10 triệu lượt khách du lịch, thì năm 2017 kỷ lục này đã bị phá vỡ với gần 13 triệu lượt. Sự khởi sắc mạnh mẽ của ngành du lịch đã tạo đà phát triển lớn cho các dự án BĐS nghỉ dưỡng ven biển, cùng với đó là những hoạt động đầu tư, mua bán, sáp nhập sôi nổi ở nhiều phân khúc.

Một yếu tố khác hứa hẹn sẽ tạo thêm sự hứng khởi cho thị trường là lượng kiều hối đổ về Việt Nam rất khả quan trong năm 2017. Chỉ tính riêng lượng kiều hối ở TP. Hồ Chí Minh đã đạt khoảng 5,2 tỷ USD, tăng 4,5% so với năm 2016. Theo tính toán, khoảng 20% lượng kiều hối về Việt Nam sẽ được đầu tư vào thị trường BĐS, tương đương khoảng 2-2,5 tỷ USD/năm, làm gia tăng lượng cầu trên thị trường.

Đến lực đẩy chính sách

Cùng với lực hút từ chính sự khởi sắc của các ngành, lĩnh vực trong nền kinh tế, thị trường BĐS trong năm qua bắt đầu “hái quả ngọt” từ các chính sách của nhà nước.

Theo đó, Báo cáo Kinh tế Việt Nam 2018 của Ban Kinh tế trung ương nhận định, giai đoạn 2013-2014 đã chứng kiến hàng loạt các thay đổi về thể chế, chính sách liên quan đến thị trường BĐS với việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014. Thể chế chính sách mới mang tính minh bạch và cởi mở hơn đã có tác động tích cực trong việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.

Luật Nhà ở năm 2014 đã tạo khung pháp lý cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Mặc dù vẫn còn những ràng buộc nhất định với người nước ngoài mua nhà, nhưng luật đã tác động tích cực lên thị trường từ phía cầu. Tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án căn hộ cao cấp đều có tỷ lệ tương đối lớn người mua nước ngoài.

Thống kê của Công ty Savills cho thấy, trong 3 quý đầu năm 2017 số lượng người nước ngoài mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh là trên 850 người. Ở phía cung, luật cũng đã thu hẹp sự khác biệt về điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực BĐS giữa DN trong nước và DN nước ngoài, qua đó đảm bảo sự cạnh tranh cân bằng và lành mạnh trên thị trường.

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, hiện nay các dự án BĐS được phát triển bởi NĐT nước ngoài đã chiếm thị phần đáng kể tại thành phố này, cạnh tranh và thống lĩnh ở phân khúc BĐS cao cấp, trong khi ít xuất hiện hơn ở thị trường Hà Nội. NĐT ngoại vào lĩnh vực này trong năm qua phần lớn đều từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hong Kong. Đặc biệt sự tham gia của NĐT từ Trung Quốc là một nét mới, với một số dự án được triển khai ở khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam đang ngày càng tăng lên.

Tuy nhiên, để vốn ngoại vào Việt Nam được thuận lợi hơn, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng các thủ tục hành chính có liên quan cần được đơn giản hoá mạnh hơn. Hiện nay thủ tục về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vẫn còn nhiều cản trở. Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, đến giữa năm 2017 mới chỉ có 15 trường hợp là người nước ngoài và việt Kiều được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, một số quy định khác cũng được đánh giá là còn nhiều ràng buộc và khiến NĐT dè dặt. Chẳng hạn hiện nay người nước ngoài chỉ được phép mua nhà từ các dự án nhà ở thương mại, không được mua nhà ở hiện hữu. Ngoài ra thời gian sở hữu BĐS của người nước ngoài được quy định là 50 năm và vẫn đang để ngỏ khả năng gia hạn thêm một chu kỳ. Đối với NĐT, tỷ lệ tối đa được bán cho người nước ngoài cũng bị hạn chế ở mức 30% với dự án căn hộ và 10% với dự án nhà đất.