Đầu tư condotel, nhiều rủi ro tiềm ẩn

	“Loạn” cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư tin vào đâu?
	Pháp lý đảm bảo – lực hấp dẫn của dự án condotel

Quảng bá quá sự thật

Đơn cử tại Đà Nẵng, từ đầu năm 2017 đến nay, dự án CocoBay Đà Nẵng do Thành Đô Group (The Empire Group) làm chủ đầu tư, liên tục mời gọi nhà đầu tư tham gia mua căn hộ condotel. Theo thông tin từ website của dự án, chủ đầu tư cam kết khách hàng mua và sau đó ký hợp đồng hợp tác cho thuê với chủ đầu tư thì mỗi năm có thể nhận về lợi nhuận tối thiểu 12%/giá trị BĐS. Bên cạnh đó, khách hàng vẫn được sử dụng 15 đêm nghỉ dưỡng tại căn hộ chuẩn 4 sao.

Thị trường đã ghi nhận những tranh chấp giữa chủ đầu tư condotel và nhà đầu tư

Theo chủ đầu tư, CocoBay Đà Nẵng là siêu dự án đầu tiên tại Việt Nam xây dựng theo mô hình BĐS vui chơi giải trí, với bến du thuyền sông Cổ Cò, phố đi bộ dài nhất Việt Nam lên tới 1,1km, khu resort 5 sao, casino, nhà hát opera, kick boxing, bar, pub, karaoke, club, shopping store… CocoBay Đà Nẵng đặt mục tiêu vượt qua tổ hợp vui chơi giải trí Pattaya (Thái Lan) và sánh ngang cùng các trung tâm du lịch giải trí hàng đầu thế giới như Las Vegas, MaCao…

Tuy nhiên, khác với những gì chủ đầu tư quảng bá, nhiều du khách đến đây đánh giá dịch vụ “rất chán”, chỉ loanh quanh mấy quầy bar và một vài hoạt động ngoài trời, không có gì là hấp dẫn, mới lạ.

Một nhà đầu tư từ Hà Nội sau khi đăng ký mua căn hộ condotel sở hữu theo thời gian chia sẻ, tôi có đăng ký mua nên được mời vào CocoBay Đà Nẵng để ở miễn phí, có trải nghiệm thực tế. Nhưng sau khi vào đến nơi, tôi quá thất vọng. Trong khi, khung pháp lý về sở hữu căn hộ được nhà phân phối dự án cung cấp một cách rất mơ hồ, không có gì để chắc chắn cho nhà đầu tư chứng minh là nhà đầu tư sở hữu tài sản sau khi mua. Vì vậy, tôi đã quyết định hủy bỏ không tiếp tục mua nữa…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thực tế việc tranh chấp sở hữu căn hộ condotel đã từng diễn ra ở một vài dự án, khi quyền lợi của người mua không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết. Ví như, vụ tranh chấp tại dự án Bavico, Nha Trang (Khánh Hòa) là minh chứng, qua đó cho thấy khả năng chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết lợi nhuận. Đồng thời, là điển hình cho sự thiếu trách nhiệm của chính quyền khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư sai lệch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư “lừa” hàng loạt khách hàng.

Mới đây, chính quyền tỉnh Khánh Hòa công bố, 10 dự án căn hộ du lịch được đoàn liên ngành tỉnh Khánh Hòa kiểm tra, chỉ có 3 dự án là Khu nghỉ dưỡng Diamond Bay condotel - Resort - Phước Hạ, Phước Đồng; Vinpearl Nha Trang Bay Resort - Villas và Vinpearl Golf Land Resort - Villas và Khu du lịch Hòn Tằm được khai thác theo hình thức hợp tác khai thác lưu trú du lịch.

Trong số còn lại, các chủ đầu tư đang tổ chức hoạt động không rõ ràng, với mục đích sử dụng lấp lửng, như: căn hộ để ở, cho thuê hay tự tổ chức kinh doanh lưu trú du lịch. Trong đó, có Tổ hợp khách sạn cao cấp Mường Thanh Nha Trang, chung cư cao cấp Vĩnh Hòa, khách sạn Star City Nha Trang, khu du lịch Hải Đảo, Trung tâm Thương mại và khách sạn Hoàn Cầu...

Còn theo Sở Du lịch Khánh Hòa, do hoạt động mô hình condotel không rõ ràng về mục đích sử dụng nên việc xác định trách nhiệm trong thực hiện nghĩa vụ thuế còn nhiều bất cập, không rõ ràng, khó khăn quản lý và đối chiếu việc thu thuế. Đây cũng là vấn đề gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước.

Dưới góc nhìn pháp lý, một luật sư phân tích, thực tế chưa ghi nhận được những quy phạm pháp luật có thể định danh được cụ thể loại hình BĐS này, hay phân tách được với những loại hình BĐS truyền thống khác. Song, khi chưa có quy định rõ ràng cho lĩnh vực này, thì rủi ro sẽ hiện hữu rất lớn. Thật ra, với nguyên tắc được kinh doanh những gì pháp luật không cấm, thì người ta vẫn có thể vận dụng các quy định pháp luật hiện tại cho phân khúc thị trường này. Nhưng khi mọi chuyện đổ vỡ, chủ đầu tư “phủi tay”, nhà đầu tư là người lĩnh hậu quả.

Vị luật sư này lý giải thêm, có thể hình dung rằng, đối với các giao dịch BĐS condotel đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như vấn đề định hình loại BĐS. Mà từ vấn đề định hình loại BĐS, tức là BĐS này được quy hoạch để làm gì, mới có thể bàn tiếp về các vấn đề tiếp theo như cơ chế huy động vốn, vấn đề xác lập quyền sở hữu, cơ chế quản lý điều kiện kỹ thuật xây dựng...

Thực tế cho thấy, thông tin phản hồi từ chính các chủ đầu tư, việc làm thủ tục sở hữu đối với các BĐS condotel cho nhà đầu tư là không dễ dàng. Nguyên nhân phần nhiều phát sinh từ việc định hình, định danh các BĐS loại này còn thiếu sót từ các quy phạm pháp luật. Do đó, các chuyên gia khuyến cáo, các nhà đầu tư hãy thận trọng không đưa ra quyết định đầu tư căn hộ dự án condotel, nếu không sẽ nhận lấy hậu quả rủi ro về chính mình…