BĐS khu công nghiệp chịu tác động luật mới

Ông Timothy Horton

Ông Timothy Horton, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield trả lời phỏng vấn phóng viên TBNH.

Với các biểu hiện khởi sắc của thị trường BĐS, phân khúc BĐS công nghiệp sẽ như thế nào trong năm 2015, theo ông?

Trước tiên, có thể khẳng định các luật mới sửa đổi, ban hành trong năm 2014 có tác động lớn đến toàn thị trường BĐS nói chung và phân khúc BĐS công nghiệp nói riêng. Cụ thể, việc cho phép người nước ngoài và Việt kiều sở hữu BĐS đã khiến các nhà đầu tư mang sự quan tâm quay trở lại thị trường Việt Nam, khiến niềm tin thị trường cũng tăng lên đáng kể. Một trong những phân khúc sẽ có bước chuyển mình mạnh mẽ trong năm nay chính là phân khúc BĐS công nghiệp, đặc biệt là tại phía Nam.

Chúng ta đã chứng kiến các “ông lớn” trong ngành công nghiệp điện tử chuyển nhà máy từ các nước khác sang Việt Nam như Nokia, Foxconn, hoặc mở rộng nhà máy từ Bắc vào Nam như Samsung... Đó là minh chứng cho ngành công nghiệp công nghệ cao sẽ ngày càng phát triển. Đã có rất nhiều công ty, tập đoàn đa quốc gia có mức lợi nhuận tăng 30% hàng năm liên lạc với các công ty tư vấn BĐS tìm các diện tích đất khu công nghiệp từ 10.000 - 15.000 hoặc lên tới 40.000 m2.

Vậy còn có khó khăn, trở ngại gì cho nhà đầu tư?

Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu, đối với Luật Đất đai 2003, các DN trong khu công nghiệp (KCN) khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng được thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại các ngân hàng. Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi, quy định mới đã làm nhiều DN không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn, nếu chủ đầu tư KCN chưa nộp một lần số tiền đã thu của các DN thuê đất cho Nhà nước.

Hiện có rất nhiều DN ở các KCN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi. Điều này đang gây bức xúc cho các DN cũng như các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của đơn vị hạ tầng vào khu công nghiệp.

Ngoài ra, mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư đứng ngồi không yên, bởi vì nộp tiền sử dụng đất đang là vấn đề lớn đối với DN. Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2 - 3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cho dù không áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai… nhưng các chủ đầu tư, DN lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp, khiến DN gặp nhiều khó khăn hơn.

Vậy theo ông, cần phải có những thay đổi gì để BĐS công nghiệp tiếp tục thu hút nhà đầu tư trong thời gian tới?

Tôi nghĩ rằng, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước thì họ phải được đảm bảo về mọi quyền lợi. Chuyện nộp tiền thuê đất một lần hay hàng năm là việc giữa công ty hạ tầng và Nhà nước, chứ không liên quan trực tiếp đến nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, tôi cho rằng chính sách mới quy định như vậy là chưa hợp lý, không đảm bảo được mục tiêu cải cách thủ tục hành chính ngày càng thuận lợi hơn mà còn gây ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu chỉ khi DN hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ, đồng thời khó khăn của các nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng mới được hóa giải. Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực quá lớn.

Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn ổn định nên đã trả tiền thuê đất một lần, trong khi công ty hạ tầng vẫn nộp phí cho Nhà nước theo hình thức hàng năm và nhiều nhà đầu tư đã dùng số tiền này để hoàn thiện hạ tầng KCN. Mặt khác, hiện nay nếu nhà đầu tư thứ cấp không có khả năng đóng tiền thuê đất một lần nên các công ty hạ tầng cũng không có tiền để nộp. Do đó, chính sách thay đổi nhưng không có lộ trình cụ thể mà đột ngột yêu cầu chủ đầu tư đóng tiền một lần ngay là không dễ.

Xin cảm ơn ông!