Bong bóng BĐS rất khó xảy ra trong ngắn hạn

	Thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều tiềm năng tăng trưởng
	Khó xảy ra bong bóng BĐS, nhưng không thể chủ quan
	Bong bóng BĐS liệu có tái diễn?

Ông Nguyễn Thanh Lân

Trả lời phỏng vấn của Thời báo Ngân hàng, ông Nguyễn Thanh Lân (Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên - Trường đại học Kinh tế quốc dân) khẳng định, chính sách tín dụng đang rất thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt, nhưng các cơ quan chức năng cần khẩn trương bố trí nguồn vốn ngân sách và kế hoạch cấp bù lãi suất cho các khoản tín dụng nhà ở xã hội (NOXH).

Ông bình luận thế nào về lãi suất cho vay mua NOXH là 5% mới được ban hành tại Quyết định 48/QĐ-TTg ngày 13/1/2017?

Đối với phân khúc NOXH, nguồn vốn tín dụng ưu đãi đóng vai trò quan trọng để các đối tượng có thể tiếp cận nhà ở và cải thiện chỗ ở; đồng thời cùng với ưu đãi khác (đất đai, thuế, thủ tục đầu tư...) để thu hút DN và cá nhân đầu tư phát triển NOXH. Trong thời gian qua, những kết quả của gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng đối với thị trường BĐS đã cho thấy tác động tích cực. Để phát triển NOXH, cần thúc đẩy triển khai thực hiện các quy định ưu đãi đối với phân khúc này.

Việc quy định mức lãi suất cho vay ưu đãi 5%/năm dành cho phát triển NOXH là bước đi tiếp theo trong quá trình thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NOXH.

Đây là một căn cứ và cơ sở giúp các ngân hàng được chỉ định tiến hành cho vay ưu đãi trong thực hiện chính sách NOXH. Đối với các chủ đầu tư và người dân mua NOXH, quy định trên sẽ giúp giải đáp câu hỏi về lãi suất cho vay ưu đãi NOXH. Tuy nhiên, còn đó những băn khoăn về nguồn vốn ưu đãi để tháo gỡ khó khăn của chủ đầu tư và người dân mua NOXH vẫn chưa được giải đáp. Để các quy định về chính sách ưu đãi tín dụng NOXH được phát huy tác dụng, cơ quan chức năng cần khẩn trương xác định rõ phương án bố trí nguồn vốn ngân sách và kế hoạch cụ thể vốn cấp bù lãi suất cho các khoản tín dụng này.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2016, thị trường BĐS đã có bước phát triển vững chắc, ổn định và tiếp tục duy trì sự ổn định trong năm 2017. Và nhận định của ông về vấn đề này?

Nhìn lại năm 2016, diễn biến thị trường BĐS tuy cơ bản ổn định nhưng cũng có biểu hiện phát triển lệch pha cung cầu. Trong khi phân khúc BĐS cao cấp tiếp tục tăng trưởng thì vẫn thiếu hụt lượng lớn các sản phẩm BĐS nhà ở phù hợp khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân (phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân).

Bên cạnh đó, sự gia tăng mạnh nhóm các nhà đầu tư thứ cấp và nguồn cung tín dụng dù đã được “thắt lại”, nhưng vẫn xuất hiện xu hướng tập trung “chảy” vào phân khúc BĐS trung và cao cấp, trong khi nguồn vốn cho phân khúc BĐS nhà ở thương mại giá thấp, bình dân cho giai đoạn tới chưa thật sự rõ nét khi mà gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ NOXH đã kết thúc… Đó là một số diễn biến nổi lên gần đây, cần lưu tâm và có thể gây ra những bất ổn cho kinh tế vĩ mô (KTVM) trong thời gian tiếp theo.

Nhân đây, ông có thể phân tích rõ thêm về mối quan hệ giữa KTVM và thị trường BĐS?

Thị trường BĐS và KTVM có mối quan hệ với nhau rất chặt chẽ. Trong thực tế, các điều kiện và triển vọng của KTVM đóng một vai trò quan trọng cho tiến trình ổn định, phát triển của thị trường BĐS. Còn biến động của thị trường BĐS có tác động đến ổn định KTVM, sản xuất kinh doanh.

Do có liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và ảnh hưởng đến nguồn vốn trong nền kinh tế, nên sự bất ổn của thị trường BĐS (nếu có) là yếu tố quan trọng góp phần gây nên sự bất ổn của nền kinh tế. Còn hoạt động đầu tư phát triển BĐS tích cực sẽ góp kích cầu đầu tư và tiêu dùng.

Khi thị trường BĐS phát triển sẽ giúp các chủ thể đầu tư ổn định niềm tin, gia tăng hoạt động đầu tư kinh doanh, từ đó thúc đẩy lượng giao dịch BĐS. Đây là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua các loại thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và phát triển BĐS.

Và điểm quan trọng nhất là thị trường BĐS phát triển sẽ thúc đẩy quá trình huy động nguồn lực, trong đó là các nguồn lực đất đai và các nguồn vốn trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, góp phần và sự tăng trưởng của GDP.

Trong ngắn hạn, biến động của thị trường BĐS đến KTVM có thể được nhìn ở các khía cạnh như tác động đến lạm phát, biến động tỷ giá hối đoái, cán cân thanh toán, thanh khoản cũng như sự ổn định hệ thống tài chính – ngân hàng…

Ở Việt Nam, ba năm trở lại đây, với các yếu tố vĩ mô tích cực như tốc độ tăng GDP khả quan, lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối đoái ổn định và nguồn vốn FDI cải thiện đã hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng. Ngược lại, thị trường BĐS phục hồi, tăng trưởng khá đã tác động đến ổn định KTVM. Đáng chú ý là tồn kho và nợ xấu BĐS tiếp tục được điều chỉnh giảm đã giúp cải thiện thanh khoản thị trường cũng như sự ổn định hệ thống tài chính – ngân hàng.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường vẫn đang hướng sự quan tâm về dòng tín dụng. Ông nhận định thế nào về chuyện này?

Vốn tín dụng thường chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu vốn đầu tư BĐS và đóng vai trò quan trọng, rất cần thiết với thị trường BĐS. Hiện vốn đầu tư kinh doanh BĐS phần lớn là dựa vào vốn tín dụng, còn vốn tự có của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ nhỏ, vốn huy động từ khách hàng dưới hình thức góp vốn với chủ đầu tư thường không ổn định.

Trước lưu ý “cần phải theo dõi và đánh giá” của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia về tín dụng vào BĐS năm 2016, ông có cho rằng đây là cảnh báo xa về bong bóng BĐS?

Quan ngại là đúng vì thị trường BĐS đã có dấu hiệu lệch pha vào phân khúc cao cấp và gia tăng nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng qua quan sát thực tế thấy nền kinh tế đang tăng trưởng không phải quá nóng, và chính sách tín dụng đang rất thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt.

Trong năm 2016, tín dụng toàn hệ thống tăng 18,71% so với cuối năm 2015. Cơ cấu tín dụng diễn biến theo hướng mở rộng tín dụng đi đôi với an toàn, chất lượng, tập trung chủ yếu cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh, và tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS tăng chậm lại. Đây chính là động thái từ cơ quan điều hành để tránh “lệch pha” dòng vốn trong nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Chúng ta biết rằng, trong dòng tín dụng BĐS cần phân định rõ: Tín dụng cho cung BĐS (sử dụng tín dụng để đầu tư phát triển, xây dựng cải tạo BĐS), và tín dụng cho cầu BĐS – tín dụng cho tiêu dùng BĐS. Trong bối cảnh hiện nay, việc theo dõi, đánh giá và kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực BĐS là rất quan trọng để hướng nguồn tín dụng vào đầu tư cho các phân khúc BĐS phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân (phân khúc trung cấp và bình dân); Đồng thời hạn chế việc đầu cơ của các nhà đầu tư thứ cấp thông qua tín dụng tiêu dùng bằng cách cần hướng tín dụng tiêu dùng BĐS vào nhóm người mua nhà ở thực.

Theo ông, đâu là điều kiện cần để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững?

Thị trường BĐS có mối quan hệ hữu cơ mật thiết với các thị trường khác cũng như diễn biến của nền kinh tế nói chung. Để thị trường này phát triển cần rất nhiều điều kiện, nhưng có lẽ cần hai điều kiện quan trọng nhất là sự minh bạch thị trường và nguồn vốn đầu tư.

Theo tôi, để thúc đẩy các yếu tố này thì một mặt, cần nhanh chóng triển khai thực hiện việc công bố và xây dựng phương án cập nhật hệ thống các chỉ số đánh giá biến động thị trường BĐS, đẩy nhanh quá trình hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai, BĐS để qua đó cải thiện sự minh bạch của thị trường và từng bước sàng lọc các chủ thể tham gia thị trường.

Mặt khác, cần chuyên nghiệp hóa các dịch vụ trung gian hỗ trợ thị trường BĐS thông qua vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp trong phát triển thị trường. Cần hình thành và phát triển nguồn vốn cấp cho thị trường BĐS song song với nguồn vốn chủ yếu hiện nay là tín dụng ngân hàng bằng việc đẩy mạnh quá trình thành lập và phát triển quỹ tín thác đầu tư BĐS, nhanh chóng xây dựng được mô hình quỹ đầu tư trong lĩnh vực BĐS phù hợp với bối cảnh và cấp độ phát triển của thị trường Việt Nam.

Trong trung và dài hạn, cần thiết phải ban hành và thực thi quy định đánh thuế từ sở hữu BĐS thứ hai trở đi. Có thể, trước mắt quy định sẽ làm thị trường hơi “sốc” và diễn biến tiêu cực, nhưng đây là việc làm cần thiết và phải làm nhằm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước và góp phần bình ổn thị trường BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ.

Xin cảm ơn ông!