Cho vay từ dự án đến căn hộ

Chị Hồ Thị Tần, một người làm công ăn lương ở huyện Bình Chánh, TP.HCM mới mua căn nhà phố giá 2,8 tỷ đồng. Trong đó, có vay của Eximbank với lãi suất 8,5%/năm. Những người mua căn hộ thuộc các dự án có NHTM bảo lãnh, liên kết, lãi suất còn mềm hơn so với nhà người dân tự tìm mua có sử dụng vay vốn NH.

Mảng tín dụng BĐS chiếm khoảng 6,86% tổng dư nợ toàn hệ thống

Lãi suất mua nhà mềm

Các khoản vay mua nhà để ở trên thị trường hiện nay nếu chia bình quân trong 12 tháng đầu, lãi suất vào khoảng 9,5%-10%/năm. Riêng các NHTM có vốn Nhà nước chi phối, lãi suất 12 tháng đầu quanh mức 7,3%-7,5%/năm, thấp hơn mặt bằng chung trên thị trường khoảng 2,5%-3%/năm. Từ năm thứ hai trở đi, các NHTM áp dụng lãi suất huy động 12 hoặc 13 tháng cộng thêm 3,5%-4% với dư nợ giảm dần. Hầu hết các khoản vay mua nhà để ở của cá nhân thường ký kết hợp đồng tín dụng đến 30 năm để giảm áp lực trả lãi hàng tháng.

Theo ông Nguyễn Thanh, Phó giám đốc BIDV chi nhánh Sài Gòn, mặc dù khoản vay dài nhưng thường khách hàng không muốn nợ nần lâu nên đều trả nợ trong vòng 4-5 năm là hết.

Một lãnh đạo Vietcombank chi nhánh TP.HCM cho biết, khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà để ở tại NH này thường được ưu đãi lãi suất thấp hơn từ 0,2%-0,3% nếu có tài khoản mở tại đây. “Có lẽ những người đi vay vốn NH sẽ hiểu được hơn ai hết việc giảm 0,1% lãi suất tính trên tổng giá trị hợp đồng vay với một khoản vay 1-2 tỷ đồng có ý nghĩa và đáng kể như thế nào”, ông nói.

Những khoản vay mua nhà ở của cá nhân có thể hạn chế rất nhiều rủi ro. Nhất là những khoản vay của cán bộ, công chức… có đảm bảo bằng tiền lương hàng tháng thường rất được các NHTM ưa chuộng. Bởi, chúng không bị các rủi ro về giá cả và biến động thị trường ảnh hưởng như kinh doanh BĐS, trong khi xu hướng tăng lương năm sau cao hơn năm trước, vô hình trung nó như một bảo chứng thêm cho khoản vay.

Người vay tiền mua nhà hiện nay được vay gấp hai lần vốn tự có, tức là nếu căn nhà 1 tỷ người vay phải có ít nhất 300 triệu đồng, NH cho vay tối đa 700 triệu đồng và dùng chính căn nhà làm tài sản thế chấp. Có thể gọi đây là những khoản vay tiêu dùng liên quan đến BĐS khá an toàn.

Nên tập trung cho vay cá nhân

Dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống NH tính đến tháng 6/2017 tăng khoảng 5,53% so với đầu năm nay. Theo NHNN, mảng tín dụng BĐS chiếm khoảng 6,86% tổng dư nợ toàn hệ thống. Hiện giá trị dư nợ cho vay BĐS trên thị trường vào khoảng 550.000 tỷ đồng. Theo các NHTM, cho vay BĐS gần đây có tốc độ tăng nhanh do có tác động tích cực của tín dụng mua nhà ở, NH liên kết với chủ đầu tư xây dựng căn hộ.

Chẳng hạn, HDBank vào tháng 3/2017 đã ký thỏa thuận hợp tác với CTCP Siêu Thành nhằm tài trợ thi công, phát hành bảo lãnh cho chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở hình thành tương lai đối với dự án chung cư Kingsway Tower (quận Bình Tân, TP.HCM). Theo đó, NH cung cấp gói vay cho khách hàng mua căn hộ dự án Kingsway Tower lãi suất từ 7,5%/năm, hạn mức vay lên đến 75% giá trị căn hộ, thời hạn vay tới 30 năm, thời gian ân hạn vốn gốc đến 24 tháng…

Đặc biệt, với hai Thông tư 07 và 11 của NHNN và Bộ Xây dựng ràng buộc năng lực tài chính và chủ đầu tư BĐS phải có NH bảo lãnh dự án làm cho hình thức cho vay dự án BĐS thêm phần đảm bảo. Sự liên kết khép kín giữa cá nhân mua căn hộ với chủ đầu tư cũng giúp làm giảm chi phí để kéo lãi suất cho vay xuống thấp. Cùng với việc chủ đầu tư dùng chính dự án đảm bảo nợ vay NH, giới thiệu khách hàng mua căn hộ, mỗi căn hộ được bán ra chủ đầu tư phải giải chấp phần vốn vay. Việc chủ đầu tư liên kết với NH cho vay dự án khép kín bán căn hộ có thể phân tán rủi ro đối với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt.

Không thể phủ nhận, những khoản cho vay cá nhân mua nhà không chỉ kích thích thị trường BĐS, mà còn thúc đẩy các thị trường vật liệu xây dựng và hàng hóa khác. Tuy nhiên, cũng rất cần quan tâm đến những chủ đầu tư dự án khi vay vốn thì nói làm nhà ở để bán, cho thuê, nhưng trong quá trình xây dựng, lại xin điều chỉnh giấy phép, chuyển đổi công năng dự án. Chưa kể trên thị trường thứ cấp, một cá nhân thuê nhiều người đứng tên hồ sơ mua căn hộ, sửa đổi thành những căn hộ thông tầng, penhouse… để đầu cơ hưởng chênh lệch giá. Điều này góp phần dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở, thừa các sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng...

Thực tiễn đã chứng minh khi thị trường đang hứng khởi, NHTM tích cực cho vay, chủ đầu tư hăng say xây cất, ít ai quan tâm đến yếu tố cung cầu và đặc biệt là khả năng tích tụ bong bóng của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2017 NHNN đã hai lần đưa ra khuyến nghị các TCTD thận trọng cho vay vào lĩnh vực này. Thực tế đã xảy ra một thực trạng, chủ đầu tư lấy tiền bán nhà hình thành trong tương lai của khách hàng đi làm dự án khác, làm mất thanh khoản và làm giảm tiến độ giao nhà cho người mua, rủi ro dắt dây sang các khoản vay NH.

Những liên kết với các dự án BĐS để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nhà ở là điều các NHTM rất nên làm. Nhưng về lâu dài, các NHTM cũng nên để dành vốn cho vay cá nhân thuê, mua nhà để ở, có nguồn thu nhập ổn định.