Đằng sau những con sóng

	BĐS nghỉ dưỡng hấp dẫn nhà đầu tư ngoại
	Cảnh báo rủi ro trong giao dịch bất động sản

Các chuyên gia lưu ý hai con sóng BĐS lớn trong năm 2018, đó là: sốt đất nền các địa bàn chủ yếu là gần Hà Nội, TP.HCM; và sốt đất tại các vùng dự kiến đặc khu như Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc. Những cơn sốt cho thấy cơ hội với đầu tư BĐS là khá lớn trong năm qua, dòng tiền sẵn sàng đổ vào thị trường này; đồng thời cũng cho thấy những cú hích từ chính sách; và sau đó là can thiệp thị trường của Nhà nước để thoát thế bong bóng.

Cơn sốt đất đã sản sinh ra đội ngũ “cò”

Con sóng thứ nhất: Đất nền vùng ven

Bước sang năm 2018, giới kinh doanh BĐS đã không phải đợi lâu để tìm kiếm cơ hội kinh doanh. Đã manh nha từ năm trước nhưng sang đầu năm mới, sóng BĐS mới thực sự bùng phát mạnh mẽ ở phân khúc đất nền tại một số địa bàn ven hai thành phố đầu tàu kinh tế của cả nước. Phía Bắc là các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên…; còn phía Nam là Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương…

Tại khu vực Phố Nối (Hưng Yên), đất nền giao dịch sôi động với tỷ lệ hấp thụ 70 - 80%, giá bán trung bình từ 15 - 20 triệu đồng/m2, cao hơn từ 20-50% so với trước đó. Trong khi giá đất nền dự án tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng tăng mạnh, có thời điểm cao nhất tăng đến 30% - 40%.

Ông Lê Mạnh Cường - Tổng giám đốc Công ty Gia Địa nhớ lại hồi đầu năm 2018 giao dịch đất nền tại các tỉnh xung quanh Hà Nội, TP.HCM bán rất tốt. Mỗi lô đất nhà đầu tư cứ mua đi bán lại là có lời, lợi nhuận thu được khoảng 15%/giao dịch.

Kiếm tiền nhiều và nhanh, thị trường “nóng hầm hập”. Trên một số diễn đàn, người ta rủ nhau đi xem đất, chia sẻ thông tin đầu tư và khoe lợi nhuận - thị trường rộn ràng.

Các dự án bung hàng ở thời điểm đầu năm 2018, đúng khu vực sốt đất, đều thanh khoản tốt. Ví như tại thành phố Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), các dự án như An Phú, Nam Vĩnh Yên… mở bán từ cuối năm 2017 đến đầu năm 2018 đều bán hết hàng chỉ trong một thời gian ngắn.

Lý giải nguyên nhân trên, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng, giá đất tại Hà Nội bị đẩy lên cao, tạo ra xu hướng dịch chuyển sang một số địa phương lân cận với giá thấp hơn. Đặc biệt ở các địa phương có công nghiệp phát triển mạnh và hạ tầng xã hội tốt thì BĐS càng có thanh khoản tốt.

Còn về nguyên nhân thị trường vùng ven này chỉ sốt đất nền, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, lý do là bởi khu vực còn quỹ đất, người dân chưa quen với mô hình chung cư trong khi giá đất nền còn hợp lý, chính sách thu hút đầu tư thông thoáng của địa phương, hạ tầng phát triển nhanh chóng... “Nền đất ở các tỉnh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc chỉ có giá tương đương căn hộ 50-70 m2 tại thành phố lớn”, ông Đính cho hay.

Con sóng thứ hai: Đất đặc khu

Năm 2018, sức nóng BĐS trên đất liền cũng đổ tiếp ra biển. Thông tin về việc Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) được lên kế hoạch để phát triển thành đặc khu kinh tế đã thu hút sự quan tâm của giới kinh doanh BĐS. Trong làn sóng đó, nhiều nhà đầu tư “ôm tiền” từ Hà Nội, TP.HCM đổ vào “đất đặc khu”.

Một nhà đầu tư tư nhân đứng tên rất nhiều BĐS tại các khu vực trên cho biết có người mua là người nước ngoài và Việt kiều. Bên cạnh cơ hội tìm kiếm lợi nhuận, người mua cho rằng với chính sách ưu đãi về thuế, việc đặt trụ sở kinh doanh tại các đặc khu sau này sẽ rất có lợi cho kinh doanh, nên đất sẽ nhanh chóng lên giá. Bên cạnh đó, khi kinh tế tại các khu vực này phát triển, nhân lực đổ về thì nhu cầu nhà đất sẽ tăng đột biến - điều kiện tốt để BĐS tăng giá.

Theo một báo cáo của Chính phủ phát đi hồi giữa năm 2018, giao dịch BĐS tại Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong rất sôi động. Tại huyện Vạn Ninh, nơi dự kiến thành lập đặc khu kinh tế Vân Phong, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2018 đã có 1.859 trường hợp chuyển nhượng đất với diện tích 356 ha; tăng 26,7% về số trường hợp và 38% về diện tích so với cả năm 2017 trước đó. Ngoài ra còn có 162 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó chủ yếu là chuyển nhượng, chuyển mục đích từ đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất nông nghiệp.

Tại huyện Vân Đồn, nơi dự kiến thành lập đặc khu kinh tế Vân Đồn, chỉ trong quý I/2018 đã có 519 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tương đương 76% của cả năm 2016 và bằng xấp xỉ 1/3 của cả năm 2017.

Tại Phú Quốc, nơi dự kiến thành lập đặc khu kinh tế Phú Quốc, từ ngày 1/1/2017 đến 30/4/2018 có 5 tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 8,5 ha; 12.268 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích 699 ha.

Cầu cao, giao dịch tăng cũng đẩy giá đất tăng theo. Một nhà đầu tư cho biết, một công đất tại Phú Quốc qua vài lần mua đi bán lại có thể tăng gấp 3 lần, từ lúc giá đất khoảng 17 tỷ đồng/công lên tới tận 51 tỷ đồng/công. Trước tình trạng trên, Chính phủ, Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương đã phải can thiệp để thị trường ổn định trở lại, tránh nguy cơ bong bóng.

Đất ven, đặc khu còn sóng 2019?

Ở thời điểm xuân mới này, giới kinh doanh BĐS mừng với một năm thành công trên nhiều phương diện, và cũng đầy lạc quan về triển vọng phía trước. Nhận định về thị trường BĐS 2019, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, năm nay đất nền vẫn tiếp tục là sản phẩm có sự tăng trưởng tốt cả về lượng giao dịch và nhất là ở các tỉnh ven Hà Nội và TP.HCM.

Đồng quan điểm nhưng ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM lưu ý, phân khúc đất nền hợp pháp có đầy đủ hạ tầng và tiện ích tiếp tục hấp dẫn người có nhu cầu mua để ở hoặc để đầu tư. Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sau khi được rà soát chấn chỉnh sẽ trở về giá trị thực.

Về thị trường BĐS 3 vùng dự kiến lên đặc khu, theo ông Nguyễn Văn Đính, giao dịch ở Vân Đồn sẽ không sốt như thời gian trước. Các dự án tại đây sẽ tiếp tục triển khai mạnh mẽ bởi đây là khu vực được Chính phủ, tỉnh Quảng Ninh chủ trương đầu tư và có nhiều nhà đầu tư lớn đang đổ tiền vào hạ tầng Quảng Ninh. Hiện nay, hạ tầng tại Quảng Ninh được đầu tư bài bản, phù hợp như sân bay, các đường kết nối với TP. Hạ Long được đầu tư mạnh.

“Vân Đồn sẽ phát triển vượt bậc trong thời gian tới. Tuy nhiên không thể tăng tốc mạnh như thời gian vừa qua bởi có sự kiểm soát tốt của nhà nước và định hướng của nhà đầu tư. Hơn nữa, người tiêu dùng đã nhận thức ra vấn đề. Giá cả hiện tại đang quay lại ngưỡng 2-3 năm trước, có sự tăng giá nhưng sẽ có nhịp tăng bền vững và phù hợp hơn chứ không tăng theo kiểu dựng đứng”, ông Đính khẳng định.

Chia sẻ quan điểm phân khúc “đất đặc khu” sẽ tiếp tục khởi sắc, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng để thị trường BĐS tại Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong tăng trưởng ổn định thì Nhà nước cần kiểm soát tốt việc phát triển các dự án theo quy hoạch được phê duyệt, đặc biệt là ngăn chặn các dự án tự phát. Việc phân tách lô đất vườn, rừng tự bán cần được xử lý, hoạt động phân phối tư vấn cũng cần được quan tâm để đi vào nền nếp...