Đấu giá tạo công bằng trong dự án hạ tầng

	Để thúc đẩy tăng trưởng bền vững
	Cú hích cho hạ tầng giao thông Quảng Nam
	Xem xét đầu tư Khu bến cảng Mỹ Thủy (Quảng Trị)

Đang xây dựng cơ chế phối hợp

Giữa tháng 4/2018, tại phiên họp của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã trình bày dự án Luật Quản lý phát triển đô thị. Trong đó, nội dung liên quan đến khai thác và sử dụng đất trong các dự án đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư (PPP) và xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo Luật này quy định: “Việc giao đất cho nhà đầu tư phải thông qua các hình thức đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất”.

Cơ chế đổi đất lấy dự án khiến nhiều nhà đầu tư “đặt cược” các dự án BT

Trong khi Bộ Xây dựng đang trình bày dự thảo Luật kể trên tại Quốc hội, tại TP.HCM việc triển khai xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để áp dụng đối với các dự án PPP và BT cũng đang được chính quyền địa phương tích cực thực hiện.

Cụ thể, cuối tháng 12/2017, UBND TP.HCM đã giao Sở Kế hoạch và Đầu tư xây dựng quy trình quản lý đầu tư các dự án PPP và tổng hợp các dự án BT có giao đất trong năm 2017 để đề xuất phương án xử lý. Cùng đó, UBND TP.HCM cũng đã giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất và hình thành quỹ đất sạch nhằm thực hiện các dự án phát triển hạ tầng của địa phương.

Ghi nhận của TBNH cho thấy, mặc dù hiện nay việc ban hành quy trình đấu giá quyền sử dụng đất vẫn chưa được chính quyền TP.HCM chính thức công bố. Tuy nhiên, việc tổng hợp tình hình và chuẩn bị các cơ chế phối hợp nhằm thực hiện đấu giá các mảnh đất dự kiến sẽ giao cho các chủ đầu tư dự án BT hạ tầng, vẫn đang được các sở, ngành thực hiện khá nghiêm túc và rốt ráo.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đến hết năm 2017, đơn vị này đã đấu giá thành công 19 khu đất, với tổng diện tích gần 63.000 m2, thu về cho ngân sách gần 4.000 tỷ đồng. Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường đang gấp rút lấy ý kiến từ các sở, ngành để soạn thảo và xây dựng quy chế phối hợp giữa các đơn vị, địa phương trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất mà hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đang mắc phải là các quy định về phạm vi quyền hạn của cơ quan tổ chức đấu giá đang thiếu cụ thể và mâu thuẫn, khiến các bên liên quan tỏ ra lúng túng.

Chẳng hạn, hiện nay nếu áp dụng theo các quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015 liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp, các đơn vị quản lý quỹ đất tại các xã, phường được phép lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất để trình UBND cùng cấp phê duyệt. Tuy nhiên, riêng tại TP.HCM các đơn vị trực thuộc UBND cấp huyện hiện nay đã không còn chức năng tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất vì văn bản giao quyền (Quyết định số 76/2008 của UBND TP.HCM) đã bị bãi bỏ hiệu lực vào cuối năm 2015.

Do đó, các đơn vị quản lý quỹ đất ở một số quận, huyện dù đã có chủ trương đấu giá nhiều mảnh đất nhưng không đứng ra lập thủ tục đấu giá được. Trong khi đó, ở phía cấp xã, do không có những hướng dẫn cụ thể và thiếu chuyên môn nghiệp vụ nên khi lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất với các dự án BT, các nội dung như: hình thức đấu giá, mức phí, khoản tiền đặt trước, điều kiện tham gia… thường không được thể hiện cụ thể và thiếu chính xác.

Gấp rút để tránh thất thoát

Trong khi chờ đợi các quy định đấu giá quyền sử dụng đất được luật hóa và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án BT được các địa phương công bố, trên thực tế tại TP.HCM hiện nay, việc “đổi đất lấy hạ tầng” vẫn diễn ra rất sôi động.

Cụ thể, hiện nay trong khi dự án cầu Thủ Thiêm 4 với tổng mức đầu tư khoảng 5.200 tỷ đồng, chưa thống nhất được các nội dung về nguồn vốn và hình thức thanh toán. TP.HCM cũng đã đề nghị đầu tư thêm 3 dự án BT khác, bao gồm: dự án đường Nguyễn Duy Trinh, dự án nạo vét tuyến sông Tắc và dự án đường Trần Đại Nghĩa với tổng vốn đầu tư trên 6.600 tỷ đồng. Tất cả các dự án này, đều được thanh toán bằng quỹ đất tại các quận, huyện với diện tích rất lớn.

Theo ghi nhận, hiện nay nhiều nhà đầu tư gần như “đặt cược” vào các dự án BT như một kênh chính tạo ra lợi nhuận. Đơn cử như Công ty Bất động sản Phát Đạt hiện đã thu hẹp đầu tư các dự án chung cư và dồn lực cho các dự án BT hạ tầng. DN này sau khi ký được các hợp đồng BT đầu tư các dự án lớn như: dự án Nhà thi đấu Phan Đình Phùng, dự án Bệnh viện Chấn thương chỉnh hình Bình Chánh, dự án xây dựng lại Cảng ICD Long Bình… đang gấp rút “thâu tóm” hàng chục ngàn hecta đất tại nhiều quận, huyện.

Thực tế, hiện nay với nhu cầu vốn khoảng gần 60.000 tỷ đồng cho 18 dự án BT lớn đang thực hiện tại địa bàn TP.HCM cộng với khoảng 130 nhà đầu tư đang kiến nghị được tham gia các dự án hạ tầng. Nếu đáp ứng tất cả các nguyện vọng của các nhà đầu tư thì TP.HCM sẽ không còn quỹ đất sạch để thanh toán cho các DN.

Trong khi đó, thay vì áp dụng hình thức “đổi đất lấy hạ tầng”, nếu áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất triệt để số tiền thu về cho ngân sách TP.HCM sẽ lớn hơn rất nhiều. Chẳng hạn thời gian qua, việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với “khu đất vàng” 23 Lê Duẩn (Quận 1) đã thu về trên 1.400 tỷ đồng, cao gấp 2,6 lần so với giá bán khởi điểm. Trường hợp đấu giá hơn 200 nền đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm thậm chí thu về cho ngân sách số tiền cao hơn gấp 90 lần so với giá khởi điểm.

Số tiền thu được này có thể dùng để thanh toán cho các chủ đầu tư dự án BT thay vì áp dụng phương cách “hàng đổi hàng” vốn chứa đựng kẽ hở, thiếu minh bạch, gây thất thoát ngân sách và tạo ra các nhóm lợi ích cục bộ. Chính vì vậy, thời điểm hiện nay TP. HCM cần nhanh chóng hoàn thiện cơ chế và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất nhằm áp dụng đồng bộ, triệt để ở tất cả các dự án hạ tầng, tạo cơ sở bỏ hẳn hình thức BT - “hàng đổi hàng” như kiến nghị của các chuyên gia kinh tế.